Залоги остужают рынок

Традиционно в кризисные периоды на балансах банков возникает большое число непрофильных активов, чаще всего недвижимое имущество, выступавшее залогом по кредиту. Такая тенденция была в 2008-2009 годы и снова набирает обороты уже сейчас.

Эксперты рассказывают, что в качестве обеспечения по кредиту может выступать любое движимое и недвижимое имущество собственника: автотранспорт, оборудование, товары в обороте, недвижимость. Однако предпочтение всегда отдается недвижимости.

Твердый залог

По данным аналитиков, на конец 2013 года объем непрофильных активов на балансе петербургских банков достигал 250 млрд рублей. Около 70% залогового имущества в российских банках представлено недвижимостью. Такой вид обеспечения большинство банков признают наиболее надежным, потому что он отличается фундаментальными свойствами и требует обязательной регистрации в Росреестре. Но при проектном финансировании в строительной отрасли в обес­печение кредита принимаются акции или доли самого предприятия, залог имущества инициатора проекта, которое должно быть застраховано от риска утраты, залог участка земли, на котором ведется строительство объекта, или права на его аренду. Обеспечением также может быть поручительство материнской компании, рассказывают эксперты.
«Банкам по-прежнему интересен «твердый залог» (в первую очередь ипотека) и поручительства собственников. Менее интересен залог товаров в обороте и последующий залог. Со стороны заемщиков ситуация, соответственно, обратная: они в большей степени заинтересованы в кредитовании под ожидаемые в будущем денежные потоки, нежели чем под имеющееся обеспечение. В связи с этим особенно остро стоит вопрос качества предоставляемой заемщиками прогнозной финансовой информации и ее независимого и качественного анализа», – рассуждает старший менеджер, руководитель группы антикризисного управления отдела реструктуризации EY Дмитрий Мигель.
Руководитель аналитического отдела ИК «Golden Hills – Капиталъ АМ» Наталья Самойлова отмечает, что на балансах российских банков в начале прошлого года находилось обеспечение (за исключением драгметаллов и ценных бумаг) на сумму 22,3 трлн рублей, половина из которых приходилась на недвижимость. При этом речь может идти не только о материальных активах, но и о вложениях в акции строительных компаний. Например, в рамках кредитования банк может взять в залог не сам объект недвижимости, а долю в юрлице, которое является владельцем этой недвижимости, говорит госпожа Самойлова. То есть банк может получить на свой баланс долю в компании, которая фактически оценивается в 10 тыс. рублей, но в реальности располагает большими объемами недвижимости.

Тенденция повторится

Серьезный рост количества непрофильных активов на балансе кредитных организаций последний раз наблюдался в период экономического кризиса 2008-2009 годов. Тогда огромный процент заемщиков не смог продолжать выполнять обязательства перед банками. У банков, в свою очередь, были последствия. Так как цены на недвижимость резко снизились, средств от их реализации во многих случаях не хватило для покрытия убытков. В других случаях было сложно найти покупателя.
Дмитрий Кузнецов, директор департамента продаж и приобретений East Real, отмечает, что вновь тенденция, когда у банков начали появляться непрофильные активы в виде земельных участков или объектов недвижимости, появилась еще в 2013 году. В основном это имущественные комплексы обанкротившихся предприятий, земельные участки и здания. В следующем году этот тренд, скорее всего, усилится, считает эксперт.
Дмитрий Мигель рассказывает, что с момента прошлого кризиса ЦБ ужес­точил требования к банкам по созданию резервов в отношении активов, не используемых для осуществления банковской деятельности, то есть непрофильных активов. С 2012 года каждый год владения такими активами, включая паи ЗПИФ, означает для банка создание дополнительных резервов, что оказывает давление на капитал в условиях и так непростой ситуации с ликвидностью. С тех пор многие банки стали более активно подходить к управлению активами, полученными в результате урегулирования задолженности, в том числе создали специальные структуры по управлению недвижимым имуществом для повышения доходности от владения или продажи актива, рассказывает господин Мигель. В целом, по его словам, ситуация с заложенным имуществом кардинально не поменялась: залог для банка является мерой обеспечения выполнения обязательств, но способность воспользоваться этой мерой зависит от многих факторов, включая наличие активного рынка, ликвидность и специфичность конкретного актива, налоговые аспекты сделки. В общем случае банки не стремятся получить активы в собственность, однако неплатежеспособность заемщиков может привести к вынужденному взысканию предметов залога, констатирует эксперт. При этом потенциальная структура новых поступлений непрофильных активов на балансы банков напрямую связана со структурой кредитного портфеля банков и рыночными тенденциями в конкретных отраслях. Можно ожидать перехода в управление банкам активов отдельных строительных компаний, ретейлеров, автодилеров и компаний некоторых других отраслей, отмечает Дмитрий Мигель.

