Вопрос номера

Тяжелая экономическая ситуа­ция заставляет покупателей еще тщательнее подходить к выбору жилья. Мы обратились к участникам строительного рынка и аналитикам с вопросом: как определить, надежен ли застройщик?

Елена Дюкова, директор по маркетингу АН «Итака»:
– В текущей ситуации тяжелее всего придется небольшим строи­тельным компаниям, имеющим в своих портфелях по 1-2 проекта, особенно на начальном этапе строительства. Тем временем крупные, хорошо зарекомендовавшие себя девелоперы с грамотной стратегической политикой имеют все шансы сохранить и увеличить свою долю на рынке. По предварительным прогнозам, спрос на жилую недвижимость в Петербурге упадет в этом году на 30%, в зависимости от развития ситуации возможны корректировки в обе стороны. Последние несколько лет рынок строящейся недвижимости развивался стремительно. Объемы ввода жилья были колоссальными. Только за 2014 год девелоперы ввели в эксплуатацию более 3 млн кв. м жилья. Учитывая впечатляющие объемы строящегося жилья – порядка 5 млн кв. м, в 2015 году этот показатель будет сопоставим с 2013-2014 годами, даже с учетом возможных корректировок сроков реализации части проектов.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– В 2015 году застройщики будут вынуждены и дальше совершенствовать механизм привлечения покупателей на первичном рынке, предлагать более длительные рассрочки, гибкие условия оплаты, насыщать свои проекты дополнительными опция­ми и интересными решениями, которые позволяют привлечь покупателя. Покупателю комфорт­но на таком рынке, но в списке его предпочтений при выборе компании-застройщика на первый план выходит критерий надежности. Покупателю следует обращаться к квалифицированным консультантам и выбирать надежную строительную компанию, а не самое дешевое жилье. Зачастую надежностью могут похвастать не самые крупные компании. У средней компании есть важное преимущество: большая ее управляемость. В кризис управляемость становится очень важным критерием. Как правило, средние компании в «бурю и в шторм» оказываются более мобильными, управляемыми, а значит, более устойчивыми.

Елена Шишулина, директор по маркетингу ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»:
– Как всегда, в наиболее выгодном положении оказываются крупные фирмы, много лет присутствующие на рынке и имеющие портфель проектов разного класса, местоположения и сроков сдачи. Но это не означает, что новичок рынка или компания, строящая 2-3 объекта, обязательно развалится в кризис, просто риски в этом случае будут выше. Во-вторых, можно посмотреть, как девелоперы переживали кризис 2008-2009 годов – у кого уже есть опыт борьбы за выживание. В-третьих, самые печальные истории получаются тогда, когда внешний кризис накладывается на внутренний: если в СМИ появилась информация, например, о конфликте собственников, от таких компаний нужно бежать, как от огня. Ну и демпинговая цена практически всегда свидетельствует о крайне высоких рисках для покупателя.
Глобальных потрясений мы не прогнозируем, скорее, это будет спокойная стагнация рынка, на котором покупатели смогут без дефицита времени взвесить все возможные варианты и принять обдуманное решение.

Ирина Могилатова, управляющий парт­нер агентства недви­жимости TWEED:
– Состоятельность де­ве­­лопера определяется ис­точ­ником финансирования. Чаще всего девелопер строит на заемные средства, а это на сегодняшний день крайне проблематичная схема. Соответственно, чем сложнее получение кредитных линий, тем хуже положение застройщика. Есть, конечно, проекты, которые строятся на собственные деньги, – здесь напрямую все зависит от положения инвестора. Существуют и примеры более устойчивых проектов, принадлежащих банкам. Но они в меньшинстве.
Чтобы покупателю получить ответ на вопрос о наличии финансирования у конкретного застройщика, достаточно оценить состояние площадки. Если активности нет – финансирование отсутствует.

Олег Сумбаев, генеральный директор группы SOLO:
– В 2015 году, примерно со II квартала, строи­тельный рынок ждет очень непростая ситуация, и она будет похожа на некое сохранение тех наработок, которые были достигнуты компаниями. Девелоперы будут выдерживать паузу, потому больших и глобальных строек пока не предвидится. Никто из застройщиков не захочет входить в проекты в условиях дорогих банковских кредитов и увеличения стоимости поставок зарубежных материалов. Девелоперские компании с узким профилем деятельности и у которых нет иных источников доходов, не смогут вести стройку и рискуют полностью уйти с рынка. Также в зоне риска сейчас находятся компании, одновременно реализующие много проектов. Отмечу, что возможность завершения остается сегодня только у объектов высокой степени готовности. Для того чтобы строительная отрасль в дальнейшем вышла на уровень прошлых лет, сейчас важно сдержанно и осторожно входить в новые проекты, полностью оценивая успех реализации.

