Схемы одинаковы, сроки – разные

Срок возврата кредитов по жилым проектам может быть в два раза короче срока возврата кредитов в коммерческую недвижимость. Поэтому не­удивительно, что во время кризисов в первую очередь замораживаются именно проекты в области торговой и офисной недвижимости.

Схемы кредитования проектов жилой и коммерческой недвижимости практически не отличаются, скорее, существуют различия в документации и защите ее перед банком.
Павел Гуменник, руководитель управления организации финансирования Setl Group, рассуждает: «Доходная часть проекта коммерческой недвижимости генерируется только после ввода объекта в эксплуатацию, когда инвестор приступает к сдаче помещений в аренду. Жилая недвижимость может обеспечивать возвратность и обслуживание долга одновременно с началом строительства. Ситуация несколько выравнивается, если инвестор продает офисные помещения на стадии строительства, а не оставляет их для последующей сдачи в аренду, однако спрос на жилье ощутимо выше, и, как следствие, темпы продаж тоже выше».
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar, говорит, что кредитные организации гораздо охотнее предоставляют займы для строительства объектов жилой недвижимости, нежели коммерческой. Дело в том, что жилые проекты требуют меньшего финансирования, поскольку продажи на них начинаются раньше. Это позволяет девелоперу использовать средства дольщиков. Таким образом, риски для банков минимальны.
Если рассматривать рынок загородной недвижимости, то он до сих пор не оправился от кризиса 2008 года, когда значительно просел. Поэтому кредитование этого рынка сегодня практически не ведется.
«На строительство городского жилья финансирование получить легче, чем на возведение загородного, поскольку риски городских проектов более понятны. При строительстве объектов коммерческой недвижимости такого рода партнерства с дольщиками нет, поскольку продажи в них начинаются, лишь когда объект введен в эксплуатацию», – поясняет госпожа Смирнова.
В целом, говорят эксперты, можно сказать, что средний срок реализации жилого проекта с учетом возврата кредита составляет три года, а объекта коммерческой недвижимости – 6-7 лет.
Новые схемы по обеспечению проекта деньгами, помимо проектного финансирования, на рынке приживаются плохо.
 «Около трех лет назад появилась лизинговая схема финансирования строительных проектов. К плюсам лизинга коммерческой недвижимости можно отнести следующее: возможность проведения операций покупки, когда в силу каких-либо причин невозможно поставить прямой долг на покупателя, экономия на ряде налогов. Но в основном лизинговая схема привлекательна для готовых объектов недвижимости», – уточняет Денис Радзимовский, генеральный директор ESTY.
«Государственно-частное партнерство с точки зрения девелопера сейчас слабо развито в Санкт-Петербурге. Один проект по строительству социального объекта реализован в городе, и еще несколько потенциально могут быть реализованы, но это крайне сложно, во-первых, из-за неразвитости законодательства, во-вторых, город неохотно идет на схему ГЧП. В основном такая схема используется для строительства социальных объектов, но на данный момент город это не поддерживает», – отмечает генеральный директор ООО «Дудергофский проект» Василий Вовк.

Мнение:

Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real:
– Проектное финансирование сейчас доступно только крупным, надежным игрокам и преимущественно для проектов жилой направленности. Для жилых проектов схема значительно проще и короче из-за понятного и быстрого возврата инвестиций за счет продажи квартир. Это стабильный рынок конечного пользователя, не столь сильно подверженный экономическим потрясениям, как коммерческая недвижимость, поэтому менее рискован с точки зрения кредиторов.
На загородном рынке коттеджных поселков кредитования практически не существует как с точки зрения проектного финансирования, так и ипотечного кредитования, за редким исключением.