Промзоны на перепутье

Долгое время политика городских властей была направлена на вывод предприятий из центра города и застройку промзон офисами и жильем. Сегодня ситуация изменилась – объявлен курс на сохранение и развитие промышленности, в том числе в центре города.

В рамках форума PRO Industry эксперты обсудили варианты развития городских промзон.

Между инициативой и директивой

По мнению председателя Комитета по промышленной политике и инвестициям Санкт-Петербурга Максима Мейксина, необходимость массового перевода промпредприятий из центра города неочевидна. «За последние 25 лет под лозунгом вывода промышленности из центра мы уничтожили около 300 крупных промпредприятий. Многие под видом переезда просто закрывались. Сегодня мы делаем стратегическую ставку на высокотехнологичные производства, экологически чистые и с минимальной потребностью в рабочей силе. Им не нужно находиться на окраинах города. Кроме того, перепрофилируя промтерритории, мы теряем участки с инженерной подготовкой, с ресурсами, избыточными для жилья и офисов».
Вопрос о том, должен ли редевелопмент быть инициативой бизнеса или частью стратегического планирования властей, остается дискуссионным. «Бизнес способен «выесть изюм из булки», реализовав лучшие проекты, но без деятельной поддержки властей и общественности проб­лему не решить. При недостаточной коммерческой эффективности редевелопмента необходимо задействовать расчет его бюджетной эффективности. Это вопрос стратегии развития города», – считает Алексей Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства.
По мнению управляющего партнера УК «Теорема» Игоря Водопьянова, город вряд ли будет заниматься таким глобальным планированием: «На мой взгляд, это всегда будет инициатива владельцев конкретных участков земли. Излишняя детализация генерального плана с разбивкой на множество функциональных зон и подзон не нужна, создаются рамки, которые мешают городу развиваться. Лучшим выходом стало бы создание постоянно действующей комиссии, которая бы рассматривала поправки в генплан для реализации конкретных проектов».
Вопрос редевелопмента вряд ли должен исчерпываться только инициативой бизнеса и общественности, заключает генеральный директор «БКН Девелопмент» Леван Харазов: «Функция городских властей – стратегическое планирование развития города, но опирающееся на глубокий анализ ситуации. Пора уходить от декларативных и бессодержательных «программ 2020 или 2030». Городу необходимо заниматься планированием, основываясь на серьезных аналитических исследованиях, брать крупные территории едиными лотами и разрабатывать планы застройки с учетом перспективного развития, находить финансирование и договариваться с собственниками».

В другом измерении

Длительность и непредсказуемость процесса согласования проектов редевелопмента зачастую ставит под сомнение возможность их реализации. «Особенность реализации проектов редевелопмента – длительная проектная стадия. Необходимо перевести земли из одной категории в другую, получить дополнительные согласования и экспертизы в КГИОП, провести испытания фундаментов близко расположенных зданий. Все это требует гораздо больше времени по сравнению с проектами «в поле», – отмечает начальник отдела подготовки проектов Setl City Ирина Тимофеева.
Существенная проблема перевода предприятий – временной лаг между получением средств от продажи земельного участка и временем запуска нового производства, считает Леонид Захаров, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Peterburg: «В случае привязки к девелоперскому проекту производитель принимает на себя риски затягивания сроков проекта, согласований и т. п.».
«У чиновников иное представление о времени, они живут в другом измерении и мыслят в масштабах государства, – полагает Борис Холмянский, собственник НПО «Знамя труда им. Лепсе». – Я – промышленник: если я сорвал заказ на три месяца, мне угрожают штрафные санкции, на полгода – со мной вообще откажутся работать. На мой взгляд, лучший вариант перевода предприятия – поиск партнера, готового продать землю с готовым промышленным зданием, без включения в эту схему чиновников и банкиров».
Еще одна существенная проблема – объекты особого режима приватизации (объекты гражданской обороны, мобилизационные мощности и др.), добавляет Марина Зверева, заместитель генерального директора «ЛОМО»: «Как правило, объекты гражданской обороны – это подвалы и первые этажи промышленных и жилых зданий, которые не имеют имущественных границ. Это федеральная собственность, и они не подлежат приватизации. Когда речь идет о переезде, эта тема постоянно всплывает. Кроме того, существует запрет на перепрофилирование некоторых объектов, в основном объектов энергетики».

Мнение:

Игорь Водопьянов, управляющий партнер УК «Теорема»:
– Производственная деятельность выдерживает арендную плату максимум в 350-400 рублей. Учитывая, что себестоимость строи­тельства 1 кв. м новой площади (даже без стоимости сетей и земельного участка) составляет порядка 50 тыс. рублей, нетрудно спрогнозировать рентабельность создания новых производственных площадок. Проект имеет шансы на успех, если предприятие уже никому не нужно, а земельный участок может быть востребован под другую функцию. Такой функцией сейчас является только жилье, поскольку площадок под офисы в городе предостаточно. Впрочем, и спрос на жилье в последнее время упал в два раза.

Юрий Грудин, генеральный директор ГК «Пионер», на­правление «Санкт-Петербург»:
– В вопросе развития городских территорий очень показателен опыт Москвы. Если есть желание у власти, то все законодательные и прочие проблемы уходят в решае­мую исполнительную плоскость. Принят и генплан, и ПЗЗ, но решения столичной градостроительно-земельной комиссии являются импульсом развития города. Они отталкиваются от инициатив девелоперов, но при этом принимают стратегические решения по развитию территорий в целом. Это хорошо видно на примере ЗИЛа, набережной Москвы и других крупных территорий. Проводятся конкурсы, утверждаются проекты планировок, а соответствующие изменения в генплан вносятся позднее, при очередном рассмотрении пакета поправок.

Максим Соболев, директор по коммерческой недвижимости «ЮИТ Санкт-Петер­бург», руководитель проекта ИП Greenstate:
– Решением проблем развития промтерриторий в центре города может быть создание современной инфраструктуры, новых дорог, улучшение транспортной доступности этих районов. В качестве примера приведу Митрофаньевское шоссе – за последние три года прилегающая к нему территория значительно изменилась в лучшую сторону: идет реконструкция административных и производственных помещений, появляются новые строи­тельные проекты. Развитие инфраструктуры в «сером» поясе позволит его облагородить и сделать более комфортным для предприятий, которые там размещаются.