Олег Громков, директор департамента иссле­до­ваний и консалтинга East Real:
– Сейчас ключевым признаком надежности является состояние портфеля объектов, по которым были открыты продажи и ведется стройка. Наименее устойчивыми являются те, кто в прошлом году максимальными объемами выводил новые очереди с планируемой готовностью в конце 2016 года, чтобы реализовать ажиотажный ипотечный спрос на малогабаритные квартиры. В условиях ускорения инфляции им следует постараться быстрее их построить, чтобы избежать превышения расходов, которые уже нельзя будет покрыть по распроданным объектам. Если стройка, где было много продаж, наоборот, затормозилась – это плохой знак.
Лучше всего будут чувствовать себя те, кто имеет доступ к «скандинавским» деньгам, а также застройщики, предлагаю­щие продукт для жизни, а не для инвес­тиционно-сберегательных целей. Люди не перестанут создавать семьи, растить детей, и им понадобится решать жилищный вопрос. Если возникнут недострои, то конкуренция спроса на «вторичке» за квартиры в современных домах будет еще жестче, и надежный застройщик качественной «первички» найдет своего покупателя. Прошлый кризис показал, что даже стратегия продаж готового жилья может оказаться выигрышной, несмотря на значительное превышение средней цены предложения на этапе стройки.

Алексей Гусев, коммер­ческий директор «Главстрой-СПб»:
– Рынок ожидает коррекция спроса в пределах 20-30%. Потеряют клиентов мелкие застройщики. При жестком сценарии развития рынка недвижимости в 2015 году спрос снизится до 50%. Вывод новых проектов существенно уменьшится или будет отложен, а стоимость строительства жилых комплексов в активной фазе реализации увеличится на 10%. Ряд объектов может быть заморожен. Рынок ожидает более существенная ценовая коррекция, нежели при первом варианте развития событий. Высока вероятность, что мелкие застройщики покинут рынок (10-15%). Год пройдет под знаком крупных и надежных компаний, имеющих наибольшую степень доверия у покупателей. По его итогам девелоперами будет продано примерно 2 млн кв. м жилья (вместо 5 млн кв. м, реализованных в 2014 году). Цены существенно не изменятся, возможен рост в пределах инфляции. По отдельным сегментам рынка (комфорт- и бизнес-класс) мы допускаем снижение цен.

Александр Павлов, руководитель коммерческой службы ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:
– Мы прогнозируем в этом году уменьшение доли сделок с привлечением ипотечных средств. На наш взгляд, это приведет к существенному снижению объемов продаж квартир эконом-класса и очень незначительно отразится на сегменте недвижимости иных классов. Вероятно, ряд компаний в связи с этим будут увеличивать рассрочки до пяти лет, делать более гибкие графики платежей, применять индивидуальный подход к клиентам. Но такие условия смогут предложить только крупные, стабильные девелоперы.

Игорь Петров, генеральный дирек­тор E3 Investment:
– Рост себестоимости строительства, по разным оценкам, составит от 20 до 40%. Застройщики оказываются «между молотом и наковальней» – падение спроса и рост себестоимости заставляют беспокоиться о положении многие фирмы. Дополнительным фактором, усложняющим положение застройщиков, являются высокие ставки по кредитам. Некоторые эксперты заявляют, что в сфере жилищного строительства практика проектного финансирования практически сошла на нет еще до повышения ключевой ставки и ставок по кредитам. Кредитоваться же под 30% и более вряд ли готов кто-либо из застройщиков. Многих девелоперов ждет непростой период. В таких условиях к признакам надежности строительных компаний можно отнести в первую очередь отсутствие крупных кредитов, особенно в зарубежных валютах, наличие собственной производственно-технической базы, преобладание проектов высокой и средней степени готовности в общем портфеле, гибкую и активную реакцию руководства компании на постоянно меняющиеся внешние обстоятельства.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– В идеале следует покупать квартиру у опытного застройщика с безупречной репутацией (который уже пережил предыдущие кризисы и не срывал сроки сдачи домов). Лучше, когда застройщик возводит объект за счет собственных средств и работает по 214-ФЗ, заключая ДДУ от имени головной структуры. При строительстве дома много времени и средств уходит на получение технических условий на подключение коммуникаций. Поэтому не лишним будет проверить, получил ли застройщик технические условия и построил ли инженерные сети. Компания «Отделстрой» на 100% соответствует этим критериям надежности.

Сергей Терентьев, руководитель депар­тамента недвижимости ГК «ЦДС»:
– Прежде всего, застройщик должен иметь хорошую репутацию на строительном рынке. 19 марта 2015 года было подписано соглашение об основных принципах добросовестной работы на рынке жилищного строительства в период экономической нестабильности. Этот важный для отрасли документ был подписан 10 крупнейшими застройщиками, в числе которых ГК «ЦДС». Соглашение преду­сматривает работу в рамках действующего законодательства, информационную прозрачность деятельности компаний и обеспечение качества строительства. Важно также, чтобы компания не имела большой закредитованности, особенно валютной. В портфеле у застройщика должен быть большой земельный банк и целый ряд объектов в высокой степени готовности.

