Востребованные «встройки»
05.09.2014
Практически во всех новостройках первые этажи отданы под коммерческие помещения. Что происходит со спросом на такие объекты и каков функционал этих «встроек», обсудили участники заседания круглого стола «Встройка» в новостройке. Коммерческие помещения в строящихся жилых комплексах», организованного газетой «Строительный Еженедельник» совместно с ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».
Валерий Грибанов, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI
Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg
Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге
Людмила Рева, директор Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate
Павел Никифоров, советник генерального директора ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»
Евгения Политова, руководитель отдела маркетинга ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»
Василий Вовк, генеральный директор ООО «Дудергофский проект» компании «БФА-Девелопмент»
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1
Юлия Тагильцева, директор по развитию ИСК «Отделстрой»
Екатерина Попова, руководитель отдела по реализации коммерческой недвижимости ГК «Эталон»
Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК «Пионер»
Евгений Ширстов, юрист «Дювернуа Лигал»
Екатерина Лапина, вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью АН «АРИН»
Евгений Рязанцев, заместитель генерального директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»
Валерий Грибанов:
– Каков сегодня объем рынка встроенных помещений в новостройках Петербурга?
Вера Сережина:
– Если ежегодно на рынок поступает порядка 2 млн кв. м жилья, то от 5 до 10% от этого объема составляют встроенные коммерческие помещения. Получается порядка 100-200 тыс. кв. м ежегодно.
Валерий Грибанов:
– Можно ли оценить объем сделок со встроенными помещениями?
Екатерина Немченко:
– Оценить его сложно, но с уверенностью можно сказать, что все помещения рано или поздно продаются.
Валерий Грибанов:
– Кто является покупателем таких помещений?
Михаил Рожко:
– «Встройку» покупают для двух целей: либо для собственного бизнеса, либо для дальнейшей перепродажи. Таким образом, покупателем является либо предприниматель, либо инвестор. Среди инвесторов есть как опытные игроки, так и люди, приобретающие такой актив впервые.
Людмила Рева:
– На рынке есть так называемые мини-фонды, когда несколько физических лиц объединяются и выкупают коммерческие встроенные помещения. Им не всегда нужны брокеры, и часто они действуют самостоятельно. Портрет покупателя разнится в зависимости от того, в какой локации приобретается объект. Так, «встройки» в новостройках за КАД приобретают в основном представители малого бизнеса или инвесторы, у которых уже есть договоренности с продуктовыми сетями. В центральных районах города встройки приобретают более крупные инвесторы, которые тщательно выбирают дом. Им важно понять стоимость актива в периоде. В основном они рассчитывают на увеличение денежных средств на 15-20% с момента покупки. Часть инвесторов зарабатывают на росте стоимости недвижимости в период строительства.
Валерий Грибанов:
– Получается, что есть прослойка инвесторов, которые специально скупают «встройки» под сдачу сетевым магазинам?
Людмила Рева:
– Да, и таких покупателей немало. Дело в том, что не все продуктовые сети покупают объекты под свой бизнес. В большинстве случаев у них в бюджетах заложены арендные отношения.
Павел Никифоров:
– Отличается ли портрет покупатели «встройки» в новостройке от покупателя, который приобретает «встройки», продаваемые Фондом имущества?
Евгения Политова:
– «Встройки», которые продает Фонд имущества, находятся в весьма плачевном состоянии. И для того чтобы их запустить в собственный бизнес или сдать в аренду, необходимо сначала немало вложить. Так что портрет покупателя здесь немного другой.
Валерий Грибанов:
– Сколько «встроек» в жилых домах Фонд имущества реализует в год?
Евгения Политова:
– За последний год Фонд имущества реализовал на торгах в собственность и в аренду более 300 встроенных помещений, принадлежащих государству.
Валерий Грибанов:
– А частники к вам обращаются?
Евгения Политова:
– Долгое время Фонд имущества не занимался реализацией объектов частной собственности. Возобновили мы эту деятельность около полутора лет назад, поэтому таких объектов нами сегодня реализуется немного.
Валерий Грибанов:
– Насколько фонду интересно заниматься такими объектами?
