Смена структуры

В нынешнем году структура арендаторов торговых центров менялась особенно активно. Чтобы помещения не пустовали, владельцы торговых цент­ров готовы отдавать их под менее доходные проекты, зато способные генерировать потоки покупателей в комплексы.

Так, например, в ряде договоров аренды произошла фиксация курса валюты на ближайшие 6-12 месяцев, арендная ставка привязана к проценту с товарооборота и уровню заполняемости торгового центра, убран пункт об индексации арендной ставки на 2015 год, обозначены скидки на текущий год. Все эти инструменты получали все более широкое применение в процессе переговоров между собственниками и арендаторами существующих торговых центров в первом полугодии 2015 года.
В целом наиболее популярными среди развивающихся арендаторов на протяжении первого полугодия 2015 года являлись помещения площадью 200-500 кв. м в центральной части города и большие площади от 1 тыс. кв. м в спальных районах Петер­бурга. За последние шесть месяцев заявляемые собственниками ставки аренды, выраженные в рублях, на центральных магистралях снизились в среднем на 20-30%, в том числе и для ликвидных помещений.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петер­бурге, отмечает: «Максимальные базовые ставки в торговых центрах за I квартал 2015 года снизились с 1,5 до 1,3 тыс. USD за 1 кв. м в год (без НДС и эксплуатационных расходов), что обусловлено в первую очередь низким уровнем спроса со стороны fashion-операторов, значительная часть которых приостановила развитие и очень внимательно анализирует эффективность каждого магазина, в том числе и в свете потенциального развития. Во II квартале ставки остались без изменения».
В условиях меняющегося рынка ретейлеры обращались к собственникам торговых центров с вопросом о пересмотре условий аренды. В большинстве случаев ретейлеры достигали компромисса с арендодателями по поводу индивидуальных условий аренды, например о скидке или фиксации курса для валютных договоров. «В некоторых случаях происходила оптимизация размещения магазина внутри торгового центра, например ряд магазинов переместился в более привлекательные помещения в ТЦ. Однако иногда достичь приемлемых условий не удавалось, что способствовало росту доли вакансий. Следствием наиболее серьезных противоречий между собственниками и арендаторами стало появление в ряде торговых центров фактически закрытых магазинов, прежде всего магазинов одежды, с полным набором товаров и оборудования внутри», – рассказывает господин Фадеев.
Изменение структуры арендаторов является следствием стремления управляющих торговыми центрами заполнить вакантные площади любыми способами, открывая на этих помещениях низкодоходные проекты, например расширяя развлекательную зону. Помимо этого иногда девелоперы готовы отдавать пространство под различные некоммерческие проекты, к примеру организовывая выставочное пространство с целью улучшения визуальной наполненности торговых центров. Также в некоторых ТЦ происходит переформатирование этажей – частично пустующие небольшие площадки объединяются в одно крупное помещение, которое занимает якорный арендатор.

Мнение:

Наталья Борец, директор отдела аренды SRV:
– Первая половина 2015 года характеризуется большей стабильностью по сравнению со вторым полугодием 2014-го. Улучшения в экономической сфере не наступило, но в отсутствие больших «плохих новостей» игроки рынка недвижимости в какой-то мере адаптировали свою текущую деятельность и планы к рыночной действительности. Либо там, где это было возможно, ограничили или приостановили осуществление ранее поставленных целей.