Инвестиции в комфорт

Рынок управления многоквартирными домами в последние два года переживает серьезные потрясения: введение обязательного лицензирования управляющих компаний, требований по раскрытию информации и серьезные штрафы за неисполнение. Еще одно правило – обязательное присутствие компании в государственной информационной системе ЖКХ (ГИС ЖКХ).

Как существуют в новых условиях частные УК, с какими проблемами сталкиваются и как их деятельность отражается на качестве обслуживаемой недвижимости, выяснял «Строительный Еженедельник».

Бег с барьерами

По словам члена совета Ассоциации «Объединение управляющих компаний» Виктора Изотова, решить проблему тарифного регулирования можно посредством дифференцированного подхода к тарифам на услуги ЖКХ и учета степени износа жилого фонда.
Расходы на управление жилым домом, в отличие от тарифов на коммунальные услуги, индексируется не ежегодно, а раз в несколько лет. В Петербурге до июльского повышения он не изменялся в течение шести лет. «Тариф повысили, на первый взгляд, существенно, но насколько за последние годы увеличилась нагрузка управляющих компанией по этой статье?» – размышляет член совета СРО «Ассоциация управляющих и эксплуа­тационных организаций в жилищной сфере» Наталья Гарбуль. Так, по ее подсчетам, одно внедрение системы ГИС ЖКХ повлекло за собой множество дополнительных расходов, таких как покупка электронных ключей, усовершенствование сайтов, изменения программ по расчету платежей для приведения файлов для выгрузки к формату ГИС, зарплаты сотрудникам, отвечающим за раскрытие информации и выполнение требований по ГИС. «В таких условиях это повышение позволит снизить убытки УК, но не обеспечит условия для устойчивого повышения качества услуг», – констатирует госпожа Гарбуль.
Существенной проблемой, по мнению экспертов, является и то, что в Петербурге размер платы за жилищные услуги не устанавливается отдельно для каждого многоквартирного дома. Дом постройки XIX века – памятник архитектуры обслуживается по одному тарифу с домами, возведенными в 80-х, 90-х или 2000-х годах, хотя объем работ по этим жилым объектам разный.
УК может инициировать изменение тарифа на общем собрании собственников. Но жильцы, как правило, редко идут на добровольное повышение коммунальных сборов. Арбитром в споре между собственниками и управляющей организацией может выступить Комитет по тарифам: провести экспертизу размера оплаты, подготовить экономическое обоснование и утвердить тариф для конкретного МКД.
«Нужно создать условия для выбора. Когда Комитет по тарифам подготовит экономическое обоснование и предложит дифференцированные тарифы (разного размера под разный объем и периодичность услуг: минимальный, удовлетворительный, высокий), тогда общее собрание выберет для своего дома тариф и, соответственно, уровень качества обслуживания», – уверена Наталья Гарбуль.
Но на практике такая схема встречается редко. По словам генерального директора саморегулируемой организации НП ПЖК «МежРегионРазвитие» Владислава Воронкова, непопулярность этих мер объясняется двумя причинами. Во-первых, это достаточно большой объем работ для чиновников, во-вторых, сами УК редко производят правильный расчет затрат на оказываемые ими услуги.

Экономим на лампочках

Энергосервисные контракты в России в целом и в Петербурге в частности пока не пользуются спросом. По мнению Виктора Изотова, в первую очередь из-за отсутствия финансирования на их реализацию стоимость работ велика и не заложена ни в один тариф.
Согласно действующему законодательству, чтобы внедрить те или иные улучшения в многоквартирном доме, которые в последующем позволят экономить энергоресурсы, получая их в меньшем объеме или по меньшей стоимости, энергосервисная компания должна заключить договор с каждым собственником: энергосервисный контракт заключается в отношении всего дома, вычленить из него одно или несколько помещений технически невозможно, плюс это противоречит Жилищному кодексу.
«Необходимо упростить процедуру заключения контракта, – считает Влади­слав Воронков. – Попытки внести изменения в Госдуме были, но так ничем и не завершились».
Еще одна грань проблемы энергосервисных контрактов – экономический выхлоп от энергосберегающих мероприятий часто не заметен на фоне повышения тарифов на ресурсы. «Государство сдерживает рост тарифов на услуги УК и пытается сделать их долгосрочными. Но у нас редко производится стыковка (это должен быть серьезный экономический расчет), как будет работать энергосервисный контракт при росте тарифа на ресурсы», – отмечает господин Воронков. По мнению эксперта, сдвинуть с мертвой точки такое положение вещей смогут только соответствующие изменения в федеральное законодательство.

