Рынок жилья: темпы растут
03.08.2003
На заседании городского правительства вице-губернатор, председатель Комитета по строительству Александр Вахмистров заявил, что в этом году петербургские строители в состоянии возвести около полутора миллионов квадратных метров жилья. Оценки и выводы вице-губернатора подтверждают маркетологи ведущих петербургских компаний. В преддверии празднования юбилея города активность на рынке строящегося жилья, набравшая темп в конце 2002 года, сохранилась. За первое полугодие 2003 года было реализовано чуть менее 500 тыс. кв. метров жилой площади. Чуть менее 800 тыс. кв. метров составило «новое» предложение.
Основную часть выведенного на рынок в первом полугодии 2003 года «нового» предложения составляют объекты, ориентированные на сегменты эконом-класса. Застройщики, работающие в этих сегментах, предпочитают развивать квартальную застройку, – такая тенденция наметилась еще в 2001 году. Комплексы возводятся в «кирпиче» или представляют собой чередование секций кирпичных (кирпично-монолитных) и панельных серий.
Сегодня застройщики выставляют на продажу квартиры по 290 адресам. Общий объем предложения приблизительно на 9% больше аналогичного показателя прошлого отчетного периода (конец 2002 года). Из 290 объектов, выставленных на продажу в первом полугодии текущего года, 15 (или 3 процента) – элитных, 26 (4 процента) – высокой комфортности, 128 (или 49 процентов) относятся к эконом-классу, и 121 (44 процента) объект можно считать типовым жильем. Объекты сегментов эконом-класса по-прежнему занимают более 90% от всего предложения рынка строящегося жилья. Они ориентированы на широкие слои населения. Пытаясь расширить целевую группу потребителей, ряд компаний в квартирографии предусматривают малогабаритные квартиры – квартиры-студии общей площадью до 30 кв. метров.
Что
По типу применяемых конструктивных решений при возведении объектов жилищного строительства структуру рынка строящегося жилья можно представить следующим образом:
- 53 – панельные дома – П (из сборных конструкций типовых серий, выпускаемых ДСК);
- 85 – кирпичные – К (полнокирпичное исполнение ограждающих конструкций);
- 126 – кирпично-монолитные – К-М (монолитные каркас, ограждающие конструкции в сочетании газо/пенобетон – лицевой кирпич);
- 8 – монолитные – М (монолитный каркас, ограждающие конструкции – навесная панель или другие типы фасадных систем, в том числе оштукатуривание по монолитной скорлупе, вентилируемые фасады);
- 18 – реконструируемые объекты – РК.
Структура предложения (с учетом общих площадей коммерческой застройки) представлена на диаграмме 1.
Ориентируясь на комплексную застройку территорий, девелоперы, как было отмечено выше, стараются расширить целевую группу потенциальных покупателей.
Одним из вариантов решения этой проблемы является соединение в едином комплексе секций (или отдельных домов), построенных из продукции домостроительных комбинатов (панельных блоков), и кирпично-монолитных секций. Сегодня застройщики имеют опыт соединения в едином комплексе кирпично-монолитных секций и панельных секций серий 600.11, 606, 121.
В целом сегодня доля панельных объектов в общей структуре предложения колеблется от 16% до 20%. Наблюдается устойчивый спрос на квартиры в панельных домах, которые обладают рядом преимуществ.
Следует отметить, что, если раньше панельные дома однозначно относились к типовому жилью – сегмент нижнего эконом-класса (НЭК), то сегодня домостроительные комбинаты пытаются улучшить потребительские характеристики панельных блоков. В большей степени это относится к сериям 121 и 137, а также серии ЛО 1090 (вариант «Оптима»).
Петербургский рынок панельного домостроения контролируют ДСК-3 (серия 600.11) и Гатчинский ДСК (серия 121), занимая 19 процентов и 12 процентов соответственно, Гатчинский ССК (серия ЛО1090) – около 4 процентов. Из продукции Домостроительного комбината «Блок» сегодня возводится пять объектов. Панели серий 606 и КДСК используются на трех объектах.