Евгения Политова:
– Конечно, это может быть выгодно как для Фонда имущества, так и для застройщиков. В зависимости от ликвидности объекта схема реализации может быть различной: прямая продажа, «английский» или «голландский» аукцион. Торги обеспечивают прозрачность сделок на всех этапах и юридическую чистоту выставленных на аукцион объектов, поэтому многим нравится участвовать в торгах.
Валерий Грибанов:
– Какова доля сделок со встроенными помещениями, которые совершаются при помощи посредников?
Екатерина Немченко:
– Доля сделок, совершаемых при помощи брокеров, на этом рынке невелика. Она составляет не более 10%. Покупатели, как правило, обращаются напрямую к застройщику. Они приходят на разных этапах строительства. Если проект является продуманным с точки зрения локации, транспортных и пешеходных потоков и т. д, то объекты приобретаются на ранних стадиях. А есть помещения, которые «висят» годами.
Михаил Рожко:
– Инвесторы приходят напрямую к застройщику, когда хотят купить помещение. А за помощью к брокерам обращаются тогда, когда хотят арендовать или найти арендатора для своего помещения.
Валерий Грибанов:
– Раз инвесторы чаще всего обращаются непосредственно к застройщикам, есть ли у них четкая политика по подбору пула арендаторов? Ведь может получиться так, что все помещения займут салоны красоты, и это будет неудобно как самим арендаторам, так и жителям.
Василий Вовк:
– В нашем проекте «Огни залива» под «коммерцию» отданы два первых этажа. Большинство интересантов являются инвесторами, поэтому на этапе строительства сложно предположить, что будет находиться в этих помещениях после сдачи. Объектов не так много, поэтому все, что будет куплено в период строительства, потом будет сдано в аренду, и уже сами арендаторы будут смотреть, что открыто, а чего не хватает.
Павел Никифоров:
– Вы как девелопер, реализующий проект КОТ, должны быть заинтересованы в том, чтобы покупателям было комфортно жить в вашем комплексе, было где купить еду и т. д.
Василий Вовк:
– Конечно, и для этого у нас есть отдельный участок, на котором будет построен отдельно стоящий торговый центр. А наполнение «встроек» рынок отрегулирует сам.
Надежда Калашникова:
– Мы пришли к схеме продажи коммерческих помещений экспериментальным путем. Пробовали и сдавать в аренду, но пришли к выводу, что продавать «встройки» правильнее. В аренду мы сдаем только парковочные места.
Юлия Тагильцева:
– В нашем проекте КОТ «Новый Оккервиль» мы пошли по другому пути и решили сдавать коммерческие помещения в аренду. Первую очередь мы сдавали в 2010 году, и, запуская ее, мы понимали, что людям нужен продовольственный магазин. Подбор пула арендаторов на начальном этапе – это непростое занятие. Даже брокеры нам не смогли помочь привлечь сетевиков и убедить их в том, что «сесть» в этих помещениях перспективно. Сейчас мы уже можем позволить себе выбирать арендаторов, которые нам нравятся, а на тот момент это было очень сложно. По поводу того, что рынок все сам отрегулирует, могу сказать, что на практике это не совсем так. Арендаторам, которые хотят занять до 100 кв. м, без разницы, есть ли рядом аналогичный магазин, они готовы сесть в ряд. Поэтому при комплексном освоении территории пул арендаторов необходимо регулировать. Благодаря такой политике в «Новом Оккервиле» мы уже открыли продовольственный магазин, аптеку, хозяйственный магазин. К вводу второй очереди мы понимали, что 65% жителей – это люди в возрасте до 45 лет с одним или несколькими детьми, и для них мы вышли на сеть «Здоровый малыш». Со временем встал вопрос и об открытии поликлиники. И мы на льготных условиях сдали помещение Всеволожской центральной районной больнице под поликлинику, работающую в рамках ОМС, где есть терапевт, педиатр и стоматолог. В рамках третьей очереди мы откроем вторую поликлинику, где будет большой набор специалистов и станция скорой помощи с круглосуточным фельдшерским пунктом. Так, мы открыли отделение Сбербанка и точки общественного питания. В каждом доме у нас работает один салон красоты. Это условие мы заранее оговариваем с арендаторами.
Валерий Грибанов:
– А в будущем вы планируете продавать эти помещения?
