Себестоимость вырастет на четверть

Строительные материалы в России в марте в годовом исчислении, по данным Росстата, подорожали на 10,4%. К февралю цены выросли на 1,7%, а за период с января по март – на 6,3%. По некоторым прогнозам, себестоимость строительства до конца года может вырасти на четверть.

На этом фоне рентабельность девелоперов снижается.
С одной стороны, стоимость отдельных составляющих (прежде всего инженерии, лифтов – тех, где велика доля импорта) до недавнего времени увеличивалась пропорционально курсу евро, с другой стороны, некоторые производители снижали цены в связи с падением спроса и желанием остаться на рынке и реализовать свои товарные запасы. «Очевидно, что со снижением объемов строительства, которое будет иметь место в 2015 году, для строи­тельных компаний наступают тяжелые времена, и отдельные игроки будут вынуждены уйти с рынка», – прогнозируют специалисты отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.

Маржа формирует потенциал

Максим Морозов, управляющий партнер M9 development, считает, что рентабельность тех девелоперов, которым удалось пережить острую фазу кризиса, остановилась на уровне 7-13%. «Если говорить о себестоимости строительства, измеряемой в рублях, то она поднялась примерно на 15%. Но сама недвижимость бывает очень разной, от эконом до элитной, и ее цены меняются тоже разнонаправленно. Эконом-сегмент дешевеет и будет дальше дешеветь в связи с рецессией в экономике. Квартиры эконом-класса за два года могут потерять до 20% долларовой стоимости. Элитные объекты хуже продаются и будут терять 5-10%, девелоперы имеют возможность держать их до улучшения макроэкономических условий. У наиболее крупных девелоперов есть запас прочности на год.
Главные составляющие себестоимости строительства – это оптовая цена тонны цемента (выросла на 20%, до 3250-3750 рублей за тонну) и оптовая цена арматуры – тоже выросли. Сейчас мы покупаем по 27 000 рублей за тонну», – сообщил господин Морозов.
Андрей Хитров, региональный директор EKE Group в России, говорит, что некоторые импортные материалы и технологии подорожали на 50%, хотя при этом подготовительные и подсобные строительные работы стали дешевле в связи с падением спроса. «Показатель рентабельности застройщика зависит от множества факторов: привлекались ли заемные средства, какие технологии и материалы применяются в строительстве, если ли собственное производство строительных материалов. В среднем рентабельность жилого строительства снизилась также на 10%», – говорит господин Хитров.
Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор БЦ Eightedges, отмечает: «С одной стороны, импортные строительные материалы и технологии заметно подорожали, с другой стороны, активно внед­ряется импортозамещение. Подрядчики снижают цены, чтобы сохранить объем заказов, так как сейчас немногие девелоперы ведут активные строительные работы. Более негативное влияние на экономику проектов оказывает сокращение платежеспособного спроса, дополненное высокой стоимостью кредитных средств».
Леонид Кузнецов, директор по строительству ЗАО «Строительный трест», это подтверждает: «Мы производим перерасчет себестоимости строительства, в первую очередь ищем пути импортозамещения. На сегодняшний день не менее 28-35% от себестоимости строительства составляют инженерные системы, и из них порядка 15-20% – зарубежного производства или из импортных комплектующих. Сейчас мы расширяем круг своих поставщиков за счет отечественных производителей и азиатских компаний – из Китая и Кореи, с более привлекательной ценовой политикой и аналогичным качеством продукции».