Солнечные батареи и раздельный сбор

Эксперты выделяют несколько способов увеличения капитализации эксплуатируемого жилого объекта – от простейших (таких как благоустройство придомовых территорий) до комплексных (например, эксплуатационный аудит).
Самый очевидный – обеспечение безопасной и комфортной среды проживания. «Создание в домах диспетчерских служб и консьержей, качественной отделки общедомовых помещений, благоустройства придомовых территорий с детскими и спортивными площадками, пунктами раздельного сбора отходов», – перечисляет член совета Ассоциации «Объединение управляющих компаний», генеральный директор ООО «ДомСервис» Игорь Богомаз. В качестве примера он приводит жилые комплексы «Лотос», Vita Nova, Suomi, «КИМа, 1» управляющей компании «ЮИТ Сервис», многоквартирный дом на Гжатской ул. управляющей компании «Сервис Недвижимость».
Ряд экспертов вслед за министром строительства и ЖКХ Михаилом Менем включает в меры по капитализации капитальный ремонт домов. С учетом того, что значительная часть МКД в России имеют высокую степень износа, капитальный ремонт многих из них действительно может существенно изменить стоимость квадратного метра.
Также в списке мероприятий, способствующих капитализации, оптимизация затрат на обслуживание МКД, автоматизация тех или иных процессов и обновление сложного технологического оборудования внутри дома, создание альтернативных источников энергии. В регионах с большим количеством солнечных дней к ним можно отнести использование солнечных батарей для освещения лестничных клеток.
Более сложный, но постепенно набираю­щий все большую популярность в России (пока, правда, лишь для новых жилых объектов) способ увеличения капитализации – сертификация жилого здания по международным экологическим стандартам. «В Петербурге есть жилые комплексы, которые прошли сертификацию как объекты нового строительства. Очень похожую процедуру, но со своей спецификой, можно сделать на действующем жилом комплексе», – говорит председатель правления Совета по экологическому строительству Алексей Поляков. Для этого необходимо выполнить ряд мероприятий и получить документальное подтверждение.
Более сложный, но гарантированно эффективный путь – эксплуатационный аудит. По словам директора по маркетингу компании RD Management Марины Зак, необходимо отслеживать инновации с точки зрения дальнейшей перспективы обслуживания.
«Относительно эксплуатации инновации могут быть трех типов: инновационное оборудование, автоматизация BMS и других информационных систем для снижения затрат на диспетчеризацию и обходы специалистов УК и оптимизация бизнес-процессов», – перечисляет госпожа Зак. Инновационное оборудование потребляет меньше энергоресурсов и работает с увеличенным интервалом сервисного обслуживания. Примером могут быть охлаждающие балки в системе вентиляции и кондиционирования.

Победа ТСЖ?

Эксперты неохотно приводят примеры жилых объектов с успешной капитализацией после ввода в эксплуатацию. По их наблюдениям, на сегодня ТСЖ справляются с капитализацией жилых домов успешнее, чем УК. Товариществам собственников жилья проще инициировать и провести мероприятия по улучшению дома. Но какой эффект они дают в денежном эквиваленте – оценить пока затруднительно.
«Изменилась кадастровая оценка объекта недвижимости. В полной мере фиксированную сумму мы увидим с января 2017 года, это позволит говорить о конкретной цене квадратного метра в отдельно взятом МКД. Сейчас, на промежуточном этапе, оценивать капитализацию того или иного объекта, где были проведены улучшения, можно лишь субъективно», – резюмирует Владислав Воронков.

Кстати:

С 21 августа вступили в силу новые правила определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов. Дом не сможет получить высший класс (B, А, А+, А++) при отсутствии индивидуального теплового пункта с автоматическим регулированием температуры теплоносителя, энергоэффективного (светодиодного) освещения мест общего пользования, а также индивидуальных приборов учета. Жильцы смогут принимать решение об изменении класса энергоэффективности исходя из фактического и нормативного потребления.