Зона отчуждения долгостроя

С 1 марта 2015 года в России вступят в силу поправки в Земельный кодекс, которые устанавливают новый порядок отчуждения объектов незавершенного строительства. Согласно ему по истечении срока аренды муниципальной или государственной земли участок смогут изымать у арендатора и продавать на торгах.

Поправки в Земельный кодекс России инициировало Минэкономразвития, постановление об их утверждении опубликовано на сайте правительства 9 декабря. Сами же новые правила, которые должны подтолкнуть застройщиков к своевременному завершению строительства и вводу объектов в эксплуатацию, вступят в силу с 1 марта 2015 года. Изменения коснутся также Гражданского кодекса, где появится новая статья 239.1, устанавливающая порядок продажи незавершенного объекта в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для строительства.
Как пояснили газете «Строительный Еже­недельник» в Минэкономразвития, земельные участки – за исключением ИЖС – будут предоставляться только в аренду через торги. В то время как действующий Земельный кодекс помимо аренды предусматривает случаи продажи государственной или муниципальной земли на торгах и без их проведения, а также случаи предоставления такой земли гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно.
Поправки предполагают также, что если в срок строительство не окончено, публичный собственник земельного участка вправе требовать продажи возведенного объекта по решению суда.
В настоящий момент прекращение прав на объекты незавершенного строительства возможно в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо в случае его неиспользования. «Вместе с тем в действующем законодательстве существует множество пробелов, в связи с чем применение действующих положений на практике очень затруднительно», – отмечают в министерстве – разработчике поправок.
Максимальный срок аренды предоставленного для строительства земельного участка составит 10 лет, для ИЖС срок увеличен до 20 лет, для размещения линейных объектов – до 49 лет
Сейчас на федеральном уровне сроки аренды земли не регламентированы в принципе. Их устанавливают нормативные правовые акты регионов и органов местного самоуправления. Как правило, они составляют от 3 до 5 лет. По мысли разработчиков поправок, 10-летний срок является «более чем достаточными для добросовестных застройщиков».
Начальную цену продажи объекта незавершенного строительства будет определять оценщик на основании оценки его рыночной стоимости в соответствии с действующим законодательством. Вырученные средства перейдут бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
При предоставлении земельного участка для строительства после 1 марта 2015 года арендатор получит право на однократное продление срока аренды на три года для завершения строительства. В случае если право собственности на объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или земельный участок арендован до этой даты, собственник также имеет право однократно продлить аренду сроком на три года, чтобы завершить начатое.
По мнению руководителя правового департамента O2 Development Надежды Хвощевской, поправки как минимум вносят в ситуацию вокруг незавершенных объектов недвижимости ясность. «Ранее вопрос недостроя просто не был урегулирован, и многие объекты оставались брошенными долгое время. Никто толком не знал, как поступать в подобных ситуациях», – отмечает госпожа Хво­щевская.

Мнение:

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры»:

– Этими поправками преду­смотрен принципиально новый подход законодателя к борьбе с недостроем. Если лица не успевают построить объект в срок, то закон запрещает автоматическое продление договора аренды, а если арендатор успел зарегистрировать объект незавершенного строительства или участок изначально передавался ему с недостроем, законодатель предоставил возможность дать достроить только один раз – аренда на три года для достройки. Если застройщик не справился, то осуществляется принудительная продажа недостроя, и уже новый покупатель получает этот одноразовый шанс достроить объект.