Юлия Тагильцева:
– К нам поступало множество просьб о продаже коммерческих помещений, в том числе от жителей «Нового Оккервиля». Мы пошли на это и в третьей очереди сделали небольшую нарезку от 50 до 100 кв. м и продаем их.
Валерий Грибанов:
– Все-таки сдача помещений в аренду является для девелоперов непрофильным бизнесом.
Юлия Тагильцева:
– Да, это непрофильная и очень непростая деятельность. Для того чтобы «посадить» Сбербанк, крупный сетевой магазин, сетевой общепит, необходима длительная работа. Наша продолжалась не меньше года.
Людмила Рева:
– То, что делает с коммерческими помещениями «Отделстрой» в Оккервиле, – это практический единичный пример на нашем рынке.
Екатерина Попова:
– У нас другая практика. Все коммерческие помещения мы продаем на этапе стройки, и к моменту ввода в эксплуатацию все они, как правило, реализованы. Исходя из спроса, мы предлагаем нарезку от 50 до 100 кв. м.
Павел Никифоров:
– Что выгоднее для девелопера: сразу продать «встройки» или реализовывать их на этапе ввода в эксплуатацию?
Андрей Ильичев:
– Мы всерьез рассматривали возможность оставить у себя в собственности коммерческие помещения, для того чтобы иметь конкурентное преимущество. Мы изучали спрос и хотели понять, готовы ли люди больше платить за это. В результате мы выяснили, что платить за это большинство людей не готово. Интересен и тот факт, что количество людей, желающих, чтобы в доме был тот или иной набор арендаторов «встроек» и не желающих этого, делится примерно пополам. К тому же все наши существующие проекты расположены в обжитых районах, и проблем с инфраструктурой там нет. Так что в итоге мы пришли к выводу, что нам не нужно оставлять «коммерцию» себе. Это невыгодно девелоперу и не является его профильным бизнесом.
Вера Сережина:
– Мы тоже изучали этот вопрос и пришли к выводу, что выгоднее продавать. Причем покупатели приходят разного типа. На старте приходят инвесторы, которые понимают, кому они потом сдадут эти помещения в аренду. Ближе к завершению строительства приходят люди, которым помещения нужны под собственный бизнес.
Валерий Грибанов:
– Есть ли у застройщиков рычаги воздействия на будущее функциональное использование коммерческих помещений?
Евгений Ширстов:
– Если помещение продается, то рычагов воздействия нет. Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться. Можно, конечно, подумать об экзотических вариантах, как, например, аренда с правом выкупа. В рамках такого договора можно прописать условия, по которым в рамках определенного периода будет осуществляться аренда помещения под определенные цели, а затем, после выплаты суммы, собственник сможет использовать помещение по своему усмотрению.
Екатерина Немченко:
– Возникает вопрос, зачем застройщики вообще делают коммерческие помещения? Ответ прост. Во-первых, это делается с целью повышения рентабельности проекта, ведь квартиры на первых этажах пользуются меньшим спросом, чем «коммерция». Во-вторых, наличие коммерческих «встроек» лучше играет на архитектурном облике здания. В-третьих, здесь есть и маркетинговая составляющая. Застройщик может смело говорить о том, что инфраструктура будет в шаговой доступности.
На стадии проектирования застройщик обязательно должен указать функциональное назначение каждого помещения. Иначе просто не пройти экспертизу и не получить разрешение на строительство. Для каждого помещения необходимо предусмотреть размещение соответствующего оборудования, электрические нагрузки и т. д. То есть на стадии проектирования назначение помещений застройщик зафиксировал, но дальше возникает правовая коллизия: на стадии продажи помещения в договоре нельзя зафиксировать назначение помещения. Таким образом, застройщик теряет контроль над судьбой этого помещения. Оно попадает в руки инвесторов, и они уже дальше решают, чему там быть.
Евгений Ширстов:
– В Петербурге приняты нормативы градостроительного проектирования, где прописано, сколько должно быть аптек, бань, молочных кухонь и т. д. Это все заносится в проект, но на этапе ввода в эксплуатацию эти помещения еще не функционируют. Получается, что государство свою функцию контроля выполнило, а дальше проследить за судьбой этих помещений невозможно. Возникают свободные рыночные отношения.
