Оседлать офисные потоки

Бизнес-центры являются поставщиком на рынок помещений не только офисной направленности – первые этажи охотно занимают сервисные организации, торговля или общепит. Хотя аренда таких помещений имеет свою специфику.

В аренде офисных помещений на первых этажах заинтересованы любые виды бизнеса, работа которых зависит от большого количества посетителей, – это могут быть финансовые организации, салоны связи, часто агентства недвижимости, турагентства. Размещение на первом этаже для них является преимуществом. «Грамотно подобранный пул арендаторов торговой части бизнес-центра делает размещение всех арендаторов более комфортным – сотрудники имеют возможность пообедать, не выходя из бизнес-центра, совершить покупки и оплатить счета в банке. Однако среди компаний, арендующих помещения на первом этаже бизнес-центра, не должно быть тех, кто генерирует массовый поток посетителей, так как большие скопления людей в общественных местах создадут неудобства для офисных сотрудников бизнес-центра», – говорит Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор БЦ Eightedges.
При этом эксперты указывают: чем выше класс объекта, тем более статусные фирмы должны быть представлены в торгово-офисной зоне.
Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Деве­лопмент» Екатерина Беляева добавляет: «В бизнес-центрах классов А и В+ помимо кафе, ресторанов и отделений банка целесообразно создавать бутиковые зоны – учитывая прекрасное местоположение таких бизнес-центров, благосостояние проживающего рядом населения позволяет обеспечить оборот магазинам. Бизнес-центры высокого класса – хорошее место для создания дорогих магазинов: бизнес-сувениров, парфюмерии, ювелирных изделий, магазинов импульсивных покупок. Также это удачное место для создания салонов красоты, центров банковских услуг, ресторанов. Целесообразным было бы присутствие юридической конторы, услуг нотариуса».
Для бизнес-центров классов В и С действует другой принцип офисно-торговой функции: арендаторы бизнес-цент­ра являются основными потребителями услуг небольших торговых точек, занимающих первый этаж бизнес-центра. Специализация таких точек: магазины импульсивных покупок, бытовые услуги, типографии, мини-маркеты. Таким образом, торговля в данном случае является сопутствующей функцией при офисах, создающей или помогающей формировать поток покупателей.
Андрей Хитров, региональный директор EKE Group в России, говорит, что первые этажи бизнес-центра могут также быть интересны крупным арендаторам для размещения своих вспомогательных служб. Например, на первых этажах может расположиться отдел кадров, служба приема посетителей, комната переговоров и даже комната медицинского осмотра одного из резидентов. «С целью облегчить логистику для гостей те службы, которые предполагают большой поток внешних посетителей, размещаются на первых этажах. Также на первых этажах зачастую располагаются шоу-румы арендаторов. Это характерно для мебельных компаний, для фирм, занимающихся поставкой технического оборудования», – уточняет господин Хитров.
Возможность формировать состав арендаторов первого этажа, в особенности ориентированных на внутреннего клиента, определяется в первую очередь архитектурно-планировочными особенностями здания.
При наличии у помещений первого этажа отдельных входов с улицы они становятся привлекательными для компаний, оказывающих услуги населению в области страхования, туризма. Если позволяют другие параметры помещений, то в них могут разместиться отделения банков, шоу-румы.
Доля арендаторов, ориентированных на резидентов бизнес-центра, зависит от расположения объекта. Если офисный центр расположен в центре, в локации с большой проходимостью, а доступ на первые этажи не перекрыт пропускной системой, то большая доля арендаторов первых этажей ориентирована в том числе и на внешних посетителей. Если же локация бизнес-цент­ра или система охраны не предполагают свободного доступа людей, то 80-90% арендаторов первых этажей ориентируются на резидентов.

Мнение:

Альберт Харченко, генеральный директор East Real:
– Достаточно распространены в бизнес-центрах классов В и С сопутствующие услуги внутри входной зоны. Однако набор этих услуг в первую очередь определяется арендаторами этих помещений, а не собственником БЦ, поскольку никакой добавочной стоимости для самого бизнес-центра чаще всего это не формирует.