Доходные метры

Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости Петербурга по итогам 2015 года в среднем снизился с 10-15 до 5-7%. Однако недвижимость до сих пор остается самым надежным сбережением средств граждан, убеждают эксперты. Они рекомендуют тщательнее выбирать застройщика и объект.

По мнению Виталия Виноградова, директора по маркетингу и продажам группы компаний «Лидер Групп» в Санкт-Петербурге, инвестиционных покупок стало в 5-6 раз меньше – в 2014 году на долю таких сделок приходилось около 30%, то по итогам 2015 года – не более 5%. «Из оставшихся 5% профессиональных инвесторов 2-3% – это те, кто зарабатывает на росте строительной готовности, перепродаже или сдаче в аренду. Остальные – это так называемые хранители денег, или спонтанные покупатели, которые решили спасти свободные сбережения от обесценивания, вложив их в недвижимость. Задача таких покупателей – не заработать, а сохранить», – пояснил Виталий Виноградов.
В свою очередь Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, считает, что изменения претерпели как портрет инвестора, так и состав покупки. «С одной стороны, драматически сократилось количество зарубежных инвесторов, с другой – увеличилось количество локальных инвесторов, в том числе покупателей из регионов, которые приобретают квартиры небольших площадей, в связи с чем однозначно можно говорить об уменьшении средней площади приобретаемой квартиры», – пояснила она, отметив, что все больше покупок «на будущее» появляется и в элитном сегменте.

Классовая разница

Несмотря на кризис, недвижимость остается незыблемой тихой гаванью. Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», отмечает, что инвестиционные сделки проходят с квартирами в строящихся домах как в границах города, так и за его пределами, в пригородной зоне Ленобласти. По ее словам, при грамотном выборе объекта инвестирования цена квартиры, приобретаемой на стадии котлована, к моменту сдачи в эксплуатацию увеличивается в среднем на 25-30%. Наиболее интересна для инвесторов (была, есть и будет) категория квартир в жилых комплексах класса масс-маркет. Наибольшим спросом у покупателей пользуется жилье небольшого метража, на которое по этой причине и нацелены инвесторы. При этом важна, конечно, надежность застройщика и общий комфорт проживания в его проектах, о котором можно судить по уже построенным комплексам.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», уверена: профессиональных инвесторов не остановит даже кризис. «Инвестиционные покупки осуществляются в любом секторе рынка – в проектах КОТ по-прежнему активно раскупаются встроенные помещения как для собственного бизнеса, так и для сдачи в аренду. Сегмент офисных помещений весьма чувствителен в кризис, вряд ли это было бы правильное инвестирование. В сегменте жилой недвижимости также важна высокая избирательность», – прокомментировала она.

Дело в локации

Виталий Виноградов также говорит, что, несмотря ни на что, недвижимость – сегодня самая «твердая» валюта. «Цена на квадратный метр в перспективе будет только расти. Поэтому вкладывая в недвижимость, покупатель в любом случае выигрывает. А при удачном выборе еще и может заработать на росте строительной готовности. Главное – правильно выбрать объект вложения», – подчеркивает эксперт.
Если следовать его советам, то в жилом сегменте наиболее ликвидными являются квартиры с удачными планировками в проектах, расположенных в пределах городской черты в обжитых районах Петербурга с развитой социальной инфраструктурой и рядом с метро. Привлекательным объектом для инвестиций также являются апартаменты в центре города (особенно в сегменте бизнес- и комфорт-класса). Встроенные коммерческие помещения в составе жилых комплексов будут выгодным вложением, если наблюдается их дефицит в данной локации. В крупных жилых кварталах будет востребована «коммерция», ориентированная на шаговую доступность.
Со своей стороны Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь», отмечает, что в ближайшее время для «условно инвестиционных» вложений покупатели будут выбирать объекты внутри КАД, в уже сложившихся кварталах, поближе к метро – пусть чуть дороже, но у надежных застройщиков и там, где можно жить самому или сдавать в аренду. «Два-три года назад люди приобретали студии для перепродажи по принципу «лишь бы дешевле». Дома, в которых они расположены, уже построены, но в продаже остается еще много непроданных квартир. Поэтому инвестор сейчас не может реализовать свою студию с прибылью, сам жить в ней и не предполагал, а сдать ее в аренду по приемлемой цене почти невозможно. Так что естественным образом будет меняться и само предложение: 25-этажные «стены» в «закадье», в которых 95% студий и «единичек», будут исчезать из портфелей проектов девелоперов», – заключил эксперт.

Мнение:

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Существует стереотип, что для инвестиций больше всего подходят студии и однокомнатные квартиры. С точки зрения вложения средств это так. Вместе с тем у профессиональных инвесторов большим спросом пользуются маленькие двухкомнатные квартиры. Предпочтение отдается квартирам с отделкой. Это избавляет инвестора от всяких хлопот по приведению квартиры в товарный вид по окончанию строительства и дает ему большую свободу для маневра. Если инвестор счел, что в процессе строительства ему невыгодно делать переуступку квартиры, то он продаст ее на вторичном рынке с большей выгодой для себя, если квартира отделана и готова к проживанию.

Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
– Вложение в недвижимость для получения инвестиционного дохода сейчас считаю бессмысленным. В ближайшие год-два она не будет расти в цене. Но если вы хотите не столько заработать, сколько сохранить сбережения и не зависеть от курсов валют, устойчивости банков, политической ситуации и прочего и готовы вложить куда-то деньги на достаточно долгую перспективу, то надо покупать жилую недвижимость. Она самая ликвидная из всех сегментов рынка недвижимости. Только тщательно выбирайте надежного застройщика.