Количество без качества

Уже к концу 2015 года население Мурино составит 50 тыс. человек, а за 10 лет, согласно прогнозам, оно увеличится до 150 тыс. Разрыв между темпами строительства жилья и возведением необходимой для такого района инфраструктуры весьма существенен. Проблему признают не только представители бизнеса, но и чиновники.

Дарья Литвинова, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор
Георгий Богачев, президент ЛенОблСоюз­Строя, советник губернатора Ленинградской области
Валерий Гаркавый, глава администрации Муринское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленин­градской области
Владимир Демин, заместитель председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области
Арсений Васильев, председатель Экспертного совета по КОТ Российской гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор компании «УНИCТО Петросталь»
Валентин Енокаев, заместитель генерального директора АНО «Дирек­ция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленин­градской области»
Екатерина Антарева, руководитель аналитического отдела ФСК «Лидер» в Санкт-Петербурге
Ольга Трошева, заместитель генерального директора  КЦ «Петер­бургская недвижимость»
Станислав Данелян, генеральный директор компании «Арсенал Недвижимость»
Виталий Григоренко, руководитель АО «Центр строи­тельного контроля и экспертиз Ленинградской области»
Вячеслав Терентьев, генеральный директор ОАО «Водоканал Инжиниринг»

Организованное газетой «Строительный Еженедельник» заседание круглого стола «Мурино – новый город-спутник Санкт-Петербурга» стало первым в серии мероприятий, посвященных комплексному освоению территорий (КОТ) Петербурга и области, которые наше издание запланировало провести при поддержке Экспертного совета по КОТ Российской гильдии управляющих и девелоперов.

Тысячи на метр

По данным «Петербургской недвижимости», в Мурино строятся 30 жилых комплексов разных масштабов и работают больше 20 компаний девелоперов. «Общий объем реализуемых проектов, включая перспективные очереди, составляет 4-4,5 млн кв. м, из них примерно половина уже построена. Цифра впечатляющая, – рассказала Ольга Трошева, заместитель генерального директора КЦ «Петер­бургская недвижимость». – Объем предложения за девять месяцев 2015 года в Мурино составил 600 тыс. кв. м, это около 15% от предложения в новостройках по Санкт-Петербургу и пригородной зоне. Высокая популярность территории обусловлена в том числе и ценами. Если средняя стоимость 1 кв. м в Петер­бурге – 105 тыс. рублей, то в пригороде это 70 тыс. рублей, а в зоне Мурино базовая цена – около 80 тыс. рублей».
Впечатляющим показателям темпов жилищного строительства, к сожалению, не соответствует развитие инфраструктуры района. По мнению Владимира Демина, заместителя председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области, в Мурино хромает качество городской среды: «Детские сады и школы преду­смотрены в проекте планировки, однако их проектирование и строительство идет неравномерно. Сравнительно неплохо ситуация решается на территории за железной дорогой, но если говорить о районе с восточной стороны, зоне сложившейся застройки – здесь проблема со школами и детскими садами явлена во всей красе. Территория под школу уже зарезервирована, но пока нет твердой уверенности, что она будет там построена, потому что участок в инженерном отношении имеет недостатки».
Не обошла стороной Мурино и проблема плотности застройки. «Проект планировки территории утверждался, когда нормативы по плотности застройки еще не действовали, – рассказал Владимир Демин. – В результате зона за железной дорогой имеет сверхплотную застройку. Зеленых массивов там практически нет. Сейчас, пока идет строительство, это скрадывается, но потом станет очевидным. В благоустройстве нуждается территория вдоль ручья. К сожалению, она никому не принадлежит. Хорошо, если бы инициатором ее благоустройства выступил муниципалитет».

