Третий заход на Triumph Palace

РАД объявил аукцион о продаже гостиницы Triumph Palace в центре Калининграда. Находящийся в залоге у Сбербанка объект с 2012 года пытались продать дважды, но каждый раз торги признавались несостоявшимися. В итоге цена лота была снижена на 16 млн рублей, а торги пройдут в форме голландского аукциона.

С 21 октября 2014 года по 29 марта 2015 года Российский аукционный дом принимает заявки на участие в торгах по продаже действующей гостиницы Triumph Palace на Большевистском переулке, 3. «Triumph Palace Kaliningrad» – 8-этажная гостиница категории люкс, она находится в общественно-деловом районе Калининграда, рядом с церковью Святого Семейства и шестым мостом Кенигсберга, в квартале, ограниченном улицами Богдана Хмельницкого, Ольштынской, Ленинским проспектом и жилой зоной, в 500 метрах от Южного автобусного вокзала. Номерной фонд гостиницы – 64 номера. На объекте предусмотрены помещения под ресторан, бар и прачечную. На продажу выставлено здание гостиницы площадью 5,1 тыс. кв. м с земельным участком 1,8 тыс. кв. м (аренда до 2052 года). В сообщении аукционного дома указано, что все имущество, обслуживающее здание гостиницы, находится в собственности третьего лица и не входит в состав лота: мебель и оборудование номерного фонда, бара, ресторана, кухни, а также лифтовое оборудование, оборудование вентиляции и кондиционирования, охранно-пожарная сигнализация, внутренние локальные сети. Кроме того, покупателю необходимо будет решить вопрос по энергоснабжению здания гостиницы. Еще одной проблемой нового собственника станет то, что должник утратил оригиналы правоустанавливающих, технических, проектных документов на гостиницу, поэтому победитель торгов должен будет восстановить их за счет собственных средств.
Продажа осуществляется посредством публичного предложения (на понижение начальной цены) на электронной площадке – Сбербанк-АСТ. Начальная цена лота – 141,3 млн рублей, минимальная цена – 110 млн рублей. Всего предусмотрено 16 периодов снижения (раз в 10 календарных дней). Каждый период цена будет понижаться на 2 млн рублей.
Отметим, что голландский аукцион был во многом вынужденной мерой. Как рассказали в РАД, такую форму проведения торгов потребовал Сбербанк России, в залоге у которого находится объект. Прежний собственник отеля, ООО «Триумф Палас Отель +», был признан банкротом решением Арбитражного суда Калининградской области от 14.09.2009. Своему кредитору оператор отеля остался должен около 400 млн рублей, недвижимое имущество отошло в залог банка. Первые торги должны были состояться еще в июле 2012 года, однако в связи с определением 13 арбитражного апелляционного суда от 10.07.2012 торги были отменены. В декабре у объекта сменился конкурсный управляющий – им стал Александр Савченко, член некоммерческого партнерства «СРО АУ «Северная Столица». Последний предпринял еще две попытки продать отель – в июле и октябре 2013 года, но оба раза в ходе приема заявок торги признавались несостоявшимися. Во всех случаях начальная цена лота составляла более 157 млн рублей, а торги проходили по классической схеме – с открытой формой представления предложения о цене.
Интересно, что за это время Сбербанк несколько раз конфликтовал с конкурсным управляющим банкрота. В частности, банк обратился в суд с жалобой на бездействие господина Савченко. По мнению кредитора, конкурсный управляющий не принял должных мер по выселению ООО «Триумф Палас Отель +» из здания гостиницы. Впрочем, в иске и последующей жалобе Фемида банку отказала. Кроме того, Сбербанк, глядя на безрезультатность прошедших торгов, пытался перенести торги с площадки lot-online.ru на собственную sberbank-ast.ru. В свою очередь, господин Савченко настаивал на том, что проведение торгов на электронной площадке, не аккредитованной при саморегулируемой организации, усложнит доступ. Суд с доводами Савченко согласился, но впоследствии банку удалось «продавить» решение по электронной площадке.
С точки зрения инвестиций, данный проект выглядит очень интересно, как комментирует управляющий директор LCMC Евгений Каур. «Во-первых, потому что представляет собой качественное место размещения, которых в регионах не так много. Думаю, благодаря удачному месторасположению гостиница будет пользоваться спросом, особенно со стороны бизнес-туристов», – говорит эксперт. Что касается стоимости, то около 20 тыс. рублей за кв. м для первоначальной стоимости, по мнению эксперта – это выгодное вложение средств.
Руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Дэвид Дженкинс рассказал, что Triumph Palace – это отель со специфическим дизайном, выдержанный в определенном стиле, который подойдет не каждому туристу, но он, определенно, является лучшим вариантом в городе для тех, кто не хочет останавливаться в Radisson. Если говорить о цене, то заявленная стоимость на уровне 2,2 млн рублей за номер является достаточно низкой – возможно, речь идет о продаже distress-актива, подчеркивает эксперт. «По такой стоимости объект может найти покупателя, который хочет выиграть за счет приобретения гостиницы по сниженной цене, однако в связи с будущим ростом предложения остается открытым вопрос о доходе отеля в перспективе – сможет ли он генерировать поток на том же уровне», – сомневается господин Дженкинс.

Мнение:

Дэвид Дженкинс, Глава департамента гостиничного бизнеса JLL:
– Это небольшой небрендированный отель, нишевый продукт, который вряд ли ориентирован на широкий круг инвесторов. Калининград сложно назвать сильным туристическим рынком ввиду ограниченного роста спроса: гостиницам города трудно превзойти уровень загрузки в 50%, при этом в курортной зоне загрузка составляет всего около 40%. Чемпионат мира по футболу стимулировал «гостиничную лихорадку» в городе – к открытию заявлено сразу несколько крупных отелей. С учетом ввода новых объектов гостиничный рынок Калининграда ожидает перенасыщение в ближайшей перспективе.