Неопределенная земля

Затяжные изменения градостроительных документов Петербурга и Ленобласти негативно влияют на объем сделок на рынке земли. Эксперты считают, что сейчас приобретать некоторые участки неразумно, поскольку в случае принятия новой версии ПЗЗ будет невозможно рассчитать сроки реализации проектов и риски.

По оценкам компании Peterland, за весь 2015 год на рынке Петербурга было продано 270 га земли общей стоимостью 30 млрд рублей. Сделки на рынке заключали в основном крупные застройщики. При этом объем земли, реализованный в прошлом году в Петербурге, довольно небольшой. По данным Фонда имущества города, за 2015 год под жилищное строительство было продано всего восемь участков общей площадью 11 га стоимостью 2,9 млрд рублей.

Градостроительный вакуум

В настоящее время объем предложения на рынке земли в Петербурге в целом снизился, говорят эксперты. Виктория Константинова, директор по оценке NAI Becar, отмечает, что в целом качественных предложений на рынке крайне мало. Основная проблема, которая мешает активизации земельного рынка региона, по мнению девелоперов, – это неопределенность градостроительных нормативов. Вскоре поменяются основополагающие документы: Нормативы градостроительного проектирования в Петербурге (НГП), Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – их планируют принять в апреле, и закон Санкт-Петербурга № 820-7 «О границах зон охраны объектов культурного наследия…». Проекты этих законов предусмат­ривают изменение градостроительных параметров территорий и участков – высотности, нормативов для школ и детских садов, для парковок, причем они изменятся на более строгие. Анна Смольная, директор по инвестициям компании «ЮИТ Санкт-Петербург», говорит, что помимо этого в настоящее время практически приостановлено утверждение проектов планировки и проектов межевания территорий. По ее словам, продавцам и покупателям земли в ситуации такой неопределенности сейчас сложно оценить потенциал участков и их цену.
Светлана Ким, директор по развитию AAG, отмечает, что в сложившихся условиях сделки по продаже участков носят единичный характер. В основном это бартерные сделки с платой за землю путем передачи согласованного объема возводимых улучшений в строящемся либо построенном объекте.
Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер Rusland SP Северо-Запад, отмечает, что на рынке Петербурга в продаже находятся участки с различной степенью готовности исходно-разрешительной документации. Корректировка норм не коснется участков с действующими разрешениями на строительство. Что касается участков без градостроительных документов или в стадии их разработки, то актуален вопрос, сколько можно построить квадратных метров в конкретной локации. «Инвесторы, которые готовы приобретать участки без градостроительных документов, оценивают объемы будущего строительства по пессимистическому сценарию, исходя из того, что все планируемые ограничения будут приняты», – пояснила Альбина Ямалет­динова.

Остановка на «светофоре»

Активно меняются правила игры и в соседней Ленинградской области, где, по оценкам Альбины Ямалетдиновой, объем предложения превышает 1000 га. Но недавнее изменение законодательства и введение «светофора» в Ленинградской области (разделение земельных участков на зоны по принципу компенсации/некомпенсации затрат на социальные объекты) негативно повлияют на активность инвесторов и однозначно увеличат затраты застройщиков и, соответственно, стоимость жилья, отмечает Виктория Константинова. Она перечисляет и другие негативные факторы, влияющие на земельный рынок агломерации: ограничение высотности и необходимость согласования архитектурно-градостроительного облика (регламент его согласования в настоящее время не разработан). Кроме того, планируется ввести обязательное согласование градостроительного плана земельного участка. «Безусловно, такие нововведения являются положительными для потенциальных жильцов, так как лоббируют принцип «комфортной среды», однако накладывают дополнительные ограничения на застройщиков», – отмечает Виктория Константинова. Учитывая все это, эксперт считает, что в настоящее время приобретать землю неразумно, поскольку в случае принятия новой версии ПЗЗ будет невозможно рассчитать сроки реализации проектов и риски.