Город в перспективе

Как сообщил на заседании круглого стола глава администрации Муринское сельское поселение Валерий Гаркавый, через три года село Мурино может стать городом. «На сегодняшний день у нас зарегистрировано 12 тыс. человек. С каждым годом эта цифра увеличивается. Если смотреть по динамике ввода жилья в эксплуатацию, то в прошлом году у нас введено 491,7 тыс. кв. м жилья. В этом году планируется еще 660 тыс. В совокупности этот объем может дать увеличение численности жителей еще на 35 тыс. человек», – подсчитал Валерий Гаркавый.
Пока поселение к такому приросту населения не готово, констатирует глава администрации: «На данный момент в Мурино нет ни одной школы. Первая должна открыться к 1 сентября 2016 года. А пока наши жители пользуются школой в Ново­девяткино и городскими школами, располагающимися поблизости. В настоящее время строится достаточно много детских садов. В ноябре текущего года в Мурино должны открыться два встроенно-пристроенных дошкольных учреждения».
Все необходимые объекты социальной инфраструктуры заложены в генплане Мурино, однако вопрос их финансирования пока остается открытым. Так, до 2030 года в Мурино планируется построить порядка 26 детских садиков, 23 помещения врачебной практики, два универсальных спортивных зала не менее 800 кв. м каждый, два плавательных бассейна, 16 плос­костных спортивных сооружений, возвести театр, библиотеки и т. д. «Проблема не в том, чтобы их построить, а как их выкупать. Вопрос детских садов и школ решен благодаря программе «Соцобъекты в обмен на налоги», а что делать с медицинскими учреждениями – непонятно. Возможно, они смогут быть коммерческими. А вот молодежные клубы? Это большая проблема», – заключил Валерий Гаркавый.
«Для того чтобы называться городом, кроме детских садов и школ нужно еще много всего другого, – заметил Георгий Богачев, президент ЛенОблСоюзСтроя, советник губернатора Ленинградской области. – В первую очередь – точки приложения труда. В противном случае эта территория навсегда останется огромным спальным районом. К сожалению, это судьба не только Мурино. Нужно сегодня зарезервировать места, чтобы можно было размещать ТРК, поликлиники, где местные жители смогут трудиться. И конечно, самая главная проблема – это дорожная сеть. Сейчас еще цветочки, ягодки будут года через три. Даже сегодняшняя постоянная пробка на Токсовском шоссе покажется очень позитивным и быстрым способом доехать. Метро и дороги будут перегружены. Нужно активизировать строительство дорог, которые пока только в проекте».

Вместе по бездорожью

Главной проблемой Мурино, по мнению всех участников заседания круглого стола, было и остается транспортное обеспечение территории. Уже сейчас ситуация в Мурино близка к коллапсу, поэтому застройщики решили взять дело в свои руки. По оценкам экспертов, только в этой локации для создания качественной дорожно-транспортной сети требуется 30-40 млрд рублей.
Заместитель генерального директора АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленинградской области» Валентин Енокаев рассказал о нескольких проектах, реализация которых должна улучшить ситуацию. Он сообщил, что сейчас в стадии разработки находится проект планировки на продолжение дороги в сторону Гражданского пр., чтобы можно было сделать выезд на КАД. Планируется, что до конца года проект будет разработан и выйдет на экспертизу. Финансирование разработки проекта взяли на себя застройщики.
«Все покупатели жилья спрашивают о транспортной доступности, – прокомментировал Валентин Енокаев. – Это подстегивает застройщиков к решению транспортного вопроса. Данный проект не единственный. В начале года было заявлено о создании обхода Мурино-Новодевяткино. Он также в стадии проектирования. Думаю, на будущий год проект перейдет в стадию реализации».
По словам Валентина Енокаева, важным вопросом является финансирование этих объектов со стороны РФ. Если для строительства развязки федеральные средства уже заложены в план, то вопрос с финансированием обхода пока открыт, и, возможно, эта дорога будет платной.
Создание транспортно-пересадочного узла «Девяткино» – еще один проект, с реализацией которого жители Мурино связывают большие надежды. «Сейчас готовится соглашение между Петербургом и Ленобластью о совместном проведении конкурса на привлечение частного партнера для строительства международного автовокзала», – сообщил Валентин Енокаев.

