Эффект коммунальной квартиры
18.05.2015
Особенность проектов реновации промышленных территорий состоит в удлинении начального этапа проекта. Если для реализации обычного строительного проекта, как правило, хватает 2-3 лет, то для редевелопмента требуется в два раза больше времени.
Много предварительной работы должно быть проведено не только с обладателями участка – промышленными предприятиями, но также с городом и ведомствами, которые имеют отношение к данным предприятиям. «Роль этого периода кратно возрастает по сравнению с освоением новых территорий. При реновации кварталов жилой застройки контрагентом по согласованию в основном являются городская и районная администрации, а при редевелопменте промышленных предприятий количество контрагентов для компаний-застройщиков увеличивается и работа предварительного периода приобретает определяющее значение для успешной реализации проекта. Длительность и высокие риски этого периода приводят к удорожанию проекта», – рассказывает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова
Леонид Кузнецов, директор по строительству ЗАО «Строительный трест», соглашается: «По сравнению с новым строительством редевелопмент – более сложный сегмент рынка. Он требует более детального подхода, более глубокой проработки юридических вопросов, дополнительных экологических экспертиз. Многие объекты в историческом центре согласно действующим градостроительным нормам могут быть снесены или реконструированы только по заключению КГиОП, например в случае аварийного состояния зданий. Девелопер не имеет права демонтировать объекты, построенные до 1917 года, а также памятники архитектурного наследия, охраняемые государством». Часто в связи с ограниченностью территории и более стесненными условиями работы застройщик вынужден применять более дорогостоящие технологии. Также при реализации проекта могут потребоваться дополнительные геотехнические обоснования, исследования грунтов, мониторинг за окружающими постройками, более дорогостоящие конструктивные и гидроизоляционные работы и т. п.
Ольга Морозова, генеральный директор компании «Градостроительные решения», отмечает: «Больше всего времени застройщик тратит на перевод участка под жилую или коммерческую застройку, градостроительный анализ, разработку концепций развития территорий, оформление документов, комплекс мер по подготовке земли под строительство, включающий санитарные экспертизы, рекультивацию земли и проч.». По ее словам, проще построить новый объект на земле, которая не обременена старыми постройками, тем более промышленного характера. Однако таких участков в достойной локации практически не осталось, чего нельзя сказать о «сером поясе» старых промышленных территорий, окружающих исторический центр Петербурга. Средняя длительность проекта редевелопмента составляет пять лет, это примерно в полтора раза дольше, чем реализация обычного проекта.
«Но есть и плюс – чаще всего бывшая промышленная территория имеет хороший запас мощностей, что позволяет обеспечить будущий проект необходимыми энергоресурсами», – говорит госпожа Морозова.
Василий Довбня, директор департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, уверен: «Разрозненная собственность на промышленные площадки – еще одна важная проблема. У большинства предприятий сегодня большое количество владельцев, и инвесторам приходится вести переговоры о продаже отдельно с каждым из них. В итоге получается эффект коммунальной квартиры: с каждым последующим собственником договориться все сложнее, поэтому сроки редевелопмента откладываются».
Мнение:
Андрей Макаров, руководитель дизайн-проекта «Сова»:
– Стоимость участка получается высокой, и застройщики пытаются оптимизировать экономику проекта за счет снижения себестоимости строительства. В результате в престижных районах, таких как Петроградская сторона, появляются панельные дома.