Без оптимизма

Но пока участники рынка оптимизма не полны. Директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая полагает, что в течение этого года себестоимость квадратного метра может вырасти на 15-20%. «Застройщикам, чтобы не поднимать ощутимо цены, возможно, придется снизить маржу. Однако с учетом того, что рентабельность строительных компаний составляет 10-15%, это снижение не будет большим. Ни один разумный предприниматель не будет заниматься бизнесом, приносящим убыток, и продавать товар по ценам ниже или равным себестоимости», – уверена она.
С ней согласен Валентин Заставленко, вице-президент группы компаний Sprin­gald: «Работа с нулевой рентабельностью – это путь в никуда, и ни одна сколько-нибудь вменяемая компания с нулевой рентабельностью работать не будет. Реальный рост цен на недвижимость мы, скорее всего, увидим к концу 2015 года – пока что еще есть ресурсы материалов на складах, а материа­лы, производимые в России, катастрофически не подорожали. Зарплата линейных работников тоже не изменилась – люди сейчас держатся за места, никакой иной стимуляции и не требуется пока». При этом он полагает, что если меры правительства по стимулированию ипотеки окажутся долгосрочными, то строители, почувствовав линию равновесия рынка, начнут постепенное увеличение цен, особенно на жилую недвижимость.
Но господин Хитров полагает, что компании, которые уже начали продажи своих жилых объектов, будут продолжать строи­тельство даже при нулевой рентабельности. «Просто заморозить стройку им будет невыгодно в связи с требованиями 214-го за­кона о защите прав дольщиков. Что касается новых проектов, девелоперы будут проявлять осторожность», – отмечает он.
Впрочем, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева не верит, что строители будут работать с нулевой рентабельностью: «Даже в прош­лый кризис большинство застройщиков сумели избежать строительства себе в убыток за счет оптимизации внутренних процессов в компании и больших объемов реализации. Строители признаются, что мало проектов по итогам прошлого кризиса оказались с нулевой рентабельностью или убыточными. По большинству домов хоть небольшой плюс заработать удалось».

Мнение:

Константин Блинов, директор по развитию «НЛК Домострое­ние»:
– Отрасль деревянного домостроения имеет свои особенности. Комплекты домов из клееного бруса российского производства – продукт высокой индустриальной готовности, произведенный из российского сырья. Монтаж комплекта на площадке осуществляется российскими бригадами. Фактически резкого скачка в стоимости домокомплекта и монтажных работ не произошло. Доходность в рублевой зоне, в принципе, осталась на прежнем уровне. Сложнее дело обстоит с монтажом инженерных систем и отделкой. Присутствие западных продуктов в этой части строительства загородных домов весомо, хотя есть и достойные российские аналоги.

Екатерина Беляева, маркетолог-анали­тик ЗАО «БФА-Девелоп­мент»:
– Рентабельность российских строи­тельных компаний не превышает 15% в некризисное время, а в настоя­щий момент может снизиться до 5% и ниже. Однако дороже всего обходятся стройки замороженные или ведущиеся медленными темпами. Чем дольше процесс строительства, тем выше себестоимость квадратного метра, поэтому рентабельность строительного бизнеса весьма невысока. Поэтому лишь увеличив темпы возведения своих объектов, строители могут снизить себестоимость строительства за счет сокращения длительности оплаты труда во временном отрезке.

Андрей Макаров, руководитель дизайн-проекта «Сова»:
– В связи с ростом цен на строительные материалы рентабельность строительства как жилья, так и коммерческой недвижимости, безусловно, снизилась. Рентабельность каждого проекта изменялась индивидуально. Те проекты, которые уже начали строиться и продаваться, замораживаться не будут. Но выхода на рынок новых проектов ожидать не стоит: подорожали строительные материалы, заемные средства, в Санкт-Петербурге изменилась налоговая база, регулирующая коммерческий рынок.

Екатерина Гуртовая, директор по марке­тингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– Сейчас нет ни одной составляющей строительного процесса, которая бы дешевела. В перспективе цены на квартиры будут повышаться, так как себестоимость будет расти у всех застройщиков – многие стройматериалы и оборудование являются импортными или содержат импортные составляющие. Особенно это касается отделочных материалов и инженерного оборудования. При текущем уровне цен отделка может оказаться в 1,5-2 раза дороже.