Стартовый минимум

Как правило, на старте продаж новые коттеджные поселки Санкт-Петербурга и Ленинградской области насчитывают около 20 домов. При таком количестве можно обустроить внутреннюю инфраструктуру и подключить поселок к коммуникациям без превышения среднерыночной стоимости реализуемой недвижимости.

Дальнейшее развитие зависит от имеющегося спроса. Если он есть, то поселок расширяется, строятся новые коттеджи.
«Если речь идет о таунхаусах, то обычно продажи стартуют с 2-3 домов по 10 квартир», – говорит Максим Макаров, специалист регионального представительства компании «Данфосс» по СЗФО. В целом на сегодняшний день существует возможность строить небольшие поселки, в принципе, даже меньше 15-20 домо­владений, полагает он.
Во всех сегментах малоэтажной застройки девелоперами предусмотрены такие объекты инфраструктуры, как досуговый центр, помещение под частный детский садик, аптека, небольшая амбулатория и круглосуточный продуктовый магазин. В коттеджных поселках премиум-класса застройщики возводят фитнес-центры, бассейны, сауны, массажные кабинеты. В ЖК «Медовое» даже создан небольшой бизнес-центр, в котором собственники могут провести деловые переговоры
Но достаточно часто объем заявленной инфраструктуры пересматривается в сторону уменьшения в зависимости от пожеланий будущих владельцев. Из самых необходимых объектов в поселке остаются помещения управляющей компании и охраны, магазины, спортивные и детские площадки.
Остальные объекты не относятся к обязательным, но встречаются на рынке: фитнес-клубы, кафе или рестораны, детские сады, помещения под аптеки и так называемые дома быта, оказывающие бытовые услуги для населения.
Елена Брун, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль», продолжает: «В поселках эконом-класса девелоперы пытаются максимально застраивать площадь, то есть выйти на показатели 85-87% доли пятна под жилую застройку. С повышением классности проекта все больше территории уходит под инфраструктуру поселка. Например, в нашем проекте «Близкое» мы осознанно выделили почти 30% пятна под инфраструктуру, скорее, под рекреационные зоны – это пешеходные дорожки, зоны зеленых насаждений и т. д».
Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects, считает, что главная задача создателей коттеджного поселка – найти компромисс между рентабельностью, привлекательностью предложения для покупателя, а также адекватностью дальнейших затрат будущих жителей на эксплуатационные расходы.
«Несколько лет назад загородные проекты стали позиционироваться как альтернатива проживанию в городе, что подразумевает объединение комфорта города и всех прелестей жизни на природе. Тогда девелоперы бросились заявлять огромный перечень инфраструктурных объектов в своих поселках, но уже через 1-2 года стало понятно, что эти объекты не будут востребованы, поскольку жители не готовы платить высокие ежемесячные коммунальные платежи. Я знаю, что бывали даже случаи, когда, например, строилось специальное помещение под частный детский сад девелопером коттеджного поселка, но после на него не было спроса, и здание оставалось пустым. Реакцией на обнаруженную проблему стал рост количества домовладений в поселках, поскольку чем больше семей живет в поселке, тем платежи будут ниже, – общая сумма затрат на содержание делится на большее количество домовладений», – рассуждает господин Лукич.
«Если конкретизировать, то в коттеджном поселке эконом-класса для постоянного проживания на 50 домовладений практически никакая инфраструктура не будет рентабельной, кроме спортивных площадок и зон для прогулок, поэтому по большей части такой формат актуален только вблизи крупного населенного пункта. В эконом-классе ключевым фактором выбора является возможность постоянной регистрации и привязки к местным муниципальным образовательным и медицинским учреждениям. Если это объект, включающий от 100 домовладений, а чаще их сегодня гораздо больше, в среднем 200-300 для Петербурга, это позволяет девелопера расширить инфраструктурный ряд. Например, поселок «Онегин Парк» бизнес-класса на 270 домовладений, располагающийся рядом с Павловском, обустроил собственный парк на территории почти в 6 га с искусственным водоемом и амфитеатром для мероприятий; кроме того, планируется строительство частного детского сада, волейбольных и теннисных площадок, административного корпуса с магазином товаров первой необходимости, медпунктом, помещениями управляющей компании и службы безопасности поселка».