Андрей Варава: «В прошлом году рынок жилья области обвалился на 90%»

Генеральный директор ЗАО «СУ-5» Андрей Варава рассказал в рамках заседания круглого стола, организованного при участии Национального объединения строителей, о причинах, побудивших компанию участвовать в программе «Жилье для российской семьи», и низком спросе на жилье в Новгородской области.

– Когда вы заявляли свой проект в программу «Жилье для российской семьи» (подробнее читайте в газете «Строительный Еженедельник» № 14 от 20 апреля 2015 года), вы много говорили о социальной ответственности бизнеса и вашей гражданской позиции. Но если оставить патетику за скобками, что послужило для вас стимулом для вступления в программу? Ведь упущенная прибыль пойдет на сотни миллионов рублей.
– Прежде всего, отмечу, что для нас это не спонтанное решение, мы давно участ­вуем в различных жилищных программах. И нам упомянутая программа была интересна и раньше, но нас отталкивала невнятная позиция государства в этом вопросе и общая «сырость» самой программы. Что касается конкретных причин, то их несколько. Первая – отсутствие кредитных ресурсов. Сегодня областные банки практически полностью самоустранились от участия в строительном процессе. Нам сегодня ни один банк не даст приличную кредитную линию, хоть на социальное, хоть на несоциальное начинание. Как следствие, строителям приходится искать другие источники финансирования. Тут уж кто на что горазд. Мы для себя нашли выход в этой программе. Мы опускаем стоимость квадрата до 35 тыс. рублей, получаем небольшую компенсацию за «инженерию» и на выходе имеем реальный, гарантированный приток денег.  У нас участок в аренде от Фонда РЖС, и чтобы его проинвестировать, что-то на нем построить, нам нужно как можно быстрее привлечь к себе деньги – нужно ухватить свою порцию спроса. В рамках социальных программ легче проталкивать каждый из проектов, потому что они имеют социальную подоплеку. То есть, допустим, я могу прийти в любой орган исполнительной власти и сказать: у меня проблема тут, тут и тут. Мне сразу будет оказана та или иная административная поддержка, поэтому картина меняется радикально. Плотная работа с правительством области, гарантированная помощь и отсутствие барьеров и препон – это еще один плюс участия в программе.

– На какой стадии находятся переговоры по подключению участка к сетям?
– Переговоры по инженерной инфраструктуре в самом разгаре. Они, не скрою, очень длительные и трудные. У нас есть предварительный договор с ОАО «Новгородоблэлектро», но он пока отложен. Мы пока только вступаем в эту программу, и как только мы в нее вступим, тогда уже будем встречаться и снова обсудим этот вопрос с эксплуатирующими организациями. По первой очереди проекта мы уже вышли на стройплощадку, у нас получено разрешение на строительство, мы ведем нулевой цикл.  Иногда приходится опережать ряд вопросов по «инженерии». Но  если делать все по регламенту строительства, то мы бы ничего никогда не построили. Иногда приходится чуть-чуть забегать вперед.

– Почему не участвовали в аукционе по четырем «программным» участкам 12 мая?
– Не хотим откусывать больше, чем можем проглотить. Думаю, проекта на ул. Советской Армии нам хватит на три года как минимум.

– Как вообще оцениваете рынок жилья Новгорода и области?
– В начале 2015 года мы зафиксировали значительный спад рынка. А если называть вещи своими именами, то рынок обвалился почти на 90% по отношению к 2014 году. Этот спад ощутили все крупные застройщики региона, судя в том числе и по финансовой отчетности. И в ближайшее время восстановления рынка не ожидается. Просто нет такого объема платежеспособного спроса. Кстати, программа «Жилье для российской семьи», с одной стороны, может оживить рынок, какой-никакой спрос потянется.  А с другой стороны, говорить о том, что программа однозначно пойдет на пользу строительному бизнесу, не приходится.  При такой цене «квадрата» будет очень хорошо, если мы выйдем в ноль. А нам же надо закупать технику, индексировать зарплаты персонала. То есть здесь явный социальный эффект, не более.

– Много ли работаете по генподряду? Есть ли проблема неплатежей?
– В последнее время работали немного. У нас был контракт, но мы его сейчас свернули по взаимному согласию с УВД. В Пестово мы строили районный отдел полиции.  Но резкий рост стоимости стройматериалов вынудил нас попросить отсрочку проведения работ на два месяца. Ряд наших агентов, которые поставляли материалы, начали резко повышать цены. Мы поставили заказчика в известность о том, что мы не укладываемся в стоимость контракта. В отсрочке нам отказали.

– Прогнозируете ли дальнейший рост стоимости стройматериалов?
– Прогнозировать не берусь.  Дело в том, что большая часть стройматериалов монополизирована известными людьми, и, мне кажется, все будет решаться на уровне Москвы.

Мнение:

Юрий Чермашенцев, заместитель генерального директора ООО «Деловой партнер плюс»:
– Мы уже давно обсуждаем и эту программу, и проблемы, возникающие в связи с ее реализацией. Перед нами как ведущими застройщиками Великого Новгорода поставлена задача – качество и доступность вводимого жилья. Поэтому жилье, выдаваемое нами на рынок, и жилье по программе должно быть одинаково качественное, комфортное и т. д. А вот тут уже есть проблема, потому что целый комплекс нерешенных вопросов делает задачу уложиться в 35 тыс. рублей за «квадрат» невыполнимой. Мы, разумеется, можем поверить властям на слово, что 4 тыс. рублей на «квадрат» жилой площади нам все-таки компенсируют. Но строителям прежде всего важно, чтобы весь этот механизм был прозрачным, понятным от и до. Чтобы все было отражено в проекте еще до прохождения экспертизы. Чтобы  на экспертизу пошел проект с требованиями АИЖК и не было нужды корректировать проект по несколько раз.
Еще одна проблема, которая нас волнует, постоянное изменение законодательной базы. За последнее время у нас не прекращается изменение отраслевых нормативных документов. Все эти изменения направлены только на ужесточение требований к строителям, что влечет за собой удорожание стоимости строительства. Как пример, сегодня в каждую квартиру необходимо ставить приборы учета и выводить показания через компьютер на диспетчерский пункт. Но 95% жилого фонда страны вообще не имеют таких пунктов. Зачем нужна эта пустая норма? Очевидно, кому-то нужно протолкнуть эту идею, да еще и прописать, чтобы счетчик на воду стоил не 500, а 2500 рублей.  Сегодня в стройке каждый лоббирует свои интересы и никто не собирает процессы проверки и подключения сетей в единый процесс.

Михаил Плаксин, главный инженер ООО «Новгородсельстрой»:
– Конечно, нас беспокоит резкое падение продаж на первичном рынке. Спрос падает не только у нас, но и по всей России. Поэтому региональные застройщики с большим интересом наблюдают за ходом реализации программы. Она дает возможность кредитоваться, строиться и, в конечном итоге, проскочить это тяжелое время.
Правда, мне до сих пор непонятна эта «средняя по палате» цифра в 30, а теперь 35 тыс. рублей за квадратный метр. С одной стороны, есть принцип единообразия и справедливости. С другой, нельзя не учитывать особенности географического, демографического и финансового положения регионов. На указанную сумму строители Чукотки, Кубани, Мурманска, Сочи и Ленобласти будут смотреть по-разному.  Обычно мы строим с предчистовой отделкой, но программа заставляет нас делать все начисто. А это затраты, которые ложатся только на нас. Если мы будем реально получать по 39 тыс. рублей за «квадрат» – участие застройщиков в программе будет реально. Пока же мы  с большой опаской относимся к таким конкурсам.