Промышленность держится на госзаказе

Рынок промышленной недвижимости начал меняться: на плаву в основном остаются компании, работающие с госзаказом, остальные игроки оптимизируют площади. Хотя цены в рублях остаются на уровне 2013-2014 годов.

Участки под промышленное строительство предлагаются как отдельно, так и в составе индустриальных парков. Как отмечает Алексей Пятков, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, по локации наибольшая часть предложения сконцентрирована на юге города.
«Площадь земельных участков под промышленное строительство начинается от 0,5 га, наиболее востребованными являются участки площадью от 1,5 до 3 га. Качественное предложение расположено, как правило, на территориях сложившейся промышленной застройки. Можем привести в пример такие качественные участки с высокой степенью подготовленности, как индустриальный парк Greenstate компании YIT, индустриальный парк «Федоровское» (UFG Real Estate), индустриальный парк «Марьино» («ВТБ-Девелопмент»). Стоит отметить наличие спроса к инженерно-подготовленным участкам, так как инженерная подготовка на участке позволяет быстро развернуть строительство. Соответственно, и стоят такие участки дороже. Преимущественно такие участки предоставляют индустриальные парки. В целом, что касается спроса, очень многое зависит от того, насколько активно будет развиваться производство в городе и стране в целом», – говорит господин Пятков.
Основная проблема в развитии промышленности заключается в финансировании. Это очень большие и долгосрочные вложения, которые самостоятельно бизнес нести не может. Раньше для реализации крупных проектов привлекались заемные средства, но сейчас банки предлагают такие условия, которые невыгодны бизнесу.
Валентин Заставленко, вице-президент группы компаний Springald, отмечает: «Сектор продажи промышленной недвижимости практически отсутствует как класс. Ситуация такова: промпредприятия покупают либо под редевелопмент для жилья, либо для редевелопмента в офисно-складской сегмент. Случаев продажи промпредприятия, при котором оно далее действует по своему профилю, на территории Санкт-Петербурга единицы».

Госзаказ делит рынок

Генеральный директор строительной компании «АртКон» Иван Авдеенко добавляет: «Единичные проекты все равно реализовываться будут, поскольку все понимают, что, несмотря на кризис, жители крупных городов России обладают неплохой покупательской активностью. Автомобильный концерн Daimler проявил свой интерес к нашей стране, заявив, что, например, в Санкт-Петербурге планирует открыть линию для сборки автомобилей марки Mercedes-Benz. Фармацевтическая сфера также, вероятно, не будет активно развиваться, хотя интерес к импортозамещению многих лекарств в России есть.
Я думаю, что будут развиваться производства, связанные с сельским хозяйством, животноводство, птицефабрики, поскольку сейчас это востребовано и поддерживается правительством».
Игорь Лучков, генеральный директор Intecon, в отличие от коллег, более оптимистичен. Он считает, что, несмотря на негативную рыночную ситуацию, промышленность подает признаки оживления. «В основном это происходит благодаря госзаказам. Яркий пример – судостроительный завод «Алмаз», – уточняет он. – Более того, в настроениях правящих элит изменилось отношение к производству и его месту в городе. Поутихли разговоры о выводе предприятий из центральных районов на периферию. Во-первых, жизнь показала, что это практически нереально без несоразмерных потерь, во-вторых, концепция безудержного девелопмента промышленных территорий сошла на нет: производственные площадки (не вредные, не слишком масштабные) имеют право на городскую прописку».

Малая нужда

Дмитрий Кузнецов, директор департамента продаж и приобретений East Real, оппонирует коллеге: «Сейчас многие производственные компании, которые не субсидируются государством и не работают на оборонный комплекс, просто не имеют возможности на модернизацию производства, кроме того, вынуждены серьезно сокращать издержки и экономить. Для большинства компаний сейчас стоит вопрос выживания в новых экономических условиях, поэтому речь идет скорее о сокращении производственных площадей».
По его подсчетам, ставки на производственную недвижимость варьируются в диапазоне 250-450 рублей/кв. м/месяц, включая операционные расходы и НДС. В рублевом эквиваленте сохранились цены 2013 года.
Аналитики при этом отмечают, что в городе остро востребованы небольшие производственные помещения площадью 500-1500 кв. м. «Другое дело, что ожидания производственных компаний по ставке аренды находятся на очень низком уровне, поэтому такие проекты нецелесообразны для девелоперов с точки зрения окупаемости. Инвестиции в строительство 1 кв. м производственных помещений могут составить 40-45 тыс. рублей. Чтобы девелоперам интересно было вкладывать эти средства, ставка аренды для резидентов должна составлять 800 рублей/кв. м/месяц», – подсчитал господин Кузнецов.
Надежда Солдаткина, генеральный директор ООО «Н+Н», видит и еще одну причину того, что инвесторы неохотно строят промышленные объекты для субъектов малого бизнеса: «Перспективы строительства промышленных объектов с небольшой нарезкой нам видятся неоднозначными. Девелоперы не решаются строить такие объекты по нескольким причинам. Во-первых, существенен риск потери управления таким объектом при большом количестве арендаторов, а в текущей рыночной ситуации это и еще большой риск неплатежей. Во-вторых, могут возникнуть сложности с выходом из такого проекта, другими словами, такой проект в дальнейшем будет сложно продать».

Мнение:

Надежда Солдаткина, генеральный директор ООО «Н+Н»:

– По нашим наблюдениям, спрос на объекты промышленного строительства снизился, поскольку инвестиционная активность с осени прошлого года пошла на спад.
Что же касается арендных ставок, то речь скорее идет не об их снижении, а об их рублевой фиксации. Из-за текущей финансовой конъюнктуры их просто перевели из валюты в рубли и зафиксировали. Изменились и условия продажи: они стали более гибкими, с возможностями рассрочки платежа и существенными скидками.