По сниженным ценам

Начальник управления розничных продуктов Локо-Банка Светлана Повикалова отмечает, что любой экономический кризис сопровождается ухудшением финансового положения заемщиков и, следовательно, ростом невозвратов по кредитам. «По залоговым кредитам с большой долей вероятности залог переходит на баланс банка. Очевидно, что в текущей ситуации мы снова будем наблюдать рост непрофильных активов на балансах банков. Основную долю в непрофильных активах, которые будут переходить к банкам, традиционно составит недвижимость. В период затянувшегося кризиса банкам придется реализовывать недвижимость по сниженным ценам или держать ее на балансе, что приведет к росту резервов», – рассуждает госпожа Повикалова. По ее прогнозам, ситуации с непрофильными активами еще более усложнит положение мелких и средних банков в период кризиса и, возможно, выведет на рынок интересные предложения по недвижимости. «Очевидно, что специальные предложения по кредитам для приобретения залоговой недвижимости будут предлагаться на более выгодных условиях, чем предложения для открытого рынка», – говорит эксперт.
Директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar Александра Смирнова констатирует, что гораздо проще получить кредит, в котором в качестве залога выступают активы организации, нежели оборотные средства. Ярко выраженной тенденции увеличения количества непрофильных активов в управлении банков в связи с экономическим кризисом в Петербурге пока нет. По оценкам эксперта, ситуация станет более очевидной к весне 2015 года.
Аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко рассказывает, что зачастую кредитные организации не спешат с быстрой продажей актива (если речь идет о недвижимости) по цене ниже рынка, а предпочитают дождаться адекватного предложения. Аренда, по его словам, не такое уж редкое явление, особенно если есть пул однотипной ликвидной недвижимости. «Проблемы начинаются, когда происходят существенные изменения в сфере банковского регулирования (например, повышаются требования к резервированию по непрофильным активам) или замедляется экономика и растет доля просроченной задолженности. В этом случае многие банки вынуждены в спешном порядке реализовывать непрофильные активы, чтобы улучшить свои балансовые показатели. В 2015 году мы ожидаем продолжения роста просроченной задолженности по потребительским кредитам и по корпоративным клиентам. Лучше ситуация будет на ипотечном рынке, но и там у некоторых заемщиков могут возникнуть проблемы», – рассуждает господин Сороко.

Мнение:

Дмитрий Лукашов, аналитик IFC Markets:
– На мой взгляд, основным непрофильным активом банков в случае дальнейшей эскалации экономических проблем может стать жилье физических лиц, приобретенное по ипотеке. Касаясь юридических лиц, можно отметить, что по сравнению с началом 2009 года объем их кредитования в рублях увеличился более чем в шесть раз. При этом на начало октября объем просроченной задолженности вырос лишь в три раза по сравнению с уровнем шестилетней давности. Сейчас доля «просрочки» по кредитам в рублях у компаний составляет всего 4,2% против 9,2% на начало 2009 года. Таким образом, пока я не ожидаю массового банкротства физических и юридических лиц и всплеска реализации залогового имущества.