Точки притяжения

По мнению Виктории Константиновой, земельный рынок Петербурга в принципе находится в состоянии «пациент скорее жив, чем мертв»: редевелопмент 26 промышленных зон «серого пояса» в текущей ситуации стал неинтересен инвесторам в силу непривлекательности для жилищного строительства. Тем не менее тенденция освобождения промышленных земель и вывод их за территорию Петербурга сохраняется.
Альбина Ямалетдинова говорит, что спросом пользуется земля под гипер- и супермаркеты площадью 1,5-5 га. Также под жилье в хороших локациях с вменяемыми условиями продажи площадью 0,6-5 га и более. «Цены на идентичные участки могут разниться вплоть до 100% и более в зависимости от конкретного месторасположения», – прокомментировала эксперт.  
По оценкам Екатерины Антаревой, руководителя аналитического цент­ра ФСК «Лидер» в Санкт-Петербурге, в черте Петербурга и ближней Ленобласти можно говорить о земельном банке объемом более 11 тыс. га. «Большая часть из этих участков принадлежит частным инвесторам и находится в закрытой продаже. Сосредоточены участки, пригодные под жилищное строительство, преимущественно в областных районах, – комментирует госпожа Антарева. – Спросом пользуются участки в черте города и возле метро. Однако с учетом новых поправок в законодательство рынок вскоре придет к тому, что строить можно будет только в области. На территории Ленобласти предложение достаточно велико, а цены относительно невысоки». 

Мнение:

Анна Смольная, директор по инвестициям компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– С одной стороны, имеющегося земельного банка «ЮИТ» в Санкт-Петербурге хватит еще на 5-7 лет. Тем не менее у нас есть планы по покупке земли, поэтому мы активно рассматриваем предложения. Нас немного сдерживает отсутствие в настоящее время четких правил, позволяющих оценить, сколько квадратных метров может быть построено на том или ином участке. В любом случае, анализируя сейчас новые предложения по земле, если при этом отсутствует ППТ, мы оцениваем участки исходя из новых норм, заложенных в проектах законов. Наиболее интересны для «ЮИТ» участки, которые находятся у метро, вдали от конкурентов, в престижных районах и имеющие градострои­тельную документацию, позволяющую строить жилье.

Екатерина Антарева, руководитель аналитического центра ФСК «Лидер» в Санкт-Петербурге:
– Одна из будущих важных градостроительных корректировок – высотность застройки, фактор, непосредственно влия­ющий на экономику проектов. С одной стороны, в ограничениях есть положительный момент – невысокая этажность проектов не повышает плотность населения. С другой стороны, при таких поправках достаточно большое количество земельных участков в черте города попросту невозможно будет реализовать, так как стоимость земли при введении ограничений высотности не становится ниже, то есть снижается маржа застройщиков. ФСК «Лидер» ищет участки для многоэтажного жилого строительства в Петербурге и Ленинградской области, но не далее чем 5 км от КАД.

Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест»:
– У нашей компании есть собственный земельный банк, но тем не менее мы постоянно смотрим новые предложения и ведем переговоры с лендлордами. В 2015 году мы приобрели два новых участка под жилое строительство. В этом году в активной стадии находятся переговоры по еще двум участкам, мы рассматриваем интересные предложения также и в Москве. На земельном рынке покупателю стало комфортней. Цены на участки не сильно снизились, но если раньше продавцы хотели получить деньги сразу, то сейчас готовы обсуждать более гибкие условия договора. Рынок стабилизируется.

Кстати:

Как отмечают в NAI Becar, активно развивается Московский район, где на 19 апреля назначены торги по участкам на территории завода «Самсон». Аукционы пройдут по 10 площадкам, предназначенным под строительство жилья и апартаментов. Во Всеволожском районе Ленобласти в марте текущего года были объявлены торги по 11 участкам под строительство жилья. Перспективные участки на продажу есть в Каменке, Кудрово, Янино, Мурино и иных территориях в непосредственной близости от КАД.