Первый по предпочтительности

Приморский район традиционно популярен у покупателей как строящегося жилья, так и вторичного рынка. На фоне устойчивого спроса цены в этом районе держатся на уровне выше среднегородских.

Валентин Романов, руководитель департамента по СЗФО «Надежные новостройки России», говорит: «Согласно результатам маркетингового исследования вкусов и предпочтений покупателей строящейся жилой недвижимости (ННР, опрошено 1857 респондентов, 2014 год), покупатели так определили популярность районов Санкт-Петербурга: на первом месте – Приморский район (18%), на втором месте – Московский (11%), на третьем месте – Фрунзенский (10%), далее Выборгский (9%) и Кировский (9%). Также 12% респондентов, выбравших другой район, рассматривают Приморский район как альтернативный».
Одно из главных преимуществ При­морского района, привлекающих покупателей жилья, – развитая социально-культурная инфраструктура. Так, участники опроса отметили для себя главные факторы инфраструктуры, которые привлекают их в Приморском районе: магазины – 75%, поликлиники – 65%, детские сады – 41%, школы – 37%, аптеки – 24%, торгово-развлекательные центры – 7%, фитнес-цент­ры, банки и другие объекты – около 3%.
По мнению господина Романова, наиболее значимые объекты в сегментах комфорт и бизнес: Riverside (Setl City) – 1382 квартиры; «Шведская крона» (NCC) – 890 квартир. Наиболее значимые объекты в сегменте эконом: Новоорловский («ЮИТ Дом») – в целом около 7000 квартир; «Юнто­лово» («Главстрой-СПб») – 2214 квартир в первой очереди, в целом около 2,2 млн кв. м жилья

Разделить и классифицировать

Алексей Берников, маркетолог-аналитик ЗАО «Группа Прайм», полагает, что условно можно поделить район на четыре кластера. Первый – Северо-Приморская часть (СПЧ) – район, получивший бурное развитие в 2007-2008 годах, после того как город разработал и утвердил проект планировки данной территории. Застройку здесь ведет добрая половина девелоперов Петербурга, реализуя преимущественно точечные проекты или создавая жилые комплексы средней величины. Если поначалу здесь встречались панельные дома и новостройки класса эконом, то впоследствии девелоперы с покупателями оценили перспективы СПЧ, и большинство возводимых здесь объектов позиционируются в сегменте комфорт. «А перспективы у района действительно есть: подтверждены планы открытия новых станций метро, активно строится ЗСД – развитие идет как в сторону Выборгского района, так и в направлении Васильевского острова. Вслед за бурным жилищным строительством появляются торговые и развлекательные центры, объекты социальной инфраструктуры. Несомненное преимущество СПЧ – близость парка 300-летия и огромного зеленого массива Юнтолово, а также залива и озера Лахтинский разлив», – перечисляет господин Берников.

Каменка развивается

Второй кластер – Северо-Западная часть Приморского района, где застраиваются территории вдоль Парашютной ул. и «пробиваемых» продолжений пр. Королева и Комендантского пр. Нарицательно этот район именуют Каменкой. Здесь отметились только крупные застройщики, и все с проектами КОТ. Первопроходцами стали ЛенСпецСМУ с «Юбилейным кварталом» и по соседству СУ-155. В 2014 году к освоению этих территорий присоединились Setl City («Чистое небо»), «Северный город» («Ультра Сити»), ЛСР («Шуваловский»), «Ойкумена» («Граффити»).
«Но вот как жители заявленных проектов будут решать дорожный вопрос, не очень ясно. В транспортной программе ничего обнадеживающего в той локации не заявлено. Метро здесь планируется, по самым оптимистичным прогнозам, не ранее 2025 года. Сеть маршрутных такси данный район пока покрывает плохо. Единственной развитой транспортной артерией пока является Парашют­ная ул.», – сокрушается господин Берников.
Как и в СПЧ, почти все проекты здесь, за исключением «Новой Каменки» от СУ-155, относятся к комфорт-классу. На фоне высокой конкуренции и больших объемов строительства девелоперы предлагают покупателям всевозможные конкурентные преимущества: уличные краны на входе в парадные для помывки собак (обуви/колясок), дворы без автомобилей, уникальную архитектуру, дизайн и оформление дворов, использование современных IT-технологий и т. п.
«Недостатком данной локации является близость Левашовского мусорного полигона «Новоселки» в районе съезда с ЗСД. При определенном направлении ветра мусорные «ароматы» мгновенно окутывают северо-западную часть района. Компенсировать эту неприятность призван зеленый массив Новоорловского лесопарка, близость Шуваловского и Орловского карьеров (правда, непригодных для купания). Однако неприятные запахи иногда появляются в этой части Приморского района», – констатирует господин Берников. Впрочем, жители района отмечают, что неприятные запахи иногда достигают даже пр. Авиаконструктуров.

Разношерстные проекты

Третий кластер – это небольшая концентрация «разношерстных» проектов в западной части Приморского района, именуемой Коломяги. Здесь строятся несколько невысоких жилых комплексов (МЖК «Коломяги-ЭКО» («Тест»), МЖК «Эдельвейс» («Сфера»), а также много­этажный проект эконом-класса «До Ре Ми» («Прагма»).
Возле Удельного парка выделяется «Швед­ская крона» от NCC, которая заявлена как первый комплекс в Петербурге с применением энергоэффективных, «зеленых» технологий, а также обещающая скандинавское качество строительства и отделки и создание в целом комфортной среды обитания.
Четвертый кластер – линия жилых комплексов вдоль Приморского шоссе и реки Большая Невка: Riverside (Setl City), Stockholm (Setl City), «Новелла» (RBI), «Life-Приморский» («Пионер»), LotosTower («Московский двор»). «Кроме неславянских названий все комплексы объединяют цены – выше среднего, что во многом оправдано за счет класса жилья, локации, видовых характеристик и достойной репутации застройщиков», – добавляет господин Берников.
«По ценам «средняя температура» в Приморском районе такова: Каменка – 80 тыс. рублей/кв. м, СПЧ – 105 тыс. рублей/кв. м, Коломяги – 110 тыс. рублей/кв. м, Приморское шоссе – 150 тыс. рублей/кв. м», – подсчитал он.
Особняком в административных границах Приморского района можно выделить «Юнтолово» («Главстрой-СПб»). Как полагают эксперты, первый проект сбалансирован по соотношению цена/качество: при средней привлекательно доступной цене 70 тыс. рублей за «квад­рат» на дорогу до ближайшей станции метро «Старая деревня» можно затратить до получаса.
В последние годы заметных колебаний стоимости жилья в Приморском районе не было, разве что в периоды ажиотажного весеннего спроса или с плановым повышением цен по мере строительной готовности объектов.

Мнение:

Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI (входят RBI и «Север­ный город»):
– Сейчас на долю Приморского района приходится около четверти всего объема нового предложения – реализуется около 30 проектов разного класса и уровня от разных застройщиков. Особенно выделаются две зоны СПЧ, в которой завершается комп­лексное освоение территории, начавшееся в 2007 году, и новая зона развития – район Каменки, Комендантский пр., где превалируют крупные проекты квартальной застройки. Через пару лет мы увидим в этой части совершенно новый современный жилой квартал.