Свобода от инфраструктурного бремени

Специфика региональных проектов КОТ состоит в том, что там девелоперам пока нередко удается избежать строительства инфраструктурных объектов.

Несмотря на то что проекты КОТ в России возводятся с середины 2000-х годов, четких критериев, какие проекты можно отнести к этой категории, до сих пор не существует. Обычно к КОТ относят проекты общей площадью от 500 тыс. кв. м (объем жилья – не менее 400 тыс. кв. м), которые реализуются одним девелопером и имеют единую концепцию застройки и развития территории. Обязательными составляющими таких проектов являются объекты социальной (детские сады, школы, спортивные объекты, культурно-досуговые центры, поликлиники), инженерной и дорожной инфраструктуры (сети, устройство внутриквартальных проездов, нередко строительство дорог городского значения).
Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер ГК Rusland SP, отмечает, что в каждом регионе присутствует своя специфика проектов комплексного освоения территорий. Это связано с особенностями регионального рынка жилой и коммерческой недвижимости, оказывается или не оказывается поддержка подобных проектов органами исполнительной власти на местном уровне, с особенностями градостроительного регулирования подобной деятельности и многими другими факторами.
«Проекты КОТ требуют комп­лексного подхода к созданию инженерной и транспортной инфраструктуры, то есть значительных капиталовложений. И если в Москве подобные расходы приемлемы для девелоперов из-за высокой стоимости продажи квадратного метра жилья и высоких арендных ставок в офисных и торговых центрах, то для регионов подобная значительная нагрузка может уничтожить инвестиционную привлекательность проекта в целом», – отмечает госпожа Ямалетдинова.
Виталий Никифоровский, вице-президент группы компаний Springald, полагает, что в регионах вопрос строительства инфраструктуры пока особо остро не стоит: «Обычно инфраструктура строилась в советское время с определенным запасом, поэтому девелоперов администрация городов особо не нагружает бременем решения инфраструктурных вопросов – хорошо, хоть что-то строят, и на том спасибо».
«Совершенно другой расклад в мегаполисах: городам при всем их желании просто невозможно обеспечить всех желающих инфраструктурой – это неподъемно для бюджета. Поэтому приходится еще на стадии получения разрешений на строительство вести переговоры с девелоперами о строительстве необходимой инфраструктуры силами самих девелоперов. Вполне понятно, что небольшая компания с проектом строительства 1-2 жилых домов вряд ли построит школу и детский сад для них или вряд ли проложит необходимые дороги и инженерные коммуникации. Поэтому в последнее время наметился определенный, несомненно положительный тренд, когда несколько компаний, строящих свои объекты рядом друг с другом, объединяют усилия и строят необходимую инфраструктуру, финансируя строительство инфраструктуры соразмерно объемам строительства в данном районе. Вот тогда можно сказать, что территория осваивается комплекс­но», – рассуждает господин Никифоровский.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», полагает, что роль власти при реализации проектов КОТ должна сводиться к координации участников процесса. «Сейчас стоит задача координации усилий застройщиков в целях снижения финансовой нагрузки на одну компанию и более гибкого распределения денежных средств. Например, в Мурино-Девяткино несколько компаний совместно строят детские сады и школы, кроме того, на их средства проектируются два съезда у железной дороги. В Кудрово застройщики также объединяются для создания дорожно-транспортной сети. Как видим, примеры успешной координации частных игроков возможны», – полагает господин Васильев.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, также говорит, что создание объектов КОТ должно осуществляться посредством участия в нем и государства в лице администрации муниципального образования, и монополистов энергосетей, водоканала, газоснабжения, и муниципальных органов.

Мнение

Виталий Никифоровский, вице-президент группы компаний Springald:

– Любое поселение развивается на основании генерального плана. В генеральном плане четко обозначено целевое назначение той или иной территории поселения. Далее в ход вступают регио­нальные нормы градостроительного проектирования, в которых содержатся четкие критерии обеспечения территорий зелеными насаждениями, объектами социальной и инженерной инфраструктуры. Де-факто КОТ – это просто четкое исполнение девелопером генерального плана в крупном масштабе.