Без «плюшевых» техусловий

Серьезной проблемой Мурино, по мнению экспертов, является вопрос водоотведения и канализования. «Эти проблемы возникли не вчера. Кроме того, сегодня на территорию приходят новые застройщики и получают «плюшевые» технические условия, не подтвержденные теми объемами, которые существуют в этом районе, – подчеркнул Виталий Григоренко, руководитель АО «Центр строительного контроля и экспертиз Ленинградской области». – Мы давно поднимали этот вопрос и пытались его решить, но, к сожалению, не удалось. Всеволожский район даже собирал деньги с застройщиков на решение этих проблем, но потом они растаяли, а инвесторы остались с носом. Куда-то исчез строящийся коллектор, и никто не знает, кто его вырыл, каким образом и почему его нет. К сожалению, контур будущего города Мурино мы пока обрисовываем по факту. Мы сначала разрешаем построить здесь жилья на целый город, а потом возвращаемся к вопросу, что у нас нет функционирующей инфраструктуры. Отрадно, что бизнес ищет и находит пути решения вопросов, объединяясь и решая то, что не смогли сделать власти. Но это борьба за выживание каждого застройщика».
По мнению Виталия Григоренко, реальная возможность получения техусловий компаниями должна проверяться уполномоченной структурой. «Функции контроля на себя могли бы взять Комитет ЖКХ, Комитет по энергетике. Или необходимо создать дополнительную структуру, которая будет четко контролировать выдачу основополагающих документов для проектирования и строительства, – полагает Виталий Григоренко. – Кроме того, для понимания реальных объемов застройки нужно посчитать не только крупных застройщиков, но и мелких, которые неподконтрольны надзорным органам. Их тоже очень много, они тоже являются потребителями. Эту функцию может взять на себя Центр строительного контроля и экспертиз Ленинградской области».
По словам Вячеслава Терентьева, генерального директора ОАО «Водоканал Инжиниринг», вопрос водоотведения в Мурино должен решаться комплексно и напрямую быть связан с количеством вводимых метров жилья. «Если согласно объемам заявленной жилой застройки в этом районе к 2016 году можно будет расселить порядка 50 тыс. человек, прибавим сюда земли Министерства обороны РФ, на которых еще можно будет построить жилья на 30-40 тыс. человек, то получится, что в ближайшем будущем в Мурино и Новодевяткино будут проживать 80-100 тыс. человек, – подсчитал Вячеслав Терентьев. – Сейчас обсуждается вопрос: на какой объем строить очистные сооружения? На мой взгляд, минимальный требуемый объем очистных сооружений – 20-25 тыс. «кубов» в сутки».

Бизнесу прибавят работы

Отвечая на вопрос, в какой мере бизнес готов вкладывать средства в инфраструктуру территории, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» и председатель Экспертного совета по КОТ Российской гильдии управляющих и девелоперов Арсений Васильев заметил, что каждый из таких проектов должен обсуждаться индивидуально. «Возможность их индивидуально обсуждать и приходить к разумному решению является залогом того, что что-то будет сделано, и бизнес в этом будет участвовать», – считает он.
«Безусловно, мы будем участвовать в проектах, способствующих развитию территории Мурино, – строительстве дорог, инженерной и социальной инфраструктуры. Чем больше будем строить, тем больше будем инвестировать. Как по-другому? – прокомментировал Станислав Данелян, генеральный директор компании «Арсенал Недви­жимость». – И уже это делаем. Мы строим школу на 1224 ученика, которая будет сделана до II квартала 2016 года. Также в этом году Всеволожский район выкупает у нас детский сад. В нашем квартале предусмотрено еще три садика, поликлиника. Не забываем и об объектах спорта – в ЖК «Юпитер» есть фитнес-центр на 3,5 тыс. кв. м с 25-метровом бассейном».
«Необходимо думать о концепции развития кварталов, встроенных помещений, отдельно стоящих коммерческих учреждений и предусматривать разумные решения, которые действительно будут нужны конечным потребителям – жителям Мурино. В ЖК «Тридевяткино царство» мы выступаем как арендодатели, предлагая встроенные помещения для бизнеса. При этом мы внимательно относимся к специализации наших потенциальных арендаторов, учитывая уже существующую в районе инфраструктуру», – добавляет Арсений Васильев.
«На мой взгляд, в Мурино есть и пока неочевидные, перспективные проблемы, – высказала свою точку зрения Екатерина Антарева, руководитель аналитического отдела ФСК «Лидер» в Санкт-Петербурге. – Например, большой объем предлагаемых здесь малогабаритных квартир – их в предложении порядка 70-80%. Это значит, что человек, который за низкую стоимость купил студию в Мурино, не сможет куда-то переехать в данной локации. Он будет вынужден искать квартиру в другом районе. Еще есть проблема: нет ни скверов, ни парков. Появляется проб­лема мам с колясками, потому что целевая аудитория – молодые семьи, которые приехали туда строить свое будущее. Но они вынуждены ходить по дорогам, потому что ничего для них нет. На текущий момент это не такая острая проблема, но ни один комитет о ней не говорит. В своем квартале мы пытаемся решить эти вопросы, выделить территории под все необходимое для комфортного проживания. Мы говорим о том, что наш объект комфорт-класса, а не эконом. Мы тесно общаемся с дольщиками и выясняем, что им нужно, чтобы жителю нашего квартала, например, не надо было возить своего ребенка на занятия по английскому языку на другой конец города. В целом застройщику, действительно, очень сложно реализовать в полном объеме то, что необходимо людям, и при этом получить выгоду и оставаться в низких ценах, чтобы не потерять спрос».

