Промышленный резерв

В обжитых районах Петербурга практически не осталось свободных территорий для застройки, поэтому редевелопмент – это единственный путь развития территорий в городской среде.

«Серые пояса» есть во многих городах России, так как промышленные предприя­тия были градообразующими. По объему площадей они исчисляются тысячами гектаров.
Алексей Берников, маркетолог-аналитик ЗАО «Группа Прайм», отмечает: «Территории промышленных предприятий в границах Петербурга являются очень перспективными для дальнейшего развития. По оценкам экспертов, общая площадь крупнейших промышленных территорий, пригодных для редевелопмента, составляет около 6 тыс. га. Промзоны занимают как минимум 1/3 площади центральных районов Петербурга. В перспективе освоение таких территорий позволит существенно увеличить объем предложения нового жилья, не прибегая к расширению городских границ».
Участники рынка говорят, что в редевелопменте помимо локации есть как свои положительные, так и отрицательные стороны. Минус в том, что это не просто учас­ток земли. Перед началом строительства необходимо заниматься сносом старых построек, а также рекультивацией земли, в случае если на этом месте располагалось вредное производство. А это большие инвестиции. «С другой стороны, есть очень большой плюс в том, что, как правило, все промышленные площадки отлично обеспечены всеми ресурсами, будь то канализация, водоснабжение, водоотведение, электричество, а это в нашем городе решает большое количество проблем», – рассуждает Константин Ковалев, первый заместитель генерального директора ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург».
Основным тормозом процесса редевелопмента долгое время было то, что экономика закрытия или перевоза промышленного предприятия за пределы города не была очевидна. Сейчас же, когда цена на землю в центре города достигла заоблачных высот, экономика подобных проектов оказалась жизнеспособной.
Затраты на снос существующего строения и рекультивацию земли даже при плотной застройке в городской черте, по мнению господина Ковалева, не превышают 5-7% от бюджета.
Алексей Берников подсчитал: «Затраты по освобождению территорий бывших промзон для нового строительства в каждом конкретном случае очень индивидуальны. В среднем, по экспертным оценкам, стоимость преобразований варьируется в диапазоне 25-40 млн рублей на 1 га, в зависимости от имущественных проблем и загрязнения участка. На одном объекте, как правило, целый перечень собственников, с каждым из них нужно прийти к взаимовыгодному сотрудничеству. Кроме того, в некоторых случаях необходима рекультивация участка».
Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation, рассуждает: «Западный опыт показывает, что ранее востребованная территория со временем может превратиться в депрессивную. Так произошло, например, с бывшими доками в Лон­доне, которые утратили свой прямой функционал к 1970-м годам. За короткий период времени огромная территория – свыше 20 кв. км – оказалась невостребованной. И что же мы видим сегодня на месте этих территорий? Деловой квартал Canary Wharf, который конкурирует с «Лон­дон­ским City»; выставочный центр ExCel, где проходил саммит G20; аэропорт; жилые, торговые и развлекательные комплексы. Конечно, все это было бы невозможно без создания транспортной инфраструктуры, связавшей эти территории с центром города и между собой. За 10-15 лет брошенные территории превратились в быстрорастущие районы, и, например, только квартал Canary Wharf на сегодня обеспечивает свыше 100 тыс. рабочих мест».
Марина Федорова, заместитель директора по развитию по региону Северо-Запад ГК «Спектрум», добавляет: «Наиболее успешными примерами модернизации промышленных площадок в Европе стали перепрофилированные территории под общественные и культурные пространства. Например, лондонская галерея «Тейт Модерн», открытая в 2000 году в помещении бывшей электростанции Bankside Power Station на южном берегу Темзы. Или культурный и творческий центр Эссена в Рурском регионе Германии, организованный на бывшей шахте Цольферайн. Есть и успешные примеры многофункцио­нальной застройки при редевелопменте – в 2001 году Венские газометры при модернизации были успешно разделены на жилую, офисную и культурно-развлекательную зону».

Мнение:

Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation:
– В Петербурге много потенциальных проектов под редевелопмент расположено в Адмиралтейском районе, на Петроградской стороне, Петровском острове, вдоль Малой и Большой Невки. Часто ситуация осложняется тем, что у одного объекта разные собственники. Бывает также, когда промзону образует целый ряд объектов с разными собственниками. Для реализации столь масштабных проектов требуется комплексный подход, и без поддержки властей не обойтись.