Склады уходят от спекулянтов

Во II квартале 2015 года в Петербурге в эксплуатацию не было введено ни одного складского комплекса, в то же время суммарно за полугодие на рынок вышло около 60 тыс. кв. м. До конца года эксперты ожидают ввода около 160 тыс. кв. м новых складов.

В течение I полугодия 2015 года рынок пополнился тремя складскими комплексами суммарной арендной площадью 57 000 кв. м – все три объекта были введены в эксплуатацию в течение первых трех месяцев года, в то время как во II квартале новых объектов на рынке не появилось. Алексей Пятков, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит: «На долю спекулятивного предложения пришлось 34% (складской комплекс «ПНК Логопарк-КАД» арендной площадью 19 160 кв. м). Остальные комплексы строились под конкретного заказчика.
Таким образом, общий объем рынка качественных складских площадей в Санкт-Петербурге достиг 2,5 млн кв. м, из которых 59% приходится на спекулятивные склады, то есть сданные в аренду или предлагаемые к сдаче объекты».
Юг города по-прежнему наиболее популярен с точки зрения размещения складских комплексов: среди существующего объема складских комплексов 60% расположены в этом направлении. Юг также доминирует в структуре будущего ввода: там разместится 94% всех проектов, заявленных на III-IV кварталы 2015 года.

Сокращение в полтора раза

Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Деве­лопмент» Екатерина Беляева прогнозирует, что до конца 2015 года запланирован ввод складских площадей суммарной площадью от 160 000 до 200 000 кв. м (в зависимости от сохранения темпов строительства). С этой оценкой согласны и коллеги из других компаний. По данным JLL, сокращение по сравнению с объемами, введенными в прошлом году, составит от 45% и выше.
При этом, по данным компании JLL, объем купленных и арендованных складских площадей в Санкт-Петербурге во II квартале 2015 года составил 87 тыс. кв. м, что является наивысшим результатом вторых кварталов за последние пять лет: в частности, на 50% превышает показатель аналогичного периода 2014 года. В целом за полугодие объем завершенных новых сделок увеличился по сравнению с январем-июнем прошлого года на 29% – до 117,9 тыс. кв. м.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, отмечает: «В 2014 году основной объем сделок пришелся на III квартал, когда было арендовано и куплено около 200 тыс. кв. м. С учетом того, что большинство этих транзакций были связаны с еще не построенными объектами или с проектами built-to-suit и подписывались они до существенного изменения курса рубля, в этом году, помимо заключения новых сделок, активно ведутся переговоры по пересмотру финансовых условий подписанных ранее договоров. Этот процесс немного замедлил реализацию заявленных ранее проектов, что привело к переносу сроков ввода».
Филипп Чайка, директор департамента складской и индустриальной недвижимости East Real, при этом отмечает такую особенность сегодняшнего рынка: «На сегодняшний день на рынке есть несколько объектов высокой степени готовности под сдачу в аренду, которые построены, но не спешат вводиться в эксплуатацию до момента нахождения арендатора как минимум на половину площадей. В связи с этим предложение таких помещений на рынке есть, они могут эксплуатироваться, однако фактически они не введены». По его оценкам, сегодня вакансия в качественных складских комплексах составляет в среднем 8-9%.

Доля собственника тяжелеет

В компании JLL подсчитали, что по итогам первого полугодия 2015 года доля складов, занимаемых собственниками, составила около 25% по сравнению с 23% на конец 2014 года и 21% на конец 2013 года. По итогам текущего года доля таких складских комплексов на рынке достигнет 27% (в основном за счет проектов built-to-suit).
Востребованность формата built-to-suit в том числе объясняется высокой долей ритейлеров в структуре спроса на складские помещения – с их участием прошло 50% сделок, закрытых за первые шесть месяцев 2015 года.
«Высокая конкуренция на розничном продуктовом рынке приводит к необходимости повышения эффективности всей цепочки поставок, в том числе с точки зрения использования существующих складских площадей. Вследствие этого растет популярность формата built-to-suit, учитывающего индивидуальные особенности спроса конкретного клиента, – комментирует Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петер­бурге. – В то же время следует отметить полное отсутствие спроса со стороны производственных компаний. В частности, на рынке наблюдается резкое снижение объемов производства в автомобильном кластере, что в свою очередь привело к уменьшению спроса со стороны поставщиков автокомпонентов и на складские площади».

Ставки продолжают падение

В июле 2015 года максимальный уровень запрашиваемых арендных ставок в качественных складских комплексах продолжил снижение и сократился до 65-70 USD за кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС) против 70-80 USD за кв. м в год в I квартале 2015 года. Вследствие высокой волатильности национальной валюты девелоперы номинируют ставки в рублях. Запрашиваемые арендные ставки в рублевом эквиваленте во II квартале снизились до 450-500 руб. за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы), тогда как в I квартале они находились в диапазоне 500-550 руб. за кв. м в месяц.
Несмотря на ряд сделок аренды, заключенных в течение первого полугодия 2015 года, доля свободных площадей на рынке увеличилась как за счет нового предложения, так и за счет появления свободных площадей в существующих складах и составила 4,5%. Также в первом полугодии 2015 года наблюдалось изменение запрашиваемых ставок аренды уже в рублевом эквиваленте в сторону уменьшения на 6-8%. Во многом это объясняется коррекцией рублевых ставок девелоперами, которые еще в конце прошлого года предлагали помещения по долларовым ставкам. Относительно сегментов рынка, заинтересованных в складских площадях, эксперты отмечают сохраняющуюся активность торговых дистрибьюторов, а также логистических операторов. Кроме того, крупные торговые сети по-прежнему проявляют интерес к рынку Санкт-Петербурга.
Эксперты прогнозируют, что в обозримом будущем рынок будет оставаться инертным – новое предложение будет формироваться медленно. Несмотря на сохраняющийся интерес как арендаторов, так и девелоперов к проектам built-to-suit, срок переговоров по новым договорам постепенно растет, так как всё сложнее найти баланс между экономически выгодной ставкой аренды для девелопера, стоимостью строительства объекта, стоимостью его финансирования и пожеланиями арендатора по коммерческим условиям (ставка, график платежей и т. п.).
Спрос на земельные участки со стороны индустриальных инвесторов остается на низком уровне. При этом производственные компании активно ищут готовые объекты для размещения своих площадок. Однако рынок пока не в состоянии удовлетворить этот растущий спрос, так как в городе мало качественных, готовых к въезду объектов, подходящих под требования такого типа арендаторов.

Мнение:

Екатерина Беляева, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– К настоящему времени рентабельность бизнеса по строительству складов уже близка к минимальной. На сегодня наблюдается некоторое недопонимание этой ситуации со стороны арендаторов, которые ожидают дальнейшего падения рынка, хотя он объективно себе этого позволить уже не может. Нельзя ждать, что цены и дальше будут заметно идти вниз. Если же делать среднесрочные прогнозы, то, скорее всего, уже через пару лет складской рынок станет еще более специализированным, на нем останутся только профессиональные игроки.

Алла Сидоренко, руководитель направления индустриальной и складской недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:
– В первом полугодии 2015 года на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга остаются два активных тренда: это строительство склада под конкретного заказчика и уход от валютных арендных ставок с одновременной коррекцией стоимости минус 15-18%.
Проекты под конкретного Заказчика (BTS) составляют порядка 75% всего объема нового строительства качественной складской недвижимости.