С примесью «вторички»

Схема трейд-ин, или обмен старой квартиры на новостройку, не слишком популярна среди застройщиков Петербурга. Несмотря на удобство для покупателя, схема имеет большие риски для девелоперов. Ее перспективы на петербургском рынке недвижимости туманны, отмечают эксперты.

«Схема трейд-ин (от английского trade-in) начала пользоваться спросом в самом начале экономического кризиса, когда объемы продаж у девелоперов значительно сократились, – рассказывает Василий Вовк, исполнительный директор ООО «Дудергофский проект». – Но несмотря на удобство для покупателя, схема трейд-ин не получила широкого распространения. В Москве при покупке квартир в новостройках этой опцией пользуются не более 10% покупателей, а в Петербурге – около 5%». По его словам, тенденции к увеличению подобных сделок на рынке недвижимости не прослеживается, а работать по такой схеме могут исключительно крупные компании-застройщики.

Что-то среднее

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», отмечает, что в Петербурге практически не существует зачетных схем в чистом виде, когда застройщик в качестве оплаты за новую квартиру берет на реализацию старую квартиру клиента. «В целом «зачетные сделки» носят единичный характер и составляют не более 4% от общего объема продаж. Связано это с длительностью проведения сделок на «вторичке» (особенно если они имеют характер цепочек)», – прокомментировал он. Например, в ИСК «Отделстрой» действует программа «Зачет жилья», которую компания реализует вместе с несколькими агентствами.
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость», отметил, что компания предлагает два варианта сделок, предполагающих продажу старого жилья и покупку нового. Согласно первому, клиент заключает договор с агентством «Петербургская недвижимость», которое обязуется продать его жилье в оговоренный срок. Одновременно агентство бронирует понравившуюся клиенту квартиру с сохранением ее стоимости на срок продажи старого жилья. Деньги за него идут в счет новой квартиры. Такой вариант больше подходит для ликвидных объектов. «Во втором варианте мы советуем приобрести любым возможным для клиента способом (рассрочка, ипотека) квартиру в новостройке в нашем агентстве. А после обратиться к нам, чтобы мы реализовали имеющийся объект. Такой вариант больше подходит для не самых ликвидных объектов», – уточнил Сергей Дроздов.
Людмила Здоровецкая, начальник отдела продаж ГК «РосСтройИнвест», отметила, что компании удалось создать вполне рыночный продукт «Квартира в зачет», который успешно работает уже на протяжении трех лет. Доля таких сделок в компании составляет от 8 до 10%. «Эта программа удобна и для нас, и для покупателей. Мы не теряем клиента, понимаем сумму, которую он будет готов внести при покупке нашей квартиры. Клиент избегает ненужной суеты по работе с каким-то агентством недвижимости, его квартира справедливо оценена. И главное, он уверен, что за ним забронирована та квартира, которую он хотел купить, и на то время, которое ему нужно для продажи своей старой недвижимости», – привела доводы эксперт.

Большие риски

Как полагают некоторые участники рынка, в действительности в полноценном виде услугу трейд-ин сейчас на рынке никто не предлагает из-за очень больших рисков. И даже если компания-застройщик готова их нести, то квартира клиента оценивается, по имеющимся сведениям, в размере до 70% от рыночной цены. Очевидно, что это никому не выгодно.
Василий Вовк среди минусов трейд-ин отмечает, что человеку придется решать вопрос с проживанием до тех пор, пока не завершится строительство новостройки и не будет сделан ремонт. «И главный минус – дисконт при выкупе. Компания-застройщик покупает у собственника жилье со скидкой, то есть по цене меньше рыночной. Размер дисконта в каждом случае определяется индивидуально и может составлять до 15-20% от рыночной стоимости жилья», – заключил он.
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб», отказ использовать схемы взаимозачета объясняет просто: «Прежде всего, продажа вторичного жилья – это отдельный вид бизнеса, чуждый большинству строительных компаний. Для реализации переданного в трейд-ин объекта недвижимости нужно привлекать агентство недвижимости. При этом застройщик не получает гарантии, что данное имущество будет продано по конкретной цене и в установленный срок. Это увеличивает риски».
«Мы не работаем со схемами трейд-ин. В нашей компании существует ряд рассрочек, например рассрочка «50+50%» и др., которые позволяют людям, желающим продать старую квартиру, сразу приобрести новую», – пояснили в ГК «Эталон».
Со своей стороны, начальник отдела продаж компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Васильева говорит, что если клиент хочет продать свою квартиру на вторичном рынке и приобрести квартиру в строящемся доме «ЮИТ», то компания готова порекомендовать ему на выбор партнерские агентства недвижимости, которые помогут продать квартиру на вторичном рынке.
Марина Агеева, руководитель отдела продаж УК «Теорема», также констатировала, что компания не предоставляет услугу трейд-ин, так как «не готова ставить себя в прямую зависимость от ситуации на вторичном рынке жилья». «Клиентам мы предлагаем взять ипотеку и без спешки продать свою квартиру. Деньгами, полученными после ее реализации, люди гасят свою краткосрочную ипотеку», – привела пример госпожа Агеева.

Мнение:

Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании «Красная стрела»:
– Девелоперы борются за покупателя, предоставляя все более широкий спектр инструментов для приобретения недвижимости. Схема трейд-ин – один из них. Основной ее плюс – это дополнительная возможность реализовать квартиры в строящемся жилом комплексе, расширение аудитории покупателей. Недостатки в том, что часто собственники значительно переоценивают стоимость своих квартир на «вторичке», а попытки договориться о цене, соответствующей рынку, часто вызывают непонимание. Кроме этого, срок экспозиции объектов на вторичном рынке значительно вырос.