В структуре сегмента нижнего эконом-класса доля панельного домостроения составляет чуть менее 40%. Активную конкуренцию составляет кирпично-монолитная технология.
Где
Все элитные жилые комплексы расположены в центральной части города. Большая часть жилых домов высокой комфортности по-прежнему возводится в центральных районах, однако застройщики активно осваивают Красногвардейский (Охта) и Выборгский районы (Выборгская сторона, а также район проспекта Тореза). Возможно строительство в Московском районе (недалеко от станций метро «Московская» и «Парк Победы»), в западной части Васильевского острова и Приморском районе (по береговой линии Финского залива).
Географическое расположение предложенных на рынке жилых объектов (по данным на март 2003 года) представлено на диаграмме 2. Как и прежде, наибольшее количество домов возводится в Приморском районе и в центре (см. таблицу 1).
Почем
В начале 2003 года цены реализации на первичном рынке жилой недвижимости продолжали плавно увеличиваться. На конец полугодия средневзвешенная цена реализации установилась на уровне 5/кв.м. Таким образом, общее увеличение цены реализации за первую половину 2003 года составляет 14 процентов в долларовом эквиваленте. Динамика цен по городским районам представлена в таблице 2.
Любопытно, что изменение средней цены предложения на первичном рынке жилой недвижимости, пересчитанной в EURO, составило всего 5 процентов.
Вторичный рынок недвижимости также характеризовался положительной ценовой динамикой (+13%). Номинально средняя цена предложения вторичного рынка жилой недвижимости превысила значение средней цены реализации на рынке строящегося жилья (см. диаграмму 3).
В качестве дополнения к приведенному анализу ценовой ситуации на рынке строящегося жилья в начале 2003 года имеет смысл привести структуру предложения жилья по цене квартир (юнитов), а также структуру распределения цены предложения 1 кв. метра жилья (см. диаграммы 4 и 5).
Конкурентная ситуация на рынке строящегося жилья в течение первого полугодия 2003 года была относительно стабильна. Изменение количества активных продавцов характеризовалось незначительным подъемом.
По состоянию на июнь 2003 года было выявлено 207 компаний, активно продвигающих на рынке строящееся жилье, при этом в качестве застройщиков выступают только 118 компаний.
Конкурентные позиции основных застройщиков города обозначены на диаграмме 6.
Автор: Материал подготовлен по обзору компании «Петербургстрой Skanska»
Основную часть выведенного на рынок в первом полугодии 2003 года «нового» предложения составляют объекты, ориентированные на сегменты эконом-класса. Застройщики, работающие в этих сегментах, предпочитают развивать квартальную застройку, – такая тенденция наметилась еще в 2001 году. Комплексы возводятся в «кирпиче» или представляют собой чередование секций кирпичных (кирпично-монолитных) и панельных серий.
Сегодня застройщики выставляют на продажу квартиры по 290 адресам. Общий объем предложения приблизительно на 9% больше аналогичного показателя прошлого отчетного периода (конец 2002 года). Из 290 объектов, выставленных на продажу в первом полугодии текущего года, 15 (или 3 процента) – элитных, 26 (4 процента) – высокой комфортности, 128 (или 49 процентов) относятся к эконом-классу, и 121 (44 процента) объект можно считать типовым жильем. Объекты сегментов эконом-класса по-прежнему занимают более 90% от всего предложения рынка строящегося жилья. Они ориентированы на широкие слои населения. Пытаясь расширить целевую группу потребителей, ряд компаний в квартирографии предусматривают малогабаритные квартиры – квартиры-студии общей площадью до 30 кв. метров.
Что
По типу применяемых конструктивных решений при возведении объектов жилищного строительства структуру рынка строящегося жилья можно представить следующим образом:
- 53 – панельные дома – П (из сборных конструкций типовых серий, выпускаемых ДСК);
- 85 – кирпичные – К (полнокирпичное исполнение ограждающих конструкций);
- 126 – кирпично-монолитные – К-М (монолитные каркас, ограждающие конструкции в сочетании газо/пенобетон – лицевой кирпич);
- 8 – монолитные – М (монолитный каркас, ограждающие конструкции – навесная панель или другие типы фасадных систем, в том числе оштукатуривание по монолитной скорлупе, вентилируемые фасады);
- 18 – реконструируемые объекты – РК.
