Промышленные перспективы

В кризис индустриальные парки стремятся расширить продуктовую линейку для своих клиентов и все больше реализуют проекты по принципу build-to-suit, то есть под конкретного заказчика. Таким образом клиенты минимизируют свои риски, а операторы парка получают арендатора на долгий срок.

Такое мнение высказал Александр Паршуков, директор по инвес­тициям ЗАО «ВТБ-Девелопмент» в рамках конференции «Инвестиции в недвижимость: в поисках внутренних резервов».
Одной из тенденций на рынке промышленной недвижимости, в первую очередь индустриальных парков, является импортозамещение. Но по свидетельству Александра Паршукова, в настоящее время компаний, которые готовы строить и запускать новые промышленные предприятия в Петербурге, немного. По его словам, к импортозамещению можно прийти и путем кооперации небольших западных компаний с российскими предприятиями. Это позволит на местных мощностях производить продукцию, которая будет востребована в России. А ее себестоимость будет формироваться в российских рублях, а не в валюте.
За прошлый год в индустриальных парках Петербурга и Ленобласти была одна сделка по приобретению земельного участка, что для такого региона является большим провалом. «Компании, настроенные на реализацию проектов, стремятся минимизировать свои риски либо за счет работы по схеме build-to-suit, когда производственники избавляются от всех рисков на стадии девелопмента и получают готовый объект, построенный по их стандартам, либо за счет аренды готовых помещений», – констатирует господин Паршуков. В итоге индустриальные парки стремятся расширить продуктовую линейку, в том числе готовы реализовывать проекты по механизму build-to-suit. Это позволяет устанавливать с клиентами долгосрочные партнерские отношения, сотрудничать с профессиональными организациями.
Эксперт отметил, что в кризис между регионами РФ усилится борьба за инвес­торов. «Петербург здесь не лидер, а, скорее всего, относится к числу регионов, которые считают, что инвесторы придут сами в любом случае. Это печальная тенденция, которая не меняется на протяжении долгого времени. Но мы надеемся, что город начнет себя активнее вести на рынке взаимодействия с инвесторами», – выразил надежду господин Паршуков.
«В парке «Марьино» резидентами являются шесть компаний, две из которых – иностранные. В текущем году последние запускают по заводу. А вот российские компании имеют перебои с инвестированием своих проектов, поэтому приобретенные ими земельные участки пока пустуют. По опыту могу сказать, что отечественные партнеры склонны быстрее принимать решения, но имеют менее долгосрочную стратегию и не понимают, как они будут развиваться. У них нет такого запаса прочности, и в текущей ситуации для них риски даже выше, чем для иностранных компаний, потому что политическая ситуация рано или поздно закончится, а вот заемные средства нужно отдавать уже сейчас. А если у тебя нет денег и проседает рынок сбыта, то, к сожалению, говорить о том, что сейчас можно начинать такой проект, не стоит, – сетует Александр Паршуков. – Существенным ограничением для местных игроков является отсутствие заемного финансирования. Это заставляет их сконцентрироваться на том производстве, которое уже введено в эксплуатацию и функционирует».
Игорь Варламов, директор по продажам ООО «Н+Н», рассказал об опыте компании по организации промышленного производства: «В 2007 году датская компания Н+Н приняла решение о строительстве завода по производству газобетонной продукции на территории Ленинградской области в пос. Кикерино. Возведение предприятия длилось два года. Однако на подготовительном этапе мы столкнулись с рядом трудностей, которые связаны с получением разрешения на строи­тельство, подготовкой проектов межевания и планировки территории, подключением к инженерным сетям и т. д.
Совокупный объем инвестиций в реализацию проекта завода составил около 40 млн EUR, и это на 50% больше, чем было запланировано нами изначально. Такой же завод в Европе обходился бы нашим акцио­нерам в 20-25 млн EUR. Дополнительные расходы – это строительство газопровода, который мы тянули самостоятельно на протяжении 6 км. Это заняло более полутора лет и потребовало инвестиций объемом более 1 млн EUR. В 2014 году компания дополнительно инвестировала в расширение производства. В итоге сегодня производственная мощность завода Н+Н в Лен­области выросла на 15% с момента запуска.
Потребление газобетона по России в целом за последние 12 лет выросло в 10 раз. Однако мы понимаем, что рынок строительства будет сжиматься. В частности, уже сегодня наблюдается снижение темпов закладки новых объектов на территории Петербурга. В итоге, по нашим прогнозам, падение потребления стройматериалов  будет на уровне в 20%.
В 2014 год был успешным для Н+Н. Мы на 26% увеличили производство и смогли сбыть все произведенное количество газобетона на рынке Северо-Запада.
Что касается проблем и перспектив 2015 года, сегодня объем продаж компании Н+Н находится на уровне прошлого года, но, по нашим оценкам, стагнация может начаться уже во втором полугодии 2015 года.  Для себя мы определили долгосрочную стратегию – в самое ближайшее время мы хотим выйти в лидеры рынка газобетона Северо-Запада. В текущих рыночных условиях мы понимаем, что,  к сожалению, это приведет к сокращению нашей маржинальности продаж».

Мнение:

Сергей Андреев, координатор проектов ООО «Мегаполис XXI век»:
– С 2010 года законодательство позволяет в одной коммерческой структуре сделать учредителями власть, бизнес и население в лице тех, кто участвует в конкретных проектах. Мы предложили проработать эту модель на примере 100 паркингов, которые будут возведены на месте 100 стоянок плоскостных гаражей при помощи компании «Мегаполис XXI век».
Сейчас в Петербурге насчитывается более 400 коллективных автостоя­нок, застроенных плоскостными гаражами. Площадь земельных участков под ними составляет около 900 га земли, преимущественно принадлежащей Петербургу. Эти территории можно эффективно использовать для строительства многоуровневых паркингов.
Если владельцы гаражей на каждой автостоянке объединятся в потребительский кооператив, который станет соучредителем коммерческой структуры, куда войдут инвесторы и власть в лице государственного бюджетного учреждения, то они станут дольщиками и будут получать часть прибыли от использования построенных на месте автостоянки паркингов и коммерческих объектов. Таким образом, у всех участников проекта появится стимул его развивать. Земля для такого проекта передается застройщикам без конкурса на основании ст. 30 Земель­ного кодекса РФ, ст. 46 Градо­строительного кодекса РФ и других законодательных актов.