Игорь Креславский: «Об инвестиционных обременениях нужно договариваться «на берегу»

Своими наблюдениями о том, как количественно и качественно изменился за последние полгода петербургский рынок новостроек, поделился с нашим изданием председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский.

– Игорь Вадимович, недавно крупнейшие игроки петербургского рынка объявили итоги продаж за истекшие полгода. Из отчетов следует, что рынок недвижимости восстанавливается. Откуда рост?
– Сразу оговоримся: на результаты работы крупных холдингов влияет множество факторов и обстоятельств: цена продаж, характеристики локации, стадии реализации проектов, маркетинговые стратегии. Этот вопрос нельзя рассматривать слишком линейно. Потом у каждой корпорации свои методики подсчетов. На мой взгляд, говорить о глобальной тенденции преждевременно. При этом совершенно понятно, что в неопределенные времена покупатель выбирает самую надежную гавань, и поэтому кризис – это время крупных компаний с безупречной репутацией. Мы полностью выполнили план продаж, определенный нами на первое полугодие текущего года. По данным наших маркетологов, по сравнению с аналогичными периодами прошлого и позапрошлого годов текущие результаты оказались выше на 30-40%.

– То есть рост очевиден?
– Цифры говорят сами за себя. Рынок стабилизировался. Значительная часть сделок проходит с привлечением ипотечных средств, и сейчас банки предлагают все более привлекательные условия кредитования. Однако замечу: в нашем деле выполнение или перевыполнение плана – не самый яркий показатель успешности бизнеса. Нужно выдерживать рентабельность проектов, показывать прибыль, и тогда можно говорить о серьезном прогрессе. Кроме того, одной из самых характерных тенденций сегодняшнего дня является тот факт, что на рынок выводится все меньше новых проектов. И здесь есть о чем задуматься. Безусловно, крупным компаниям в кризис работать легче. Я думаю, рынок еще переживет этап укрупнения компаний и уход всех «случайных» и «непрофильных» игроков. Последние теряют к этому бизнесу интерес. Нет больше фантастической рентабельности, и слишком сложно работать. И ужесточившаяся законодательная база, регулирующая нашу деятельность, этому только способствует.

– Тем не менее в полку застройщиков, желающих работать на местном рынке, прибывает. Москвичи, казахи. Вы можете объяснить их интерес к местному рынку?
– В объеме петербургского рынка масштаб инициированных этими компаниями проектов ничтожен. В среднесрочной перспективе, на мой взгляд, никакого влияния на местный рынок они не окажут. Да и в масштабах их бизнеса в «родных» регионах эти проекты ничего не решают. Для того чтобы быть конкурентоспособными, они вынуждены будут выйти с невысокими ценами. При достаточно высокой стоимости земельных участков неизбежно встает вопрос рентабельности проекта. Что будет дальше – покажет время, но пока я охарактеризовал бы их стартовые проекты как пуск пробного шара.

– У ГК «РосСтройИнвест» тоже есть планы по выходу в регионы?
– Есть. Но говорить о конкретных проектах пока рано. Мы работаем над этим направлением, поскольку видим перспективу в выходе в столичный регион. Ищем точку приложения сил.

– То есть ведете себя как новые игроки петербургского рынка?
– Можно сказать и так. Миграция региональных игроков – это тоже тенденция сегодняшнего дня. Весь вопрос в том, чтобы правильно спрогнозировать перспективы конкретного проекта и адекватно оценивать собственные силы. Замечу при этом, что самыми перспективными стройплощадками страны остаются Москва и Санкт-Петербург.

– А что скажете о том, что немало компаний обратили внимание на рынок госзаказа?
– Сейчас этот сегмент теряет свою привлекательность в связи с тем, что качество подготовки заказчиками проектно-сметной документации очень невысокое. Она не отражает значительно изменившуюся за последнее время себестоимость материалов и оборудования. Все сметы составлены, основываясь на ценах предыдущих лет, и они не проиндексированы. Мы как компания, давно и успешно работающая с госзаказом, рассматриваем сегодня каждый проект в отдельности. И если рентабельность отсутствует, в проект не идем. Комментировать же причины того, почему этот сегмент заинтересовал многие компании, я думаю, бессмысленно. Немногие имеют полное представление о том, с чем им придется иметь дело. И результат очевиден: каждый год количество расторгаемых с подрядчиками контрактов растет.

– Можете рассказать о проектах госзаказа, реализуемых ГК «РосСтрой­Инвест»?
– В конце прошлого года мы ввели в эксплуатацию инфекционную больницу на 600 коек на Пискаревском пр. Ее площадь составляет 111 тыс. кв. м. В больнице девять корпусов, лаборатории оборудованы современной техникой. Сейчас ведем реконструкцию существующих и строи­тельство нового корпуса Мариинской больницы на Литейном пр., 56. Принципиальной в реализации данного проекта являлась необходимость увеличения лечебных площадей на территории больницы, что позволило бы провести реорганизацию коечного фонда с созданием современных комфортабельных отделений без прекращения основной деятельности стационара. Новый корпус включает в себя пять отделений на 186 коек. Работы мы ведем полностью в соответствии с графиком. Кроме того, мы осуществляли проектирование поликлиники в Сертолово. Дальше будет конкурс, посмотрим, будем ли принимать участие. Можно сказать, что проектирование и строительство медицинских объектов – наша специа­лизация. У нас сложилась «профильная», очень профессиональная команда.

– Сейчас застройщикам, осваивающим проекты комплексного освоения территорий, власти регионов все чаще предлагают принять участие в проектах ГЧП, связанных со строительством будь то дорожной или социальной инфраструктуры.
– Если говорить конкретно о Ленинградской области, то здесь рентабельность проектов балансирует на грани. К подобным «нагрузкам» нужно подходить очень взвешенно, а то может получиться, что дорогу мы построим, а дом, к которому она ведет, нет. С другой стороны, регио­нальные власти можно понять: просто строить дома без инфраструктуры недопустимо. Здесь нужно искать золотую середину, собирать пул инвесторов, привлекать для решения общей проблемы в том числе и бюджетные средства. И крайне важно договариваться об этих инвестиционных условиях и обременениях до начала, а не в процессе строительства. Застройщик работает в определенном бюджете, существенные изменения могут поставить под удар реализацию всего проекта.

– Какие планы у ГК «РосСтрой­Инвест» до конца года?
– Мы планируем открыть продажу новых очередей ЖК «Золотые купола» в Сертолово, а в городе – в ЖК «Екатерина Великая и Петр Великий», начнем строи­тельство нового дома комфорт-класса «Два ангела» в Красногвардейском районе, спроектируем комплекс на недавно приобретенном на торгах участке на пр. Маршала Блюхера. Введем в эксплуатацию ЖК «Город мастеров» и первый этап ЖК «Золотые купола». Продолжим активно строить ЖК «Кремлевские звезды» – наш новый проект бизнес-класса в Московском районе.

– Какие пожелания могли бы вы передать партнерам и коллегам в связи с Днем строителя?
– Прежде всего, терпения. Это основа всего. Строители – одни из самых смелых, терпеливых и крепких людей, а строи­тельство – это многогранная сложная деятельность, требующая разнообразных компетенций, творчества, изобретательности и системного подхода к работе. Стоит ли говорить, какую важную роль играет в нашей сфере сплоченная профессиональная команда. В нашей компании это главная ценность.