Трест закрепился в эксклаве

Компания «Строительный трест» приобрела 30 га в пригороде Калининграда, на которых планирует построить малоэтажный жилой комплекс. Инвестиции в проект могут составить более 3 млрд рублей. Уровень спроса в регионе значительно ниже, чем в Москве и Петербурге, но и земля дешевле, говорят участники рынка.

Участок площадью 30 га в Гурьевске рядом с Центральным парком города и рекой Гурьевка «Строительный трест» приобрел в этом году у частного собственника, рассказал «Строительному Еже­недельнику» заместитель генерального директора компании Беслан Берсиров. Сумму сделки в компании не разглашают. Затрудняются дать оценку и эксперты. «Стои­мость земельных участков сейчас крайне нестабильна, поскольку строительная активность в Калининграде практически остановилась», – комментирует директор по оценке NAI Becar в Санкт-Петер­бурге Виктория Константинова.
Параметры застройки в компании также предпочитают не разглашать – общая площадь объекта будет определена после разработки проекта планировки территории. Но вряд ли это будет крупный проект. Как рассказал топ-менеджер, на территории предполагается строительство коттеджей и малоэтажных домов высотой от 5 до 7 этажей. При этом проектом планировки предусмотрено размещение на участке детского дошкольного учреждения и общеобразовательной школы. Разработка градостроительной документации будет вестись до конца следующего года. К строительству на участке в компании планируют приступить в 2017 году. По словам госпожи Константиновой, объем инвестиций в проект с учетом затрат на строительство социальной инфраструктуры может составить от 2,8 до 3,2 млрд рублей.
Отметим, что компания работает в Янтар­­ном крае с 2008 года и сейчас начинает уже четвертый проект в регионе. Деве­лопер ввел два жилых комплекса общей площадью 46,5 тыс. кв. м: ЖК «Летний сад» у Летнего озера в Мос­ков­ском районе и «Пятый элемент» на Воздуш­ной ул. в центральной части города. Сейчас в процессе строительства находится проект комп­лексного освоения территории «Город мастеров» на 77 тыс. кв. м. В состав проекта войдут 14 шестиэтажных жилых домов, коммерческие помещения, детский сад. Завер­шить проект планируется в 2018 году. Еще раньше, в 2006 году, в регион зашла Setl City Максима Шубарева. Сегодня в регионе в стадии строительства у компании есть пять новых проектов, однако объемы застройки, как правило, небольшие. За все время работы компании в Калининграде и Кали­нин­градской области было возведено более 75 тыс. кв. м недвижимости, портфель перспективных проектов компании в регионе насчитывает около 100 тыс. кв. м. Три дома на 70 тыс. кв. м построила и компания «Ойкумена», но на этом активность застройщика в регионе истощилась. Второй проект сети апарт-отелей «Вертикаль» реализует NAI Becar Александра Шарапова. Впрочем, доля проектов трех петербургских девелоперов составляет не более 7% от общего объема предложения на рынке жилья Калинин­града, рассказал управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов «Еврострой-Развитие» Александр Матеша.
Большинство экспертов, с одной стороны, отмечают привлекательность региона для ведения бизнеса, с другой – ряд объективных факторов, сдерживающих выход крупного бизнеса в эксклав. В частности, более низкий спрос на проекты одного класса, нежели в Петербурге и Москве. Напри­мер, ГК «Эталон» Вячеслава Заренкова, обжегшись на проекте «Дом у ратуши» в Гусеве, в регионы ходить зарек­лась. «Регион интересный, но достаточно сложный. В первую очередь за счет цены. В Калининграде жилье раза в полтора дешевле, чем в Петербурге, и с этим ничего нельзя поделать», – сетует исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников. В NAI Becar отмечают, что при строительстве качественного объекта минимальная себестоимость «квадрата» составляет 45 тыс. рублей. В этом случае проекты, в которых метр стоит 35-40 тыс. рублей, не окупятся. «Себе­стоимость строи­тельства в Кали­нинграде в среднем на 15-20% ниже по сравнению с Петербургом. Безусловно, проекты окупаются», – уверен господин Берсиров. А вот по данным Романа Мирошникова, себестоимость отличается всего на 5-10%.
Впрочем, власти региона готовы предложить строителям вполне реальные меры поддержки, рассказал советник губернатора области Михаил Викторов. Так, в 2014 году властям удалось добиться от крупнейших промышленников заморозки цен на стройматериалы, а также подхлестнуть спрос путем субсидирования ипотечной ставки до 8% для льготников. В будущем эту субсидию могут распространить на все категории граждан, а льготникам субсидировать ставку до 0%.

Справка:

В 2014 году в Калининградской области ввели более 1,1 млн кв. м жилья, установив абсолютный рекорд для региона по этому показателю. При этом 50% данного объема по-прежнему приходится на индивидуальное жилищное строительство в муниципалитетах. Для 2015 года планка для области установлена на уровне 830 тыс. кв. м, но уже к сентябрю стройкомплекс региона вышел на показатель в 850 тыс. кв. м. По оценке советника губернатора региона Михаила Викторова, по итогам года область обязательно перешагнет отметку в 1 млн кв. м жилья.