Мнение:

Иван Романов, генеральный директор ООО «Полис Групп»:
– В наших объектах, строящихся в Мурино, – жилых комплексах «Краски лета» и «Мой город» – большое внимание уделяется социальной инфраструктуре. На территории ЖК «Мой город» уже сейчас присутствуют два дошкольных учреждения. В дополнение к этому на территории ЖК «Мой город» до конца строительства проекта будут построены школа и еще два детских сада, амбулаторно-поликлиническое учреждение, физкультурно-оздоровительный комплекс, площадки для спорта и зоны для отдыха, гостевые стоянки, паркинги. В ЖК «Краски лета» также пре­ду­сматриваются детские и спортивные площадки, прогулочные аллеи, автостоянки, колясочные на первых этажах, детские сады со школой, амбулаторно-поликлиническое учреждение, школа танцев и молодежный клуб. Можно смело сказать, что Мурино – уникальная территория. Уверен, буквально через несколько лет Мурино станет одним из самых востребованных районов.

Александр Свинолобов, директор по развитию «NCC Жилищное строительство»:
– Мурино – уникальное место, единственная деревня со станцией метро в мире. И станция метро определяет очень глубокую интеграцию Мурино и Санкт-Петербурга – как транспортную, так и инфраструктурную. Потребители воспринимают жилые комплексы здесь скорее как городские, нежели как областные, ожидая от них того же качества, что и в проектах соответствующих сегментов в черте города.
Предложение на рынке в данной локации очень сильно варьируется по цене и качеству, а также в зависимости от близости к станции метро. Можно сказать, что каждый здесь может найти жилье по вкусу и по карману. Например, NCC уделяет первостепенное внимание качеству возводимого здесь ЖК «Эланд». Европланировки, закрытая территория с повсеместным видеонаблюдением, высокий уровень «белой» отделки, а также многоуровневый паркинг и большой детский сад плюс пешая доступность метро – все эти элементы формируют действительно комфортную среду для жизни, в которой клиент готов жить даже вне привычной городской черты.

Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС»:
– В Мурино, как и в любом другом активно застраиваемом районе, есть свои сложности. Это связано с небольшим отставанием в развитии сопутствующей инфраструктуры: дорожной, социальной и инженерной. Но бизнес и власть работают над решением этих проблем. В скором времени благодаря программе «Социальные объекты в обмен на налоги» вопрос обеспечения Мурино детскими садами и школами будет снят. На данный момент в нашем жилом квартале уже работает один детский сад, в ближайшее время будет введен в эксплуатацию второй, и на высокой стадии готовности находится школа. Мы выступаем заказчиками проекта дороги в обход Мурино и Нового Девяткино в створе Пискаревского пр. Также «ЦДС» участвует в финансировании проектирования и строительства двух дорог по обе стороны от КАД и стыковки КАД с новым транспортно-пересадочным узлом в районе Мурино. Территория Мурино развивается в соответствии с современными представлениями о комфорте будущих жителей, учитывая все градостроительные ошибки прош­лых проектов. В будущем это будет один из самых благоустроенных спальных районов.