Торговля затормозила раньше всех

После рекордных показателей 2013 года в 2014 году на фоне экономической и геополитической ситуации рост рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга замедлился. В целом за 2014 год рынок качественной торговой недвижимости вырос на 4,8% (относительно конца 2013 года), в то время как в 2013 году данный показатель составлял 10,8%.

Аналитики считают, что сокращение темпов ввода торговых площадей является закономерным, так как этот сегмент рынка коммерческой недвижимости в Петер­бурге достиг насыщения. В настоя­щий момент для того, чтобы новый торговый комплекс был успешным, он должен обладать очень яркой и необычной концепцией, которая позволит ему выделяться среди конкурентов.
По данным NAI Becar, всего в городе было введено 164,5 тыс. кв. м (GLA) площадей в торговых центрах. Это на 51% меньше, чем в 2013 году. Основной объем ввода пришелся на III квартал 2014 года, когда были введены в эксплуатацию сразу несколько объектов (в том числе ТРК «Европолис – GLA 60 тыс. кв. м – и ТРЦ «Монпансье» – 27,4 тыс. кв. м). IV квартал 2014 года, как и I квартал, характеризовался минимальным вводом, а во II квартале не было введено ни одного объекта.
«Несмотря на низкую активность спроса в IV квартале 2014 года, небольшие объемы ввода на рынке качественной торговой недвижимости позволили вакансии зафиксироваться на отметке 5,6%, показав рост только на 1,8% относительно III квартала 2014 года», – считает Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами (Asset Management) NAI Becar.
Максимальные ставки аренды в торговых центрах города, по данным JLL, составляют 2000 USD/кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), при этом фиксируется коридор валютного курса, во многих случаях на уровне, существенно уступающем текущему обменному курсу, например на уровне в 45 рублей за 1 USD. К концу года наметилась тенденция перехода на заключение договоров в рублях. Все более популярна привязка ставки к товарообороту. Вопрос о фиксации коридора, а также о привязке к товарообороту решается индивидуально с каждым ретейлером. Также индивидуальны договоренности о сроках действия дополнительных соглашений.
«Начиная с октября прошлого года, после резкого ослабления российской валюты, арендаторы стали чаще инициировать изменение условий аренды, выходя к собственнику торгового комплекса с уже сформированным предложением. Чаще всего арендаторы настаивают на переводе арендной ставки в рубли, договариваются о фиксации валютного курса в рамках определенного коридора или просят отменить индексацию арендной ставки в течение определенного периода. В случае потокообразующих арендаторов собственники готовы предоставлять скидку с арендной платы в размере от 10 до 30%. Также в последние месяцы собственники готовы по просьбе арендаторов уменьшить размер залогового депозита до одной месячной арендной ставки вместо обычных 2-3. Наиболее готовы к переговорам собственники торговых комплексов, в которых уровень вакансии превышает средний по рынку», – рассказала Ольга Аткачис, руководитель отдела торговых помещений ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
На основании анализа динамики спроса и цен на рынке торговой недвижимости в 1998-1999 и 2008-2009 годах специалисты NAI Becar прогнозируют, что в 2015 году можно ожидать рост уровня вакансии до 7% и снижение арендных ставок на 10-20% как для верхних, как и для нижних границ ценового диапазона. Для якорных арендаторов ставки могут варьироваться в диапазоне 270-1080 рублей/кв. м/месяц, для торговой галереи – в диапазоне 480-4800 рублей/кв. м/месяц.
Ольга Аткачис отмечает: «В сегменте street retail арендаторы также требуют снижения арендных ставок на 10-30% либо их фиксации в рублях, объясняя это снижающейся доходностью бизнеса. Многие владельцы коммерческой недвижимости, отказавшиеся идти на уступки, в IV квартале остались без арендаторов. Сейчас можно констатировать, что ситуация меняется: многие собственники осознали всю тяжесть ситуации и необходимость идти на уступки. В итоге за последний месяц арендные ставки по многим объектам снизились на 25-50% в зависимости от локации помещения и его метража. Наиболее активное снижение ставок мы увидим в январе-феврале текущего года. Полагаю, что к концу первого полугодия произойдет равномерное снижение арендных ставок на торговые помещения по всему городу на 25-50%».
Наиболее активными клиентами в сегменте встроенных помещений в IV квартале оставались продуктовые сети, работаю­щие в формате 300-500 и 500-1000 кв. м, а также продуктовые ретейлеры формата «у дома», арендующие площади до 100 кв. м. Развивались также предприятия сферы общественного питания, аптеки и винные магазины.
Около 60% заключаемых договоров аренды в сегменте street retail традиционно составляют долгосрочные договоры, подлежащие государственной регистрации. Однако в последние месяцы арендодатели крайне неохотно идут на заключение договоров аренды, срок действия которых превышает пять лет.
Санкт-Петербург по-прежнему лидирует среди российских городов по обеспеченности населения торговой недвижимостью. «Несмотря на то что в Петербурге по сравнению с другими российскими городами насыщенность торговыми объектами достаточно высока, на стадии строительства находится около 540 тыс. кв. м торговых центров, открытие которых планируется до конца 2017 года», – отмечают аналитики компании Maris / Part of the CBRE Affiliate Network.