Порог для входа стал выше

Порог выхода на рынок сегодня стал значительно выше, чем еще 10 лет назад. В начале 2000-х компании умудрялись начинать проекты, вообще не имея за душой сколько-нибудь приличных средств. Сегодня может не хватить и 10 млн USD.

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова говорит: «Новые игроки на нашем рынке должны рассчитывать на свои силы как минимум до 50% готовности объекта, потому что сейчас получить в банке кредит на старте стройки для новичков почти нереально. В кризисные времена дольщики обращают огромное внимание на опыт застройщика и известность марки. На первый план выходит критерий надежности. Новый игрок на рынке будет вызывать настороженное отношение. В то же время – всегда есть рискованные, авантюрного склада люди, которые покупают невзирая ни на что». Она отмечает, что выстроить продажи и обеспечить приток средств дольщиков новому игроку на начальных этапах строительства вряд ли удастся. Если же девелопер на рынке обладает достаточным количеством собственных средств, или у него есть доступ к дешевым кредитным ресурсам, то работать будет значительно легче.
«Что касается сегментов рынка, на кратко- и среднесрочную перспективу приоритетным выглядит жилье, а также локальные торговые центры в «правильных» местах. На более отдаленную перспективу есть потенциал и у бизнес-центров, и у крупноформатных торговых центров в районах с низкой конкуренцией, и у складских комплексов. Практически во всех сегментах коммерческой недвижимости в 2015-2018 годах мы ожидаем заметный спад по вводу нового качественного предложения, поэтому, как только восстановится спрос арендаторов, немногочисленные девелоперы смогут «снять сливки», – говорит господин Косарев.
Андрей Бойков, партнер Rusland SP, добавляет: «Наиболее ликвидным сегментом сейчас является жилье классов эконом и комфорт. Также возможно рассмотреть развитие апарт-проектов, аналоги которых уже показали свою успешность на рынке. Что касается офисов, торговли, складов, то в данные сегменты можно выходить только при наличии серьезного финансового ресурса, рассчитанного на более длительную оку­паемость».
Юсси Куутса, региональный директор SRV в России, рассуждает: «Рынок остается огромным, в любом сегменте востребованы качественные проекты. С точки зрения финансовых показателей, общая ситуация несколько скорректировалась, но кардинальных изменений не произошло. Время сверхдоходов миновало, все сливки уже сняты, но стоимость объектов и генерируемый ими арендный доход по-прежнему превышают показатели рынков европейских стран».
При этом господин Куутса отмечает, что сумма, которая сегодня необходима для выхода на девелоперский рынок (в секторе коммерческой недвижимости), зависит от возможностей инвестора и тех целей, которые он ставит. «Можно купить старый торговый центр и переформатировать его. Но если раньше для старта было достаточно располагать капиталом 10 млн USD, то сейчас этих инвестиций может оказаться недостаточно», – рассуждает девелопер.
«Если определить минимальную плату за вход на рынок – то это деньги на строительство хотя бы половины дома. То есть в нынешних условиях минимум 1-1,5 млрд рублей», – считает Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands.
По словам господина Куутса, выходить на рынок имеет смысл только инвесторам с долгосрочными планами, готовым рассчитывать на перспективу не пяти, а двадцати лет. «В сегодняшних условиях минимальный срок получения дохода превышает 10 лет. Случаются исключения, но они только подтверждают правило», – резюмирует специалист.

Мнение:

Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор»:

– Целесообразность выхода девелопера на рынок зависит от его идеи, а не от особенностей времени. Если эта идея ра­зумна и способна быть актуальной даже через несколько лет, то текущая ситуация – хорошее время для ее реализации. Стартовый капитал также зависит от задуманного проекта, его класса и сегмента, он может составлять 1 млн USD, а может и все 100 млн USD.