Екатерина Немченко:
– Выход один – оставлять помещения в руках застройщика и управлять ими. Но многие застройщики этого не делают, так как это не их профильный бизнес.
Валерий Грибанов:
– У каких вложений выше доходность: в жилую недвижимость или в коммерческие помещения?
Екатерина Лапина:
– Размер инвестиций в коммерческие помещения изначально намного выше, чем в жилье. Квартиру покупают те люди, у которых есть 3-5 млн рублей, а коммерческие объекты приобретают инвесторы, обладающие суммой порядка 20 млн рублей. Вложения в коммерческую недвижимость являются более рисковыми, чем в жилье. Инвесторы, приобретающие с нашей помощью «коммерцию», предпочитают объекты с окупаемостью не более 10 лет. Срок окупаемости вложений в жилье составляет порядка 20 лет. В жилье массовой застройки на границе города и области вкладываются в основном для последующей его сдачи в аренду по смешным ценам. Как правило, эти квартиры в большинстве своем пустуют, и собственник думает, что лучше уж хранить деньги в кирпичах. Ведь квартиры в большом городе всегда можно как-то использовать. Возникает и вопрос, кто садится арендаторами в эти дома. Востребованность коммерческих помещений в них зависит от пешеходного трафика. Из-за небольшого объема предлагаемых на рынке встроенных коммерческих площадей спрос на них высокий, несмотря на рисковую составляющую.
Валерий Грибанов:
– На каком этапе, как правило, приобретаются коммерческие помещения?
Екатерина Лапина:
– Инвесторы хотят приобретать их как можно раньше, а застройщики хотят продавать их как можно позже. Наша практика продаж показывает, что цена на этапе сдачи жилого дома доходит до 300 тыс. рублей за 1 кв. м.
Валерий Грибанов:
– Наличие каких якорных арендаторов является сигналом для других, что в этой локации все в порядке со спросом?
Юлия Тагильцева:
– Такими «маячками» для арендаторов являются продуктовые сети и Сбербанк.
Павел Никифоров:
– Как изменяется набор арендаторов во «встройках» с момента сдачи?
Вера Сережина:
– Функции меняются в соответствии с потребностями жильцов. Вначале открывается много магазинов с товарами для ремонта, а спустя время на их место приходят детские развивающие центры и т. д.
Валерий Грибанов:
– Пользуются ли покупатели «встроек» в жилых домах таким инструментом, как коммерческая ипотека?
Вера Сережина:
– Сумма покупки по коммерческой ипотеке больше, чем по жилой. Банки дают такие суммы более осторожно. Вложения в коммерческую недвижимость все-таки делают профессионалы, так как здесь все не так просто, как с жильем. Но у нас есть такие клиенты, и мы с ними активно работаем.
Людмила Рева:
– Этим летом у нас была практика общения с клиентами, которые хотели купить коммерческие помещения в ипотеку. В процессе сделки банки увеличивали таким клиентам процентную ставку.
Надежда Калашникова:
– Вообще инвестирование на заемные средства выглядит странно.
Валерий Грибанов:
– Насколько я знаю, ставка по коммерческой ипотеке выше, чем по жилью.
Людмила Рева:
– Да, ставка выше на 2-3%. Банки оценивают стоимость актива и сроки экспозиции объекта при продаже.
Валерий Грибанов:
– Происходит ли за последние годы качественное изменение состава арендаторов?
Екатерина Лапина:
– Сегодня очень активны банки, аптеки, продуктовые сети, суши.
Вера Сережина:
– Появляется много детских развивающих центров, медицинских центров.
Андрей Ильичев:
– В нашем комплексе YE’S вторые этажи отданы под офисы. Эти помещения пользуются спросом и сейчас продаются по 140 тыс. за 1 кв. м. В одном из корпусов проекта «Life Приморский» мы сделали офисную «встройку» на последнем этаже с отдельным панорамным лифтом. По нашим расчетам, мы можем продать их дороже, чем квартиры.
Евгений Рязанцев:
– Учитывая наш многолетний опыт продаж встроенных помещений, я бы еще раз хотел анонсировать возможность сотрудничества с Фондом имущества как застройщиков, так и брокеров по организации аукционов для реализации коммерческих помещений в новостройках.
