Ставка на партнерство

Владимир Филановский, заместитель председателя Комитета по управлению городским имуществом Петербурга, в рамках конференции «Инвестиции в недвижимость: в поисках внутренних резервов» высказал мнение о том, что будущее инвестиций находится в плоскости государственно-частного партнерства. Со своей стороны, правительство города готовит соответствующую нормативную базу.

Владимир Филановский рассказал, что в городе уже есть несколько проектов, реализация которых будет проходить при участии частных инвесторов. Например, речь идет о линиях частного трамвая в Красногвардейском районе Петербурга (куда вложить средства уже выразили желание два крупных девелопера – Группа ЛСР и компания «Лидер»), строительстве легкорельсового трамвая и других проектах.
«С 1 марта 2015 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс, которые в частности предусматривают целевое предоставление земельных участков для строи­тельных целей. Поэтому правительство Петербурга подготовило региональный законопроект, который на местном уровне регулирует предоставление земли целевым способом. В настоящее время проект закона находится на рассмотрении в ЗакСе. В нем предусмотрено выделение земли не только для стратегических, масштабных проектов, но и социально-культурных, коммунально-бытовых и других объектов, важных для города», – добавил Владимир Филановский.
В то же время некоторые недобросовестные инвесторы пользовались ситуа­цией с бесплатным предоставлением земли под социальные проекты, например под паркинги и стадионы.  «После того как паркинги сдавались в эксплуатацию, а инвесторы регистрировали  право собственности, на месте запланированного объекта сразу появлялся торговый центр. Так же поступали инвесторы с участками, на которых якобы строились стадионы. Учитывая все это, город относится более внимательно к предоставлению земельных участков», – прокомментировал ситуацию Владимир Филановский.
Он также отметил, что в настоящее время правительством Петербурга подготовлен проект постановления, который находится в процессе согласования, о возможности отсрочки платежей по инвестиционным договорам для бизнеса. «Мы надеемся, что это положительно отразится на инвестиционном климате в нынешних реалиях. В настоящее время в городе около 700 инвестиционных проектов. И мы заинтересованы, чтобы они были закрыты в срок. К сожалению, большинство инвес­торов в установленный срок не укладываются. Чаще всего они говорят о том, что трудность в административных согласованиях с КГА, ГАСН, КУГИ, КЗР и т. д. Но зачастую вопрос не в административных препонах, а в том, что инвестор входит в проект, не имея соответствующего финансирования. – поясняет Владимир Филановский. – Инвестор, который входит в строительство, не может рассчитывать  исключительно на привлеченные средства, он должен обладать своими. На мой взгляд, это главная ошибка современных инвесторов. Тем более что если они строят на государственной земле, то риски возрастают. С городом заключается договор, и предусмотрены принципиальные санкции, в том числе и расторжение договора в случае его неисполнения».
И все же Андрей Тетыш, президент группы компаний «АРИН», уверен, что сроки возведения объектов инвесторов не соблюдаются чаще не по вине инвестора, по причине административных барьеров. «В договоре пишется, что инвестор может возвести объект за 2-3 года. Но по последнему замеру национального российского рейтинга в Петербурге административный процесс сопровождения строительства без активного процесса возведения самого объекта занимает от 735 до 780 дней. А это и есть два года с копейками», – прокомментировал он.
Марк Лернер, генеральный директор ООО «Петрополь», отметил, что ситуация в экономике вообще и на рынке недвижимости в частности продолжает оставаться неопределенной. «Непонятно, какие тенденции сегодня прослеживаются. Горизонт планирования составляет 3-5 недель, что совершенно не подвигает бизнес инвестировать, а население – брать ипотеку, которая стала дотироваться государством, но у людей нет возможности обслуживать эти кредиты. На рынке недвижимости по-прежнему существует базовый спрос, а выбор и предпочтения отдаются объектам в высокой стадии готовности», – обрисовал ситуацию Марк Лернер.
Андрей Тетыш добавил, что рынок недвижимости Петербурга, несмотря на кризисные явления, поддерживает все еще неудовлетворенность населения жилищными условиями, в которых они находятся. «Окончательный процесс насыщения может занять всего от 4 до 6 лет, но не 10-15. С другой стороны, застройщики должны предлагать продукт, четко соответствующий своему сегменту, в противном случае потребитель не воспринимает «промежуточные» объекты», – заключил он.
Ирина Панченко, старший вице-президент Ленинградской областной торгово-промышленной палаты, рассказала, что в Ленинградской области ситуация в инвестициями развивается в позитивном ключе. «Региональное правительство внедрило стандарт АСИ (Агентства стратегических инициатив) для органов исполнительной власти по улучшению инвестиционного климата в области. Согласно проведенным мониторингам, в итоге резко сократилось число дней на получение разрешения на строительство. Надо сказать, что практически во всех крупных городах области созданы многофункциональные центры, в которых оказываются госуслуги, в том числе и разрешение на строительство. В настоящее время АСИ разрабатывает такой же стандарт и для органов муниципальной власти. Также в регионе работает межведомственная комиссия по размещению производительных сил. В 2014 году было рассмотрено около 20 крупных проектов по строительству. Четыре проекта уже проходят стадию экспертизы», – резюмировала Ирина Панченко.

