Ставка на жилье

Девелоперы идут по пути наименьшего сопротивления и наибольшей эффективности, чаще всего выбирая проекты редевелопмента под жилье и апартаменты.

В рамках Х Международного инвестиционного форума PROESTATE 2016 состоя­лась панельная дискуссия «Вторая жизнь промышленных зон: проблемный актив или яркий проект?».

Концептуальный топ-лист

Отправной точкой дискуссии стала презентация исследования наиболее популярных концепций редевелопмента территорий в 2015 году, которое провели специалисты компании KEY CAPITAL и Единого аналитического центра «Размах». По словам Алексея Фунтова, советника генерального директора ФГИК «Размах» по инжинирингу, члена Экспертного совета по редевелопменту территорий Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), в большинстве российских регионов лидирующей концепцией редевелопмента остается жилая недвижимость (см. диаграмму). На застройку промышленных зон под жилье сегодня приходится основной процент от общего числа проектов редевелопмента. К примеру, в Северо-Западном федеральном округе 38% проектов редевелопмента составляет жилая недвижимость, в Уральском федеральном округе – 32%, а в Южном федеральном округе – 30%.
Следом по популярности идет строительство на месте промышленных зон коммерческих площадей. Так, в Центральном федеральном округе именно на данную концепцию пришлось в 2015 году 37% от общего числа проектов, в Южном – 29%, а в Сибирском – 25%.
При этом Алексей Фунтов отмечает, что по итогам 2016 года ожидается изменение динамики и распределения концепций редевелопмента территорий. В ЦФО доля проектов коммерческой недвижимости снизится ввиду высокой насыщенности площадями и общего спада данного сектора рынка. «В свою очередь, мы можем ожидать значительный прирост промышленного редевелопмента по ряду регионов РФ», – считает Алексей Фунтов.
В наибольшей степени направление редевелопмента развито в крупных городах – в Москве, Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске и др. Здесь наиболее остро стоит вопрос дефицита привлекательных площадок под застройку, расположенных в центральной части города, в условиях стремительно расширяющих границы городских образований. Кроме того, здесь стабильно высок спрос как на жилые, так и на коммерческие объекты.
В курортных регионах России особенно развито направление рекреационно-культурного развития территорий, что обусловлено значимостью туристической отрасли для экономики региона – за счет редевелопмента запущенных территорий. Вновь построенные современные гостиничные, досуговые, санаторные комплексы способны повысить привлекательность российских курортов в глазах туристов.
Доля проектов развития социальной инфраструктуры примерно одинакова во всех регионах (10-11%), но существуют заметные различия в активности развития проектов спортивной и рекреационно-культурной инфраструктуры, а также промышленных объектов. Так, Приволжский федеральный округ отличается от всех остальных регионов преобладанием проектов строительства и модернизации промышленных объектов. Также относительно велика доля таких проектов в Уральском федеральном округе. Проекты культурного и рекреационного редевелопмента особенно выделяются в структуре Северо-Кавказского федерального округа. В Дальневосточном федеральном округе примерно равнозначен вклад проектов промышленных, спортивных и рекреационных объектов.
В Крымском федеральном округе все группы проектов редевелопмента в 2015 году развивались примерно в равной степени, коль скоро вновь присоединенная территория требует достаточно серьезных усилий по доведению уровня социально-экономического развития до среднероссийских показателей.
«Результаты исследования не оказались неожиданностью, но лишним доказательством того, что девелоперы идут по пути наименьшего сопротивления и наибольшей эффективности, выбирая редевелопмент под жилье и апартаменты. Таких площадок с лихвой хватит еще лет на пять», – считает Эвелина Ишметова, директор по консалтингу KEY CAPITAL.

Минус на плюс

В целом же успешной реализации проектов редевелопмента, согласно данным исследования, препятствует отсутствие достоверных и полных исходных данных о территории, подвергаемой реновации, большое количество взаимосвязанных участников проекта и наличие конфликта интересов. Из-за многолетней эксплуатации такие территории, как правило, имеют «накопленный экологический ущерб», работы по устранению которого ложатся на плечи девелопера. Процесс редевелопмента усложняет наличие объектов с не­определенным режимом использования и правовым статусом – объектов культурного наследия, мемориальных и культовых сооружений, градостроительные ограничения и обременения. Зачастую в окружении зон редевелопмента располагаются объекты, не составляющие единую среду: промышленная, общественно-деловая и жилая застройка, объекты транспортной или инженерной инфраструктуры. Все эти факторы приводят к длительному периоду и финансовой емкости реализации проекта редеве­лопмента.
Главным препятствием развития проектов редевелопмента, по мнению Эвелины Ишметовой, является вовсе не привлечение инвестиций, а сложности с убеждением собственников этих объектов в том, что их территории будет дарована «вторая жизнь». «Зачастую ежемесячный доход от сдачи в аренду бывших производственных помещений вполне удовлетворяет все жизненные потребности «красных» директоров, им не нужны никакие преобразования, – рассказывает Эвелина Ишметова. – Задача в том, чтобы аргументированно предложить им нечто большее».
Впрочем, по мнению экспертов, некоторые недостатки территорий девелопер вполне может обратить себе на пользу. Так, Денис Колокольников, председатель совета директоров ГК RRG, считает, что такие площадки дают возможность подключиться к готовым коммуникациям, имеют подъездные пути и окружающую инфраструктуру. Даже экологические недостатки территории можно использовать в практических целях: «При редевелопменте промышленных зон зачастую имеет смысл делать подземную парковку, – советует эксперт. – При рекультивации земли и выемке «испорченных» грунтов это избавит девелопера от необходимости заполнить это пространство новым грунтом, что сопоставимо по стоимости с возведением подземного паркинга. В качестве успешного примера можно привести многофункциональный комплекс «ЗИЛАРТ» Группы ЛСР. Там компания по всей территории делает два этажа подземного паркинга».