Клонирование по-американски

На днях российские и американские специалисты обсудили проблематику развития в России системы ипотечного жилищного кредитования. Одним из главных итогов конференции можно считать намерение Госстроя подписать соглашение с министерством жилищного хозяйства США о практической помощи.

Американская модель ипотечного жилищного кредитования позволяет привлекать внебюджетное финансирование, и потому прежде всего интересна российским специалистам. Предполагается также, что с помощью американцев будет разработан механизм удешевления жилья. Хотя представители Госстроя России уверяют, что у них уже есть проекты, внедрение которых позволит снизить стоимость квадратного метра жилья до 0.

У нас быстрее

Специалисты ФКЦБ по-прежнему выступают за полное копирование американской системы, где банки сами не имеют права выпускать ценные бумаги, собирать деньги и выдавать кредиты, а должны обязательно создавать спецэмитентов. Но в выступлениях участников конференции с американской стороны довольно много рассказывалось о проблемах, которые связаны с этим вариантом, о его достоинствах и недостатках. Например, американцы утверждают, что громоздкие конструкции вроде «Fanny May» живут только за счет дотаций от федерального правительства США. При этом они имеют большие налоговые льготы, так же, как и покупатели ипотечного жилья.
Еще одна тема, несомненно, интересная для России, – различные схемы приобретения жилья, которые действовали в послевоенной Америке или работают в настоящее время с помощью средств опять же федерального бюджета.
Между тем, говорит председатель комиссии Госдумы РФ по развитию ипотечного кредитования Иван Грачев, совершенно очевидно, что нельзя копировать только одну сторону американской ипотеки в части создания спецэмитентов. И при этом игнорировать вторую ее половину: помощь федерального правительства и внушительные налоговые льготы как для покупателей жилья по ипотеке, так и для структур, которые с ними работают.
В США, например, действуют специальные страховки с участием правительства, позволяющие первоначальный взнос при покупке жилья довести до 5%.
Понятно, что условия в обеих странах, в том числе финансовые, далеко не равные. Как сказал старший научный сотрудник института градоустройства США Джон Н. Мак Плвейн, их система финансирования жилья совершенствовалась 150 лет. Но только лет 30 назад она стала эффективной и автоматизированной. Почему-то американский специалист уверен, что в России дела пойдут значительно быстрее (см. справку).
Преференции для строителей
Самое главное, размышляет один из участников конференции, это организовать ипотеку на окупаемой основе, в рыночных условиях, иначе она развития не получит. Бюджетные средства следует направлять только адресно. Причем они могут быть и не прямыми, а, например, в виде преференций строительным компаниям, которым будут бесплатно предоставляться участки под застройку, что приведет к значительному снижению стоимости жилья. Помимо этого государство должно предоставить максимальные гарантии всем участникам процесса и, конечно же, контролировать развитие системы ипотечного кредитования в целом.
Важным шагом стало принятие Госдумой во втором чтении законопроекта об ипотечных эмиссионных ценных бумагах. Он должен, по мнению Ивана Грачева, разрешить выпускать такие бумаги всем тем, кто выдал населению «хорошие кредиты». Естественно, с ограничениями, установленными российским правительством и Центробанком. Также необходимо, считает депутат, изменить ст. 446 ГК, запрещающую выселять злостных неплательщиков из их единственного жилья. Это положение не позволяет выдавать кредиты в принципе. Кроме того, по словам Грачева, в наших законах должны быть обязательно прописаны налоговые льготы для участников ипотеки. Не менее важный вопрос – ставка кредитования. Она должна, говорит генеральный директор АИЖК Александр Семеняка, обеспечивать максимальный приток капитала и учитывать среднедушевые доходы граждан. С апреля 2003 года ее уровень – 15% годовых по двадцатилетним рублевым кредитам, всего на 3% выше прогнозируемого уровня инфляции.

Справка
Специалисты компании «Ernst & Young» прогнозируют начало ипотечного бума в России через два-три года, но только при условии, что банковские ставки по ипотечным кредитам упадут ниже 10%. Тогда, уверяют аналитики E&Y, ежегодный спрос населения на кредиты возрастет до -3 млрд. Для сравнения: в 2002 году общий объем ипотечных кредитов, выданных российскими банками, составил 5-155 млн.

Автор: Андрей Теплоухов