Девелоперы присматриваются к среднеэтажному жилью

Большинство участников рынка недвижимости Петербурга пока с осторожностью смотрят на смену курса в сторону средне- и малоэтажной застройки. Те же, кто уже решился снизить высоту, настаивают, что это не только экономически целесообразнее, но и привлекательнее с точки зрения развития городской среды. В качестве аргументов приводятся расчеты и растущий спрос среди потребителей.

Средне- и малоэтажное жилье – это неотъемлемая часть большинства современных городов. В Санкт-Петербурге застройщики пока отдают приоритет домам выше девяти этажей. Статистические данные свидетельствуют о том, что всего порядка 2,4% жилья в черте города относится к малоэтажным комплексам. На территории Ленинградской области этот показатель чуть выше и составляет около 6,4%.
Вопрос о том, что доля средне- и малоэтажного жилья должна быть увеличена, уже неоднократно поднимали и в Смоль­ном. Так, председатель Комитета по строительству Санкт-Петербурга Михаил Демиденко на состоявшейся недавно конференции «Городские инициативы Санкт-Петербурга 2015-2035 годы» еще раз подтвердил, что «движение в этом направлении обозначено, и город отдает себе отчет в том, что засилье высотной застройки несет в себе скрытые угрозы».
Эксперты указывают на то, что территории для реализации подобных проектов в городе есть. К числу перспективных с этой точки зрения районов относят Курортный, Приморский, Выборгский, Петродворцовый, Красносельский, Пуш­кинский и Колпинский. «В этих частях города существует колоссальный плацдарм для развития именно малоэтажного жилья. Это огромные территории, на которых принципиально может быть создана более комфортная среда», – настаивает генеральный директор «Северо-Западной строительной корпорации», участник объединения предпринимателей «Клуб лидеров» Михаил Голубев.
Господин Демиденко, в свою очередь, уверяет, что у правительства города есть намерения поддерживать те проекты, которые положительно сказываются на городской среде. В данном контексте речь идет именно о жилых объектах в четыре, пять, максимум девять этажей.

Комфортная среда всему голова

Одна из самых популярных тем для дискуссий нескольких последних лет – необходимость повышения качества городской среды. Этот тезис приводят эксперты и в качестве аргумента в пользу более широкого распространения средне- и малоэтажного жилья. «Необходимо работать над качеством городской среды. Иначе можем получить массу неразрешимых проблем. Город и область будут надвигаться друг на друга однообразной высотной застройкой, «пожирая» коттеджные поселки и пригородные зеленые насаждения. Страшны не точечные высотные строения, а «дома-стены», создающие бесчеловечную среду обитания», – опасается архитектор студии «Земцов, Кондиайнен и партнеры» Михаил Кондиайнен, напоминая о том, сколько жилья планируется строить согласно Генплану. Михаил Голубев обращает внимание на то, что дома высотой 75 м уже вовсю подступают к Обводному каналу, захватывают Васильевский остров. «И не стоит забывать о том, что происходит в Новом Девяткино и Шушарах», – добавляет он. Но есть проекты, отношение к которым не так критично. По мнению Михаила Демиденко, демонстрацией успешного высотного проекта в Петербурге может выступать квартал в 140 тыс. кв. м жилья в Невском районе, который был возведен с участием бюджетного финансирования. Господин Демиденко уверен, что это гармоничный квартал: высотность не превышает 16 этажей, предусмотрены большие территории, которые формируют окружающую среду.
Заслуженный архитектор России, доцент СПбГАСУ Владимир Линов в разговоре о многоэтажном строительстве обращает внимание на плотность населения. По его словам, максимально допустимой границей нормы является показатель в 450 человек на 1 га. «Превышать его крайне нежелательно. Если плотность выше – увеличивается криминогенная обстановка и бытовой вандализм. Показатель в 450 человек на 1 га вполне достижим при девятиэтажной застройке, и это фиксированная норма, но на деле эта величина в большинстве проектов превышена» – поясняет Владимир Линов. Господин Голубев предлагает минимизировать риски, оценивая плотность населения исходя из того, сколько человек проживает в каждой квартире. «Сейчас к этому подходят формально, ориентируясь на показатель в 28 кв. м на человека. Однако по факту в студии примерно такой площади могут проживать два человека и более», – говорит он.
Исследования покупательского спроса свидетельствуют о том, что, вполне возможно, потребители при прочих равных условиях выберут именно жилье малой этажности. Об этом говорит и динамика спроса. В последние год-полтора интерес к домам в 4-6 этажей стабильно растет.

Что нам стоит

Что бы ни говорилось о качестве городской среды, девелоперы не могут упустить из виду экономическую целесообразность. «Все попытки сделать среду более качественной повышают стоимость квадратного метра. Готовы ли мы как общество в целом к тому, что качество само по себе стоит дороже», – сомневается заместитель генерального директора Института территориального развития Владимир Аврутин, при этом соглашаясь, что малоэтажные комплексы – единственное действенное средство против засилья «домов-стен».
Михаил Голубев в ответ приводит проект «Абстрактный квартал» – программу по созданию качественной городской среды со средней этажностью и устойчивым развитием территорий. «На этом примере наглядно видно, что экономика среднеэтажных проектов может быть если не эффективнее, то точно сопоставимой», – уверяет эксперт. По расчетам господина Голубева, возможно создание равного количества квадратных метров жилья при высотной и среднеэтажной застройке. К примеру, при освоении участка в 20 га в зоне 3ЖД в Санкт-Петербурге, согласно Генплану и Правилам землепользования и застройки вполне возможно формирование квартала на 9 тыс. человек и строительство 252 тыс. кв. м жилья с созданием школы, детского сада и парковок. «Равных характеристик проекта можно достигнуть как при возведении 20-этажных домов, так и путем создания кварталов в 5-8 этажей. При этом показатели по количеству жителей, обеспеченности социальной и дорожной инфраструктурой, плотность застройки, площади озеленения останутся практически такими же, как в типовых проектах высотной застройки», – отмечает эксперт, признавая, что использование планировочной схемы с этажностью в шесть этажей может быть более сложным проектным решением. По его мнению, именно поэтому многие компании склонны использовать типовые решения с домами в 20 и более этажей.
В пользу повышения доли мало- и среднеэтажного жилья говорит и международный опыт. Владимир Линов советует серьезно отнестись к зарубежному опыту. «Стандарты комфорта в общественной среде уже определены международной практикой, придумывать ничего не надо. Нужно лишь их грамотно приспособить к специфике строительства в нашей стране», – предлагает господин Линов. Один из разработчиков проекта «Большой Париж» и директор студии SEURA Давид Манжен рекомендует своим коллегам из России относиться к плотности и высоте не как к урбанистическим характеристикам объекта. «Они определяют его потенциал вписаться в будущее. Иерархия важна в контексте освоения всего квартала, а в плане высотности отдельно взятых зданий нужно мыслить свободнее», – уверен господин Манжен.

Мнение:

Михаил Голубев, генеральный директор Северо-Западной строительной корпорации:

– Стоит учитывать число домохозяйств на 1 га (в западной практике – units). Это позволит решить вопрос переуплотнения кварталов, перегрузки инфраструктуры, автомобильных пробок. Кроме того, в проектах с высотностью в 4-6 этажей можно предусмотреть подземные паркинги прямо под домами, приватные дворы. В итоге мы получаем добрососедские отношения между жителями.