Апартаменты в подвешенном налоговом статусе

В центре города появляется все больше проектов по строительству апартаментов – по сути, это те же жилые квартиры, однако оформлен объект как коммерческая недвижимость. Для владельцев, говорят девелоперы, разница непринципиальна. Однако налоги с апартаментов могут оказаться в несколько раз выше, чем с жилья.

Апартаменты относятся не к жилой, а к коммерческой недвижимости, поэтому налогообложение здесь действует другое. «Пока не слишком понятно, как конкретно оно действует, потому что владельцы апартаментов – это, как правило, физические, а не юридические лица. Важно понимать также, что первый апарт-отель, предназ­наченный преимущественно для сдачи в аренду, введен в эксплуатацию и работает только первый год, так что вопрос с налогообложением пока не вполне ясен. По прогнозам на следующий год, нужно учесть, что все налоги на коммерческую недвижимость будут рассчитываться по кадастровой стоимости, и какой будет процент от этой стоимости на апартаменты, пока окончательно не определено. Пока цифра обозначена от 2 до 4% от кадастровой стоимости, но не вполне понятно, как такой налог смогут выплачивать физические лица, которые являются владельцами апартаментов. Можно рассчитать приблизительный налог – например, 2% от студии в черте города с кадастровой стоимостью 3 млн рублей составляют 60 тыс., а 4% – уже 120 тыс. Соответственно, в более высоких ценовых сегментах эта сумма будет еще выше. То есть если такой налог будет действительно введен, это может привести к неплатежам и в конечном итоге к пересмотру налога», – рассуждает Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге.
Она также отмечает, что при купле-продаже апартаментов, как и других видов коммерческой недвижимости, необходимо платить НДС, от чего жилая недвижимость освобождена.
Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петер­бурге, также говорит, что поскольку апартаменты – это объекты коммерческой недвижимости, размер налога превышает налог на жилую недвижимость и составляет около 2% от кадастровой стоимости объекта.
Нотариус Алексей Комаров добавляет: «Ст. 16 ЖК РФ апартаменты, как и гостиницы, не определяет жилым помещением. Приказ Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35: «апартамент – это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет)) общей площадью не менее 40 кв. м». Апартаменты и квартира имеют разный юридический статус. В соответствии с Законом Санкт-Петербурга о налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге на 2015 год (принят во втором чтении 19.11.2014) для нежилых помещений устанавливается следующая шкала оплаты налога: до 300 тыс. рублей (включительно) – 0,1%; свыше 300 тыс. до 500 тыс. рублей (включительно) – 0,3%; свыше 500 тыс. рублей – 2%. По данным компаний-застройщиков, минимальная кадастровая оценка однокомнатных апартаментов – от 2 млн рублей. Минимум 40 тыс. в год к уплате».
Олег Сумбаев, генеральный директор группы SOLO, сетует, что по сравнению с традиционным жильем налоги на апартаменты (а это нежилое помещение) в пять раз выше, и начисленная сумма может неприятно удивить владельца, если он об этом не думал. «А сдавая апартаменты в аренду, добросовестный собственник должен платить еще налог с получаемого дохода, а также еще какой-то процент управляющей компании. Поэтому доходность от управления может не быть такой высокой, как зачастую декларируется», – подытожил господин Сумбаев.
Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real, с ним согласен: «Апартаменты в элитном сегменте может оказаться невыгодно сдавать в аренду. Доход на уровне 5% своей стоимости в год выглядит вполне неплохо, но налог в 2% на этом фоне кажется непомерно большим».

Мнение:

Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real:
– Согласно закону, действующему в Петербурге, налог на апартаменты в собственности физических лиц должен быть равен 2% от кадастровой стоимости. Это в 6,5 раза выше, чем ставка налога на жилую недвижимость. В Москве ставка налога может быть 2% для апартаментов в составе МФК или 0,5% в объекте со статусом «гостиница». Московские власти высказываются в пользу выравнивания налоговой нагрузки между помещениями, используемыми собственниками для жилья, будь то квартира или апартаменты.