Внимание к деталям

Юристы, защищающие права потребителей, определили 15 типичных ошибок в договорах участия в долевом строительстве.

Значительная часть договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) содержит существенные ошибки. Такие выводы делают выводы юристы Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти. На основе анализа ДДУ застройщиков – финалистов конкурса «Доверие потребителя» 2016 года, они определили 15 типичных ошибок, встречающихся в данных документах и нарушающих права граждан.
1) В договоре не указывается, что оплата происходит только после регистрации договора в Росреестре. По словам специалистов, так как договор считается заключенным только после его регистрации, граждане отдают деньги, по сути, под честное слово застройщика. Принимая деньги от граждан, строительные организации, безусловно, нарушают требования закона. Отметим, что в этом году вступили в силу изменения в 214–ФЗ, четко определяющие, что «уплата цены договора производится после государственной регистрации договора».
2) В ДДУ предусматривается изменение застройщиком цены в одностороннем порядке. Это означает, что дольщик заранее соглашается с тем, что он может получить непредвиденные дополнительные расходы. Юристы отмечают, что цена договора после его заключения, в соответствии со ст. 5 214-ФЗ, может изменяться только по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
3) В договор включается пункт об обязательной дополнительной оплате участником долевого строительства в случае увеличения площади квартиры после контрольного обмера. По мнению специалистов, это является нарушением Закона «О защите прав потребителей», что подтверждается сложившейся судебной практикой. В то же время имеются прецеденты, когда суды признают действия застройщиков в таких случаях правомерными, если доплата оговорена в договоре.
4) В договоре указывается, что гарантийный срок для объекта долевого строительства начинается с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Учитывая, что от ввода объекта в эксплуатацию до передачи квартиры дольщику проходит от нескольких месяцев до года, то, соглашаясь на такое условие в договоре, граждане добровольно уменьшают гарантийный срок.
5) Гражданину в ДДУ рекомендуется заключить договор с управляющей компанией. По мнению специалистов, это условие договора ущемляет права потребителя и противоречит нормам Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которым в течение 2-х месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию орган местного самоуправления должен выбрать управляющую компанию в рамках открытого конкурса.
6) Договор предусматривает невозможность уступки дольщиком прав (требований) по договору без письменного согласия застройщика. В случае полной оплаты по договору такое требование противоречит действующему законодательству. В августе прошлого года прокуратура Московского района Санк-Петербурга нашла в договорах долевого строительства одного из застройщиков данные нарушения, ущемляющие права потребителя.
7) Отдельные пункты договора обязывают дольщика нести расходы, в том числе по содержанию ТСЖ. Это противоречит ст. 143 ЖК РФ, предусматривающей право, а не обязанность собственника жилья стать членом товарищества, и, соответственно, оплачивать его расходы.
8) В договорах не в полной мере отражаются права и обязанности обеих сторон. Так, по словам специалистов, основания для одностороннего расторжения договора застройщиком указываются, а о правах участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора нет ни слова.
9) Необоснованно устанавливается право застройщика на удержание отступного от цены договора в случае расторжения договора по соглашению сторон. Однако, в соответствии со ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время, при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по договору, – такие расходы должны быть подтверждены документально.
10) В договор включается пункт об обязательном соблюдении досудебного претензионного порядка. Юристы считают, что это положение ущемляет права дольщика и противоречит п. 1 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей», устанавливающему право на судебную защиту.
11) В ДДУ не включаются предусмотренные ст. 7 214-ФЗ права требования на соразмерное уменьшение цены договора или на возмещение расходов дольщика на устранение недостатков. Данное положение ограничивает права дольщика в случае, если объект долевого строительства построен с недостатками, которые делают его не пригодным для проживания.
12) В договоре перечисляются основные направления использования полученных от дольщика денежных средств, в том числе на строительство объектов социальной инфраструктуры. Это противоречит п. 1 ст. 18 214-ФЗ, в котором отмечено, что средства заемщиков могут расходоваться только по целевому значению. Необходимо отметить, что с 2017 года в определенных законом случаях застройщики будут иметь право использовать денежные средства участников долевого строительства для строительства объектов социальной и транспортной инфраструктуры.
13) В ДДУ предусматривается возможность изменения проекта застройщиком в одностороннем порядке, вплоть до увеличения этажности. По мнению юристов, эта позиция представляется спорной, так как потребитель должен быть проинформирован о приобретаемой им квартире.
14) В договоре указывается, что издание государственным или муниципальным органом власти нормативных и иных актов относится к обстоятельствам непреодолимой силы, возникшим после заключения договора. Неправомерность такой позиции подтверждается вступившими в законную силу многими судебными решениями.
15) Если застройщиком подписан договор со страховой компанией о его гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, целесообразно указывать конкретный способ и условия страхования, сведения о страховой организации или об обществе взаимного страхования, которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика. В случае, если застройщик выбрал поручительство банка в качестве способа обеспечения своих обязательств, он также обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о поручителе.

Мнение:

Олег Островский, заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт‑Петербурга и Ленобласти:

– Замечания по содержанию договоров участия в долевом строительстве с точки зрения защиты прав граждан есть к подавляющему большинству договоров участия в долевом строительстве городских застройщиков. Прежде всего, отклонения в содержании договора в пользу застройщика нужно выявить. Для этого нужны квалифицированные юристы. После чего надо обсудить с застройщиком возможность внесения корректив в текст договора. И только потом, видя все подводные камни договора, принимать решение о его подписании.

Справка:

«Строительный Еженедельник» начинает серию публикаций, посвященных юридическим вопросам в строительстве. Ведущие специалисты петербургских юридических бюро подготовили актуальные комментарии к нормативным актам, консультации к позициям правоприменения, экспертные оценки судебных споров.
У медали всегда две стороны, поэтому мы не стали ограничиваться темами, затрагивающими исключительно бизнес-процессы, а включили в круг рассматриваемых вопросов и нюансы отношений дольщиков и застройщиков.