«Невская ратуша» будет строиться по новой схеме
05.05.2015
Новые корпуса бизнес-центра «Невская ратуша» в Петербурге построят по схеме built-to-suit – под конкретного заказчика, который частично профинансирует стройку. До сих пор эта модель использовалась лишь в складском сегменте.
Об изменении схемы финансирования бизнес-центров второй очереди комплекса рассказала Юлия Серебрякова, директор по продажам коммерческой недвижимости проекта. По ее словам, строить новые здания комплекса «Невская ратуша» «ВТБ-Девелопмент» (выступает девелопером проекта) будет только тогда, когда найдет для них конечного арендатора, который частично профинансирует стройку. «Мы пытаемся оптимизировать свои затраты, поскольку прежняя модель финансирования проекта создавалась в другой экономической конъюнктуре. Мы ведем переговоры с клиентами, которым интересен формат built-to-suit (строительство под конкретного заказчика) по одному из зданий бизнес-центра площадью 26,5 тыс. кв. м. Надеюсь, что договоримся в течение 2 месяцев», – заявила она. По словам Юлии Серебряковой, будущий арендатор выступит инвестором проекта и получит за это право арендовать здание на 10 лет. Имя будущего партнера «ВТБ-Девелопмент», а также объем вложений и их пропорция (в случае если «ВТБ-Девелопмент» также будет инвестировать в стройку) не уточняется. Также пока неясна форма инвестирования. Эксперты говорят, что, вероятней всего, деньги будут вложены через депозит в счет будущей аренды.
Антикризисная мера
До сих пор в проект «Невская ратуша» инвестировал ВТБ. Общий объем вложений в проект совокупной площадью 370 тыс. кв. м оценивался в 32 млрд руб. Комплекс строится на бывшей территории трамвайного парка в квартале между Новгородской улицей и Дегтярным переулком на участке 6 га. Два бизнес-центра первой очереди площадью 67 тыс. кв. м (включая 21 тыс. кв. м подземных паркингов) уже построены. Один сдается в аренду. А второй, площадью 40 тыс. кв. м, в долгосрочную аренду с правом выкупа взяла одна из структур холдинга ВТБ. Кроме того, в этом году будет передано городу и здание администрации площадью 106 тыс. кв. м, куда переедут комитеты и подведомственные учреждения Смольного, раскиданные пока по разным районам города. Что касается второй очереди проекта, то разрешение на ее строительство девелопер получил в мае 2014 года. Там запланированы три бизнес-центра и гостиница. В начале года появлялась информация, что строительство из-за кризиса будет отложено на год. Так что поиск инвестора-арендатора – адекватная антикризисная мера.
Дефицит претендентов
Формат built-to-suit нетипичен для офисного рынка, однако активно используется девелоперами складского сегмента. По этой схеме строит складские проекты компания Петра Гавырина «А Плюс Девелопмент», «Адамант», холдинг «Адмирал Терминал СВ» и другие. На офисном рынке больше распространена продажа зданий на этапе строительства конечным пользователям целиком или по частям. В этом случае получается, что конечный пользователь участвует своими деньгами в финансировании стройки. «Схема built-to-suit в «Невской ратуше» реалистична. Партнерство может быть интересно небольшим инвесторам, которые хотят получить офисное здание в центре города в проекте с минимальными рисками», – говорит директор по развитию ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной. По оценке директора по продажам УК Docklands Екатерины Запорожченко, инвестиции партнера могут составить 60-70 тыс. руб. на 1 кв. м здания. «Учитывая текущую ситуацию на рынке, в работе по такой схеме заинтересован, прежде всего, собственник проекта. Найти заказчика сейчас будет непросто. Участие в таком проекте может себе позволить только крупная, стабильная компания, имеющая планы развития как минимум на ближайшие 5 лет. В настоящий момент таких компаний на рынке мало. Возможно, заказчиком выступит какая-либо государственная или окологосударственная структура», – считает директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Людмила Рева.
Мнение:
Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– В строительстве бизнес-центра «под себя» будут заинтересованы крупные государственные или частные компании. Заказчиком на строительство корпуса в «Невской ратуше» с большей вероятностью выступит государственная компания, поскольку частный бизнес в нынешней ситуации стремится более рационально расходовать оборотные средства. Преимуществами для заказчика являются получение продукта, учитывающего его требования с точки зрения планировки помещений, начинки офисов и т. д., права сдачи площадей в субаренду, заключения долгосрочного договора по выгодным ставкам аренды.
