Пробки сдерживают развитие офисов

Состояние рынка офисной недвижимости Васильевского острова стабильно, наиболее востребованы помещения в БЦ класса А. Однако изолированность острова от остальных районов Санкт-Петербурга, препятствующая благополучному транспортному сообщению, снижает спрос на аренду и покупку офисных площадей в районе.

На начало IV квартала 2014 года в Василеостровском районе, по данным Colliers International, функционируют 28 качественных офисных объектов класса А и В. «Существующий низкий уровень транспортной доступности ограничивает строительство новых бизнес-центров. Так, в 2015 году планируется ввод в эксплуатацию одного офисного центра класса В общей арендопригодной площадью 3000 кв. м. Однако после введения центральной части ЗСД и развития намывной территории западная часть острова (как существующая, так и намыв) может получить новый толчок для развития деловой недвижимости в этой части города», – рассуждает Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге.
По оценкам специалистов GVA Sawyer, в Василеостровском районе сосредоточено примерно 10-13% от общего числа бизнес-центров класса А и В – это четвертая по популярности деловая зона в Петербурге наряду с Адмиралтейским районом, оба они уступают лишь Центральному, Петроградскому и Московскому районам. Общий объем предложения бизнес-центров класса А в Василеостровском районе составляет 90 тыс. кв. м, в классе В – 140 тыс. кв. м. При этом уровень вакансии в бизнес-центрах района находится на уровне 5-7%. Средняя ставка аренды в бизнес-центрах класса А составляет 1000-1100 руб./кв. м в месяц, в классе В – 850-950 руб./кв. м в месяц.
Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE, низкий уровень вакансии объясняет тем, что новые бизнес-центры здесь не вводились с конца 2012 года, к тому же срабатывают более низкие арендные ставки по сравнению с другими центральными частями города.
Иван Починщиков, коммерческий директор East Real, говорит, что, в целом, на Василеостровский район приходится около 4% от общего объема спроса на рынке офисной недвижимости. «Невысокий спрос, в первую очередь, связан с тем, что район имеет островное положение и слабую связь с остальными районами города, что приводит к сложной транспортной ситуации», – соглашается он с коллегами.
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar, говорит, что, в зависимости от площади офисного помещения, стоимость продажи кв. м составляет от 80 до 100 тыс. руб. Арендные ставки ниже на 15-20% по сравнению с предложением Центрального и Петроградского районов.
Николай Вечер, вице-президент GVA Sawyer, говорит, что сегодня крупнейший проект коммерческой недвижимости, реализуемый на Васильевском острове – МФК Docklands от компании «Балтийский Монолит» на проспекте КИМа, 19. Мно­гофункциональный комплекс общей площадью 86 000 кв. м будет включать в себя офисную часть, представленную двумя башнями по 11 этажей (класс В), здание гостиницы и апарт-отель, состоящий из 3 корпусов по 10-11 этажей.
Проект реализуется на месте бывшего речного порта.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang La Salle в Санкт-Петербурге, говорит: «Доля класса А в общем предложении офисных площадей Василеостровского района составляет 21%. Всего в районе расположено 30 бизнес-центров. Почти 60% всех качественных офисных площадей района находится в реконструированных зданиях.
В кратко- и среднесрочной перспективе значительного увеличения количества качественных офисных площадей на Василевском острове не произойдет. Развитие офисной недвижимости в районе сдерживается транспортной ситуацией, до окончания строительства Западного скоростного диаметра существенный рост спроса на офисы на Васильевском острове не прогнозируется».
Господин Фадеев также добавляет: «По итогам последних двух кварталов 2014 года уровень чистого поглощения в Василеостровском районе был отрицательным. Уровень вакантных площадей, по итогам III квартала, составил 6% в классе А и 5,5% в классе В, в целом по району – 5,7%. Данные показатели значительно лучше среднегородских значений (в целом по городу – 12%, 17% в классе А, 9,7% в классе В).

Мнение:

Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор»:
– На Васильевском острове представлено несколько бизнес-центров нашей сети. Основная сложность – высокая транспортная загруженность района; это оказывает влияние и на нашу арендную политику. Так, в 2013 году уровень арендных ставок в бизнес-центрах здесь практически не вырос, тогда как в других районах (Центральный и Петроградский) цены выросли в среднем на 6,5%.
Тем не менее, спрос на офисы на Васильевском острове есть и всегда будет, поэтому, если там появится привлекательное для нас предложение, то мы будем готовы его рассматривать и развиваться в этой локации.