Мнение:

Игорь Пахоруков, генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»:
– Практика проведения Фондом имущества Санкт-Петербурга торгов на право заключения договоров аренды земельных участков на инвестиционных условиях существует с 2004 года. За прошедшие 11 лет на торгах реализовано 227 земельных участков, из них для целей жилищного строительства – 88 участков. Общая площадь земельных участков – более 201 га. Сумма денежных средств, поступивших в бюджет Санкт-Петербурга от предоставления земельных участков в аренду,  – 25,6 млрд рублей.
В 2015 году уже состоялись торги по 11 объектам, из них для целей жилищного строительства было реализовано пять объектов на сумму более 2,5 млрд рублей, что в 1,8 раза превышает доходы бюджета Санкт-Петербурга от продажи права аренды за весь 2014 год. Помимо этого, Фондом имущества объявлены торги еще по 47 участкам, из них под жилищное строительство – 22. Суммарный начальный размер арендной платы по всем выставленным на торги земельным участкам – 3,1 млрд рублей.
Анализ спроса земельных участков в 2015 году для целей жилищного строительства на сегодняшний день составляет 26,9 тыс. рублей за 1 кв. м земли и 12 тыс. рублей за 1 кв. м продаваемых квартир, что сопоставимо с показателями 2014 года. Вместе с тем приходится констатировать, что в с января по апрель 2015 года торги по 13 земельным участкам под жилищное строительство в Петродворцовом, Колпинском и Невском районах были признаны несостоявшимися при средней начальной цене 1 кв. м земли 10,6 тыс. рублей и 5 тыс. рублей за 1 кв. м продаваемых квартир.
Нас также волнует ситуация, связанная с изменениями в Земель­ный кодекс РФ, вступившими в силу с 1 марта 2015 года. Инвести­цион­ное сообщество города ожидает новую редакцию закона № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» и новую редакцию постановления правительства Санкт-Петербурга о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти при предоставлении земельных участков для целей строительства. Необходимо оперативно внести  корректировки и в региональное законодательство, чтобы синхронизировать его с принятыми поправками. С учетом принятия Гос­думой РФ решения о переходе к  электронным торгам мы также должны быть готовы к принятию документа, регламентирующего новый порядок проведения торгов в Петер­бурге, чтобы не допустить сбой в процедуре предоставления участков на инвестиционных условиях.

Елена Ульянова, председатель Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Петербурга:
– У Петербурга показатели по ВРП выше, чем в среднем по России. Сила экономики города в том, что она диверсифицирована. Ущербы отдельным отраслям могут быть компенсированы другими секторами городской экономики. Более того, город остается привлекательным для инвестиций. И в нынешних непростых условиях нам, правительству и бизнесу, нужно  прикладывать больше усилий для поиска инвестиций. Мы в этом направлении будем усиливать взаимодействие с федеральными органами власти. Я думаю, что у петербургской экономики есть все шансы не только оставаться стабильной, но и показать рост.