Реконцепция требуется уже сейчас

Как говорят участники рынка, многие работающие в Петербурге торговые центры требуют реконцепции. Однако это процесс недешевый – чаще всего реконцепция происходит после смены собственника торгового центра. А таких сделок в городе единицы.

В большинстве случаев реконцепция ставит перед собой одну или несколько задач сразу: смена формата (например, из классического ТК в специализированный), смена ценового сегмента, смена пула арендаторов в соответствии с новой концепцией центра, увеличение полезной площади объекта (арендопригодной), изменение масштаба проекта (расширение или надстройка).
Вопрос обновления торговых центров в больших городах особенно актуален в сложившейся экономической ситуа­ции, когда покупательский спрос резко снижается.
Изменения касаются прежде всего объектов, которые не отличаются выгодным местоположением либо находятся в зоне высокой конкуренции однотипных или больших по формату торговых центров.
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», отмечает: «Для некоторых довольно узко ориентированных проектов падение продаж может носить критический характер. В такой ситуации перепрофилирование объекта вполне может оказаться целесообразным решением. Ставка может быть сделана на наиболее устойчивые близкие сегменты – продовольственный ретейл, обязательные платные услуги населению – или даже на кардинальную смену вида деятельности, например выход в сектор офисной или индустриальной недвижимости».
«Многие собственники, заявляя о реконцепции, ограничиваются лишь обновлением фасада и атриума объекта, что, на наш взгляд, нельзя относить к реконцепции, это скорее «косметический ремонт», – заключает Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ».
Стоимость реконцепции может быть в очень широком диапазоне. От нескольких сотен тысяч долларов до десятков миллионов. «Каждый случай очень индивидуален и зависит от масштаба предполагаемых изменений в проекте, от целей, которые преследует собственник. Например, собственник проекта «Подсолнух» (объект площадью 35 тыс. кв. м) говорил об объеме инвестиций в реконцепцию в 150 млн рублей со сроком окупаемости три года», – уточняет господин Ступников.
Александр Матеша, директор направления строительства торговой недвижимости компании STEP, считает, что один из наиболее важных трендов на рынке торговой недвижимости Петербурга – реконцепция и реконструкция объектов, за которыми торговая функция закрепилась исторически. «Так, в 2012 году после реконструкции открылся универмаг ДЛТ на Большой Конюшенной ул., что дало новый толчок к развитию операторов премиум-сегмента вблизи Невского пр. На мой взгляд, необходимость обновления исторических торговых зданий в центре Петербурга связана еще и с тем, что здесь появились сразу два современных торговых комплекса – «Стокманн» и «Галерея» на площади Восстания, которые создали серьезную конкуренцию устаревшим универмагам. Их собственники осознают: чтобы привлечь покупателей, нужно меняться», – резюмирует господин Матеша.
В России пока нет примеров сноса торговых центров, в отличие от той же Европы или США, где встречаются даже заброшенные комп­лексы, которые появились в связи с ухудшением транспортной доступности из-за строительства новых дорог или развязок.

Мнение:

Денис Радзимовский, генеральный директор ESTY:
– В основном сегодня комплексы ограничиваются первой стадией реконцепции – «фейслифтингом». В торговом комп­лексе проводится косметический ремонт, обновляются инженерные системы, увеличивается парковка, происходит некая ротация арендаторов. При этом стоит отметить, что комплекс не закрывается, а функционирует с закрытием только некоторых блоков.
Что касается стоимости реконцепции, то это напрямую зависит от производимых работ. Если рассматривать «фейслифтинг», то средняя стоимость варьируется от 3,5 до 5 тыс. рублей на 1 кв. м. Если процесс включает в себя работы по реконструкции здания, то стоимость начинается от 10 тыс. рублей за 1 кв. м.