Схемы на выбор

В первые годы после принятия 214-ФЗ застройщики пытались найти оптимальные для себя схемы продаж. Но время экспериментов давно прошло, и сейчас на рынке присутствуют две основные схемы продаж жилья, предусмотренные законодательством.

В настоящее время в рамках действующего законодательства на рынке многоквартирного жилищного строительства действуют две основные схемы реализации жилья – по схеме долевого участия в строительстве, регулируемой 214-ФЗ, и по схеме паенакопления посредством вступления в ЖСК. Есть еще возможность выпуска специальных жилищных сертификатов. Но последний способ крайне редко используется на практике. «Если застройщик реализует квартиры по каким-либо иным схемам, то он, скорее всего, действует вне рамок существующего законодательства», – полагает Ирина Онищенко, директор по продажам группы компаний «Эталон».
«В основном продажи, осуществляемые в соответствии с 214-ФЗ, занимают около 80% рынка, и за последние годы ситуация изменилась мало. Есть застройщики, которые традиционно для себя используют схему ЖСК, и их доля продаж, соответственно, составляет 20%», – говорит Станислав Кривенков, финансовый директор ГК AAG.
Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург», говорит, что основных источников финансирования жилищного строительства всего три: во-первых, собственные средства девелоперских компаний, во-вторых, привлеченные средства участников долевого строительства и, в-третьих, банковское финансирование (проектное финансирование, кредиты на покупку земельных участков). «Доли между источниками финансирования распределяются, как правило, следую­щим образом: на собственные средства компаний приходится 15-20% от капитала проекта, средства дольщиков составляют от 20 до 80%. Доля банков доходит до 80%. Принципиально новых схем на рынке не появилось», – утверждает госпожа Лежнева.
Станислав Кривенков считает, что лишь половина строек привлекают проектное финансирование. «При оценке доли, во-первых, надо исключить застройщиков с иностранным капиталом и застройщиков, входящих в финансово-промышленные группы. Они финансируются материнскими компаниями и банками, с которыми аффилированы. Во-вторых, проектное финансирование для малых застройщиков практически недоступно. Если банк и соглашается профинансировать проект, то кроме залога земельного участка, на котором будет осуществляться строительство, банк требует дополнительное обес­печение: поручительство владельца или третьих лиц, залог прочих активов, не вовлеченных в проект. Данное требование, строго говоря, не позволяет назвать привлеченное таким способом финансирование проектным. В-третьих, в последнее время в связи с экономической ситуацией требования банков ужесточаются, что уменьшает возможность получения проектного финансирования застройщиками», – рассказал господин Кривенков.
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar, отмечает: «Доля проектного финансирования по-прежнему мала, я думаю, она не превышает 10%. Скорее всего, расти эта доля не будет, поскольку данная схема реализации жилья несет в себе большое количество рисков, например банкротства».
Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент», полагает, что проектное финансирование как инструмент привлечения средств доступно в основном крупным компаниям, которые давно состоят с банками в партнерских отношениях. «Основные сложности, препятствующие компаниям получить проектное финансирование, – отсутствие необходимого обеспечения и несоответствие жестким требованиям банков», – поясняет она.
Алексей Берников, маркетолог-аналитик ЗАО «Группа Прайм», отмечает, что точную долю проектного финансирования сложно указать, так как застройщики неохотно раскрывают источники финансирования своих проектов: если объем вложений обычно известен или его можно оценить, то тип вложений – собственные, заемные либо от инвестора – не указывают.
«Кредитование строящихся объектов использует большинство застройщиков – около 70% игроков берут такие займы. Причем одинаково охотно открывают кредитные линии как небольшие компании, так и крупные девелоперы», – говорит господин Берников.
А вот доля жилья, выходящего в продажу после сдачи дома, существенно не меняется и остается на уровне 1-2% от объема предложения. Такой стратегией известен лишь один застройщик в Петербурге.