Структура предложения (с учетом общих площадей коммерческой застройки) представлена на диаграмме 1.
Ориентируясь на комплексную застройку территорий, девелоперы, как было отмечено выше, стараются расширить целевую группу потенциальных покупателей.
Одним из вариантов решения этой проблемы является соединение в едином комплексе секций (или отдельных домов), построенных из продукции домостроительных комбинатов (панельных блоков), и кирпично-монолитных секций. Сегодня застройщики имеют опыт соединения в едином комплексе кирпично-монолитных секций и панельных секций серий 600.11, 606, 121.
В целом сегодня доля панельных объектов в общей структуре предложения колеблется от 16% до 20%. Наблюдается устойчивый спрос на квартиры в панельных домах, которые обладают рядом преимуществ.
Следует отметить, что, если раньше панельные дома однозначно относились к типовому жилью – сегмент нижнего эконом-класса (НЭК), то сегодня домостроительные комбинаты пытаются улучшить потребительские характеристики панельных блоков. В большей степени это относится к сериям 121 и 137, а также серии ЛО 1090 (вариант «Оптима»).
Петербургский рынок панельного домостроения контролируют ДСК-3 (серия 600.11) и Гатчинский ДСК (серия 121), занимая 19 процентов и 12 процентов соответственно, Гатчинский ССК (серия ЛО1090) – около 4 процентов. Из продукции Домостроительного комбината «Блок» сегодня возводится пять объектов. Панели серий 606 и КДСК используются на трех объектах.
В структуре сегмента нижнего эконом-класса доля панельного домостроения составляет чуть менее 40%. Активную конкуренцию составляет кирпично-монолитная технология.
Где
Все элитные жилые комплексы расположены в центральной части города. Большая часть жилых домов высокой комфортности по-прежнему возводится в центральных районах, однако застройщики активно осваивают Красногвардейский (Охта) и Выборгский районы (Выборгская сторона, а также район проспекта Тореза). Возможно строительство в Московском районе (недалеко от станций метро «Московская» и «Парк Победы»), в западной части Васильевского острова и Приморском районе (по береговой линии Финского залива).
Географическое расположение предложенных на рынке жилых объектов (по данным на март 2003 года) представлено на диаграмме 2. Как и прежде, наибольшее количество домов возводится в Приморском районе и в центре (см. таблицу 1).
Почем
В начале 2003 года цены реализации на первичном рынке жилой недвижимости продолжали плавно увеличиваться. На конец полугодия средневзвешенная цена реализации установилась на уровне 5/кв.м. Таким образом, общее увеличение цены реализации за первую половину 2003 года составляет 14 процентов в долларовом эквиваленте. Динамика цен по городским районам представлена в таблице 2.
Любопытно, что изменение средней цены предложения на первичном рынке жилой недвижимости, пересчитанной в EURO, составило всего 5 процентов.
Вторичный рынок недвижимости также характеризовался положительной ценовой динамикой (+13%). Номинально средняя цена предложения вторичного рынка жилой недвижимости превысила значение средней цены реализации на рынке строящегося жилья (см. диаграмму 3).
В качестве дополнения к приведенному анализу ценовой ситуации на рынке строящегося жилья в начале 2003 года имеет смысл привести структуру предложения жилья по цене квартир (юнитов), а также структуру распределения цены предложения 1 кв. метра жилья (см. диаграммы 4 и 5).
Конкурентная ситуация на рынке строящегося жилья в течение первого полугодия 2003 года была относительно стабильна. Изменение количества активных продавцов характеризовалось незначительным подъемом.
По состоянию на июнь 2003 года было выявлено 207 компаний, активно продвигающих на рынке строящееся жилье, при этом в качестве застройщиков выступают только 118 компаний.
Конкурентные позиции основных застройщиков города обозначены на диаграмме 6.
Автор: Материал подготовлен по обзору компании «Петербургстрой Skanska»
рубрика:
День строителя
