Рост вводимого жилья повлиял на ставки в стрит-ретейле

Резкий рост ввода жилья в первой половине нынешнего года привел к перенасыщению на рынке стрит-ретейла. Как говорят аналитики, ставки аренды поползли вниз, а доля вакантных помещений выросла почти в два раза.

Появление на рынке большого числа свободных встроенных помещений в новых введенных проектах комплексного освоения территорий, таких как ЖК «Северная долина», повлияло на распределение спроса на рынке торговых помещений. «На рынке со стабильным спросом предложение более чем 4 млн кв. м площадей стрит-ретейла может привести к перенасыщению. С вводом еще нескольких крупных жилых проектов в приграничных районах города ситуация может усугубиться. Следует также отметить, что и на главных торговых магистралях встроенные помещения имеют достаточно длительный срок экспозиции, что связано с высокими арендными ставками. В 2014 году некоторые собственники встроенных торговых помещений снижали арендные ставки, чтобы уменьшить сроки экспозиции на рынке», – рассказала Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE.

Торговые центры оттягивают арендаторов

Не добавляет популярности стрит-ретейлу и обилие ввода торговых комплексов, ведь спрос ретейлеров в большей степени ориентирован на торговые центры, в меньшей степени – на помещения стрит-ретейла. «Существенно уменьшились арендные ставки на Лиговском пр. после закрытия станции метро «Лиговский проспект», – говорит госпожа Киреева/
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, доля вакантных площадей в городе в сегменте street retail постепенно увеличивается, причем как на периферии, так и в основных торговых коридорах. В каких-то районах это происходит медленно (с начала года доля свободных площадей выросла не более чем на 5%): в окрестностях станций метро «Проспект Просвещения», «Озерки», «Московская», «Ленинский проспект» и т. д. В других локациях помещений, находящихся в поисках арендатора, значительно больше. «В первую очередь страдают наиболее дорогие локации. К примеру, достаточно быстро растет доля вакантных площадей на Невском пр. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения здесь увеличился в два раза, с начала текущего года – на 25%, и до конца года доля вакантных площадей продолжит расти», – говорит Ольга Аткачис, руководитель отдела торговых помещений ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Данная тенденция связана с процессом оптимизации площадей, проводимым арендаторами, а также с отказом многих собственников снижать арендные ставки либо пролонгировать договоры по старым ставкам аренды.

Невский стоит на «середняках»

По словам госпожи Аткачис, в настоящий момент на Невском остаются компании, заключившие выгодные для себя договоры аренды, либо те, кто не может их расторгнуть. Наиболее устойчивы ценовые сегменты «средний» и «средний минус»: это рестораны, ювелирные магазины, fashion-ретейлеры, банки, в случае если их устраивают текущие условия аренды.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, подтверждает слова коллеги: «За последний год возросло количество вакантных помещений на основных торговых улицах. На Невском пр. доля вакантных помещений возросла с 6,5 до 10% за истекший период 2014 года». Он отмечает, что связано это не только с закрытием магазинов (бутиков), но и объектов общепита, туристических фирм. «Нередко это связано именно с закрытием, а не переездом в торговые центры», – говорит господин Кокорев. При этом, отмечают аналитики, в стрит-ретейле последнее время увеличивалось количество филиалов банков.
«Снижение ставок на отдельные помещения основных торговых улиц петербурга достигло 20-25% за последние шесть месяцев», – подсчитали в Knight Frank St Petersburg.
В ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate полагают, что ставки снижаются не так быстро и лавинообразно: «Ставки аренды на Невском пр. и в других дорогих локациях, к примеру на Большом пр. П.С. и на Садовой ул., плавно снижаются начиная с III квартала. Но пока можно говорить о снижении только по отдельным объектам. Большинство собственников помещений пока не готовы снижать арендные ставки, не понимая рыночной ситуации. В результате ценовой разрыв между ожиданиями собственников и возможностями арендаторов увеличивается. Например, объекты, которые сдавались в начале года за 2,5 млн рублей и выше, сейчас не могут найти арендатора, так как клиенты готовы рассматривать их по ставке не выше 1,5 млн рублей».
В остальных локациях, особенно на периферии, разрыв в ожиданиях всегда был менее значительным, собственники всегда охотнее шли навстречу арендаторам, поэтому в спальных районах ставки аренды снижаются быстрее, чем на Невском пр.
«Полагаю, что ставки аренды в Петер­бурге будут понижаться и в 2015 году, объем предложения также будет расти. В будущем году я не ожидаю улучшения ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Хочется надеяться, что ситуация стабилизируется», – полна пессимизма госпожа Аткачис.

Наиболее активные клиенты

В сегменте street retail наиболее активными клиентами в III квартале оставались продуктовые сети, работающие в формате 300-500 кв. м и 500-1000 кв. м («Полушка», «Дикси», «Реалъ»), а также продуктовые ретейлеры формата «у дома» (50-150 кв. м), аптеки, предприятия сферы общественного питания (рестораны, бистро, столовые, в меньшей степени пабы) и банки (офисы площадью 80-150 кв. м и отделения площадью от 350 кв. м). При этом активно проявили себя московские и региональные компании, принявшие решение выйти на рынок Санкт-Петербурга.
Наиболее востребованные площади в сегменте street retail в III квартале: 100-200 кв. м (36% заявок), 50-100 кв. м (30% заявок), 200-500 кв. м (18% заявок).
«Мы отмечаем, что некоторые клиенты, в начале года рассматривавшие открытие новых торговых точек, в III квартале приостановили или даже свернули свое развитие до конца 2014 года. В первую очередь это относится к определенным брендам общепита. Корректируют свои планы и владельцы коммерческой недвижимости. Так, в III квартале некоторые из них, имевшие до последнего времени планы по продаже своих коммерческих площадей, приостановили продажу, предпочитая сохранить за собой объект до момента стабилизации рыночной ситуации», – говорит госпожа Аткачис.
По ее словам, те арендаторы, что продолжают развиваться даже в текущих непростых экономических условиях, долго принимают решение при выборе помещений. Большинство тратят на согласование всех условий сделки до трех месяцев. Единичные клиенты принимают решение об аренде помещения и выходят на сделку в течение одного месяца.
При подборе помещений ряд потенциальных арендаторов, намеренных заключить долгосрочные договоры аренды (от пяти лет), стали выходить к собственникам с предложением об отложенной эскалации договора. В данном случае ежегодная индексация арендных ставок начинается не со второго, а с третьего года действия договора.

Мнение:

Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»:
– Собственники недвижимости, особенно если речь идет о наиболее ликвидных объектах, расположенных в крупнейших торговых коридорах, объем предложения которых на локальных рынках ограничен, традиционно не спешат снижать ставки. По понятным причинам это не очень конкурентная сфера, особенно в Санкт-Петербурге, учитывая особенности застройки. В такой ситуации бизнес вынужденно сокращает расходы на флагманские объекты, доля вакантных площадей на центральных улицах крупных городов растет.