Беззащитные покупатели

Тема защиты прав российского добросовестного приобретателя недвижимости звучит сегодня
постоянно и на самых разных «этажах» общественно-политической жизни России —
у Президента РФ, в Правительстве, в Госдуме, в Конституционном суде, на конференциях с участием западных специалистов, в бизнес-сообществе и т.д. Но реальных подвижек в этом вопросе, к сожалению, пока нет.
Проблема защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости наиболее остро проявляет себя на вторичном рынке. Помимо этого, она напрямую связана с привлечением инвестиций в российскую экономику. Возможно, поэтому Президент РФ в своем прошлогоднем Послании Федеральному собранию включил решение этой проблемы в список первоочередных задач, и она значится в программе социально-экономического развития страны на среднесрочную перспективу – 2002–2004 годы.

Правовой кентавр

Почти весь Гражданский кодекс РФ, в том числе и раздел о добросовестных приобретателях недвижимости, был заимствован из законодательств различных европейских стран. Причем описание механизма, позволяющего реально защищать права добросовестных приобретателей, в ГК РФ включить забыли. Видимо, очень спешили.
Но это еще не все. На российском рынке недвижимости причудливым образом переплелись две правовые системы: европейская и американская. У Европы мы переняли систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором за основу взята система земельного кадастра. У Америки – страхование титула, то есть права собственности на объект недвижимости.
Вообще-то сосуществование двух этих систем – нонсенс, некий «правовой кентавризм». Потому что, если государство берет на себя функции регистратора, то оно обязано, во-первых, полноценно провести экспертизу правоустанавливающих документов на объект недвижимости, во-вторых, нести всю полноту ответственности за любые последствия. Если же этого не предусмотрено, как в Америке, где регистрация носит практически уведомительный характер, в дело вступают титульные страховые компании.
У нас же государство требует обязательной регистрации прав на недвижимость, но при этом, ссылаясь на отсутствие ресурсов в федеральном бюджете и несовершенство законодательной базы, снимает с себя материальную ответственность за возможные негативные последствия.

Потерянные деньги

По оценкам ГБР, в Петербурге ежегодно регистрируется в среднем около 60 тыс. сделок с недвижимостью. При этом от 2 до 5%, по мнению специалистов, относится к разряду рисковых сделок с жильем, которые в течение 10 лет могут быть оспорены в суде. Причины могут быть самыми разными: неверная прописка-выписка (сейчас регистрация), бронирование жилья для северян, ущемление прав несовершеннолетних детей и многое другое.
Итог всех судебных разбирательств (если они возникают), как правило, один – жилье возвращается прежнему собственнику. Что касается добросовестного покупателя, то в лучшем случае ему вернут лишь ту сумму, которая отражена в договоре. Обычно в нем для снижения налога на недвижимость указывается цена ПИБа, а не реальная рыночная стоимость жилья.
Чтобы этого не происходило, предлагается, в частности, Госстроем России, разработать федеральный закон «О защите прав добросовестного приобретателя недвижимости» и внести соответствующие изменения в ГК РФ, направленные на снижение срока исковой давности по сделкам с недвижимостью с 10 до трех лет.
Кроме того, по мнению юристов-практиков, надо внести и другие коррективы в ГК РФ. Прежде всего четко прописать статус добросовестного приобретателя. Сейчас непонятно, кого, собственно, можно так именовать и как вообще возникает право добросовестного приобретателя.

Могут, но не все

В ожидании законодательного решения проблемы профессиональные риэлтеры заявляют о том, что они могли бы и хотят выполнять работу по защите прав добросовестного приобретателя, включая принятие гарантийных обязательств. Но им в этом препятствуют чиновники госорганов. В соответствии с федеральными законами, в частности, «Об информации, информатизации и защите информации», «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании», согласно «Основам законодательства РФ о нотариате», многочисленным приказам, инструкциям – информационное поле для большинства участников рынка недвижимости закрыто.
В таких условиях некоторые крупные риэлтерские структуры, например, петербургская компания «Бекар» или московские фирмы «Миэль», «Penny Lane Realty» и ряд других декларируют о своей материальной ответственности в случае утраты их клиентами права собственности на приобретенное жилье.
Однако думается, это проблемы не решает. Во-первых, фирм, которые могут себе позволить такие заявления, единицы. Во-вторых, риэлтерские компании не в состоянии полностью оградить добросовестных приобретателей недвижимости от возможных проблем в будущем, несмотря на то, что риэлтеры пытаются проверить право собственности на каждый объект всеми законными и нередко незаконными способами. Наконец, даже в профессиональных стандартах, не говоря уже о договорах с клиентами, не сказано, что риэлтер должен отвечать за последствия проведенной сделки, связанной с оспоримостью прав, которые он не может исследовать. За это должны отвечать либо государство, которое, напомним, пока этим не занимается, либо страховые компании.

Автор: Андрей Теплоухов