Закопать деньги

Городские власти вынуждены признать, что в региональном бюджете не хватает средств для инженерной подготовки всех промзон Петербурга. Смольный рассчитывает привлечь к этой работе инвесторов и ищет интересные схемы.

Смольный разрабатывает финансовую и юридическую модель, которая позволит передавать городские промзоны в управление частным компаниям для их инженерного освоения. Сейчас город ищет схему партнерства, которая была бы интересна инвесторам.
Ежегодно из городского бюджета направляется около миллиарда рублей на инженерную подготовку промзон, но этого все равно недостаточно для освоения всех земельных пятен города с промышленной функцией. В 2013 году на эти цели было выделено 1,1 млрд рублей, в 2014 году – около 1,5 млрд рублей, а в 2015 году, по предварительным данным, в бюджете предусмотрено 900 млн рублей. При этом, по оценкам председателя Комитета по промышленным инвестициям Максима Мейксина, потребность 60 городских промзон в инженерной и транспортной инфраструктуре составляет 100 млрд рублей. В этом году деньги пошли на подготовку промзон «Ржевка» (917 млн рублей), «Парнас» (403,6 млн рублей), «Рыбацкое» (532,6 млн рублей), «Ижорские заводы» (103,3 млн рублей).
Построить инфраструктуру в промзоне – не то же самое, что в жилом квартале, подчеркивают эксперты. Только чтобы запустить один завод ЖБИ, нужно сначала построить три подстанции и трубу для канализации диметром 1,5 м. Промзону нельзя запитать от существующих коммуникаций, от которых работают жилые кварталы. В случае аварии в таком случае произойдет настоящий коллапс.
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов отмечает, что развитие территорий всегда упирается в три кита: собственность, финансирование, наличие цели, соответствующей интересам бизнеса. Нерешенность любого из этих вопросов делает государственный проект развития территорий утопичным и невыполнимым, подчеркивает эксперт. «Как правило, компания, занимающаяся развитием территорий, не обладает правом собственности на всю соответствующую территорию, ей передаются имеющиеся у публичного субъекта права на отдельные объекты недвижимости, а также предоставляются возможности по разработке необходимой градостроительной документации, – рассказывает Дмитрий Некрестьянов. – На этой стадии большинство частных инвесторов, привлекаемых городом, декларируют, что смогут реализовать проект целиком, хотя оценивают экономическую целесообразность только применительно к отдельно полученным правам на объекты недвижимости. В результате разработка градостроительной документации становится лишь способом обосновать застройку полученных под нее участков, а интересы частных собственников на таких территориях оказываются «невостребованными».
Наиболее ярким зарубежным примером развития территорий является район Лондона Кэнери Варф, который показал, что развитие территории – это проект на десятилетия. У нас ни государство, ни частный бизнес таким горизонтами планирования не мыслят, отмечает эксперт.
Экс-глава департамента инвестиционной политики Минэкономразвития Олег Шахов полагает, что привлечение частного инвестора – хорошая идея. «Государство будет избавлено от необходимости рисковать бюджетными средствами, тогда как частный инвестор детально просчитывает эффективность вложений. Однако без помощи властей в данном случае все равно не справиться, – констатирует господин Шахов. – Частной управляющей компании нужна помощь по подготовке коммуникаций и финансирование в виде длинных денег, это могут быть облигации или кредиты на 10-15 лет, с чем сейчас могут возникнуть трудности из-за ситуации на рынке. УК может попросить определенные гарантии под привлечение средств, а также помощь государства для редевелопментапромзоны». Таким образом, без участия государства в той или иной степени, без его поддержки в виде госгарантий и налоговых преференций частные инвесторы вряд ли будут вкладывать средства, уверены эксперты. Скорее всего, речь пойдет о частно-государственном партнерстве, когда УК будет выполнять социальные функции и привлекать средства под госгарантии и получать помощь от властей, оформленную на законодательном уровне, рассуждает Олег Шахов.
Руководитель практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Евгения Петрова говорит, что для инвестора интерес представляет комплексное освоение территории, предполагающее создание развитых систем инженерно-технического и транспортного обеспечения, а не точечная застройка.

Справка:

В списке самых неосвоенных городских промзон числятся «Белоостров» в Курортном районе (свободно 109,35 из 218 га), «Ржевка» в Красногвардейском (свободно 36,5 из 507 га), «Ижорские заводы» в Колпинском районе (свободно 4%, или 54,97 га), «Красносельская» в одноименном районе (свободно 26% – 23,06 га), «Юго-Западная» в Красносель­ском (свободно 86,21 га, или 11%), а также «Конная лахта» в Приморском районе (251,86 га, или 32%).