Капризные объекты

Остужение рынка продаж автомобилей может выбросить на рынок десятки зданий автосалонов. Однако в автобизнесе есть свои нюансы, и игрокам, решившим выйти из игры, не так просто распрощаться со своими активами. Продать дилерский центр гораздо сложнее, чем другой объект коммерческой недвижимости, из-за его специфики.

Продавцы готовы избавиться от своих салонов уже сегодня, но потенциальные покупатели ждут, пока цены достигнут дна, а произойдет это, по оценкам участников рынка, через год-два.
Высокая закредитованность дилерских компаний создает серьезные риски для бизнеса, особенно теперь, когда стоимость кредитных ресурсов еще больше возрастет. Участники рынка отмечают, что есть дилеры, в чьих портфелях – валютные кредиты. «Просто не повезло», – говорят бизнесмены о таких коллегах. Банкротств не избежать, уверены собеседники «Строительного Еженедельника».
Проблема в том, что в последнее время становится невозможен долгосрочный прогноз доходной части бюджетов дилерских предприятий при ограниченных возможностях по сокращению расходов на управление, и это заставляет инвесторов подумать о целесообразности сохранения некоторых дилерских центров.

Непростая задача

Собственник холдинга «Феникс» Вяче­слав Жигалов отмечает, что уже в этом году можно увидеть тенденцию, когда бизнесмены готовы продавать свои активы. «Сейчас ситуация нестабильна у всех игроков рынка, и покупать что-либо, на мой взгляд, это риск. Доходность падает у всех автодилеров на фоне подорожания кредитов», – говорит господин Жигалов.
Директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar Александра Смирнова говорит, что дилерские центры в продаже в первую очередь предлагаются другим дилерским компаниям. «Важное значение имеет фактор транспортной доступности и проходимости локации. Дилерский центр может быть переоборудован в торговое помещение, или на его месте можно построить новый объект большего объема. Отмечу, что в большинстве случаев переоборудование является более простым вариантом, чем строительство нового объекта», – рассуждает госпожа Смирнова.
Управляющий партнер M9 development Максим Морозов говорит, что на рынке недвижимости сейчас сложилась ситуация, когда заемных денег очень мало, «тратится в основном кэш». «На коммерческую недвижимость спрос сильно снизился, многие западные компании закрывают московские офисы или требуют очень существенных скидок, до 40% от первоначальной договоренности», – рассуждает эксперт. Он подчеркивает, что успех продажи дилерского центра зависит от локации. «В пределах МКАД (и КАД – прим. ред.) он может быть переоборудован в склад, затраты на это небольшие, до 10 млн рублей в зависимости от площади. Сейчас довольно популярны склады ответственного хранения, и спрос на них растет», – говорит эксперт.
Руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Гулевский констатирует, что ликвидность такого актива, как дилерский центр, зависит от его расположения и технических характеристик здания. «В первую очередь подобный актив будет интересен компаниям такого же профиля для использования по прямому назначению, так как это потребует от нового владельца минимум инвестиций в объект. Здания, используемые под дилерские центры, обычно очень специфичны, и их адаптация под объект другого профиля сложна и малоэффективна», – говорит господин Гулевский. Земельные участки под дилерскими центрами обычно небольшие – 1-2 га – и подходят для реализации проектов торговой и офисной недвижимости, отмечает эксперт.

Есть нюансы

Как рассуждают эксперты, самый очевидный сценарий для продавца дилерского салона – искать покупателей среди других участников рынка. Такая схема типична практически для всех сегментов бизнеса. Впрочем, у автобизнеса здесь есть нюансы. Генеральный директор «Auto-Dealer-СПб» Михаил Чаплыгин поясняет, что продать салон другому дилеру под другую марку очень сложно. Все франшизы на продажу тех или иных брендов распределены по районам города, соблюдается при этом четкий баланс покрытия сети. Сейчас, по оценкам господина Чаплыгина, можно наблюдать хорошее покрытие почти всех марок по всем районам.
Есть вариант продать салон вместе с франшизой на продажу бренда. Но если дилер обанкротился или имел финансовые сложности, импортер, скорее всего, уже отнял у него франшизу. А салон без договора на официальную продажу бренда другим игрокам рынка неинтересен, отмечают собеседники издания.
Помимо этого, даже крупные автодилеры сегодня не склонны к покупкам по экономическим обстоятельствам. Сделки будут заключаться позднее, когда стоимость активов достигнет дна.

Упадет вдвое

Владелец компании «Р-моторс» Андрей Ивойлов полагает, что через год-два цена «среднего» автосалона упадет вдвое – до 100 млн рублей. Выгодные сделки тогда смогут заключить те, у кого достаточно оборотных средств для содержания дилерского бизнеса. В свою очередь, переоборудовать такой объект недвижимости под другие цели тяжело, полагает господин Ивойлов. Например, сервисная зона в дилерских центрах специально обустроена, и задействовать ее как-либо еще сложно.
Михаил Чаплыгин напоминает, что, как правило, салоны выступают залогом в банке при кредитовании. Если дилер обанкротится, здание остается на балансе у банка. Продать его в сложной рыночной ситуации довольно проблематично. «Как пример можно вспомнить дилера «Элекс-Полюс», признанного банкротом несколько лет назад. Один из его салонов на Богатырском пр. находился в залоге у банка. До сих пор он так и стоит пустой», – рассказывает господин Чаплыгин.
Из последних громких примеров – банк­ротящийся автохолдинг РРТ, который будет продавать активы общей стоимостью, по оценкам самой компании, около 4 млрд рублей. Продажей будут заниматься банки. Михаил Чаплыгин полагает, что активы РРТ будут интересны другим участникам рынка при адекватной цене. Это тот случай, когда импортеру невыгодно отказываться от этих дилерских центров, учитывая их удачную локацию. К тому же банки могут оставить эти непрофильные активы себе, но передать их в управление профессиональным участникам рынка, полагают эксперты.