Василий Вовк, генеральный директор ООО «Дудергофский проект»:
– Сегодня можно найти множество способов проверки ответственности и надежности девелопера. Покупатель вправе посмотреть и изучить бухгалтерские балансы, годовые и аудиторские отчеты. Проектная декларация должна находиться в общем доступе и содержать информацию как о новостройке, так и об участке земли. Получить сведения о земельном участке можно на электронной странице Росреестра, используя кадастровый номер. Стоит проверить компанию на наличие поручительства фи­нан­сового учреждения или страховой компании, убедиться в отсутствии долгостроев. Следует удостовериться, что компания-застройщик обладает обязательной учредительной и проектной документацией, правом и разрешением на строительство на земельном участке. Если застройщик уже много лет работает на рынке, то стоит посетить уже готовые, сданные им в эксплуатацию жилые объекты и лично оценить качество строительства. Чтобы оценить имидж застройщика на рынке, покупателю желательно проанализировать публикации о компании в газетах, журналах, Интернете. Публичность компании – это свидетельство того, что она не боится быть на виду. Из этого также следует, что компания изо всех сил будет «держать марку» и поддерживать положительную репутацию, так как неисполнение обязательств с ее стороны получит большой общественный резонанс.

Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс»:
– Доверие вызывает зарекомендовавший себя на рынке застройщик и объекты на финальной стадии строительства. Покупателю лучше не входить в дешевые стройки на фундаменте и не обращаться к не известной в отрасли компании. Это правило действовало во времена всех кризисов.

Дарья Баранова, директор по маркетингу О2 Group:
– Более стабильными оказываются незакредитованные строительные компании. Оценивать надо и информационную политику застройщика. Открытость к клиентам свидетельствует о долгосрочных планах. Не следует слишком доверяться отзывам в Интернете, к сожалению, часто они оставлены недобросовестными конкурентами. Формировать свое мнение лучше самостоятельно – посетите стройку, пообщайтесь с менеджерами, проверьте документы. В частности, права на землю на интересующий объект – аренда с правом выкупа или собственность – говорят о надежности проекта.

Елена Пальчевская, коммерческий директор инвестиционно-строи­тельной группы «МАВИС»:
– Наиболее надежны крупные застройщики с хорошей репутацией и портфолио построенных и сданных вовремя объектов. Доступной, полной и прозрачной должна быть разрешительная и проектная документация компании, договор. Оптимально, чтобы земельный участок, на котором ведется строительство, был в собственности у застройщика, а не принадлежал ему на правах аренды. Рекомендую доверять свои сбережения застройщикам, работающим по 214-ФЗ, который максимально эффективно защищает права дольщиков.

Валерий Ершов, генеральный директор ООО «Инвестиционно-строительная компания ВИКИНГ»:
– Не стоит доверять просто словам, застройщик должен каждое свое слово или обещание подтверждать документально. Желательно на встречу взять знакомого юриста или просто нанять за деньги. Пусть он ознакомится с полным пакетом документов застройщика. Обратите внимание на разрешение на строительство, наличие договора страхования ответственности застройщика, а также договора на право пользования земельным участком под строительство. Особое внимание уделите договору, по которому будет оформляться купля-продажа недвижимости. Также следует прочесть в Интернете отзывы об интересующем вас застройщике. Обязательно посетите его официальный сайт и местные интернет-форумы. На многих из них есть специальная ветка «Жилищный вопрос». Зайдите в нее и создайте новую тему: «Стоит ли доверять застройщику (и далее название строительной компании)?». Внимательно читайте, что будут писать вам посетители интернет-форума. Если застройщик уже много лет работает на рынке, то обязательно посетите уже готовые, сданные им в эксплуатацию жилые объекты. Можете пообщаться с жильцами – узнать, нарушал ли застройщик сроки сдачи дома в эксплуа­тацию. Если срок задержки до полугода – это еще нормальное явление, не стоит этого пугаться. Если срок задержки сдачи жилого дома в эксплуатацию больше – повод призадуматься. Два-три года задержки – бегите от такого застройщика. Обязательно посетите лично интересующий вас объект, возводимый этим застройщиком. Нужно пообщаться под тем или иным предлогом со строителями, простыми рабочими. У них, например, поинтересуйтесь, вовремя ли им платят зарплату. Если вы разбираетесь в строительных материалах, то обратите внимание, какие из них использует застройщик на своем объекте. Если самые дешевые и некачественные, то это может говорить о проблемах финансирования строительства данного объекта.  

Александр Лелин, генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест»:
– Гарантом финансовой устойчивости и надежности застройщика выступает 214-ФЗ, который защищает права и интересы дольщиков. Обращайте внимание, как давно компания на рынке, есть ли у нее свои производственные мощности, какие банки кредитуют строительство и являются партнерами по ипотечным программам. Критериями надежности могут также стать реализованные проекты, отзывы дольщиков в Интернете, оценки экспертов в СМИ, победы компании в отраслевых конкурсах. Совокупность факторов позволит сделать верный выбор.