Сменить формат

Сложная экономическая ситуация последних лет способствовала развитию такого тренда, как перепрофилирование объектов коммерческой недвижимости. Перепрофилирование позволяет собственнику нивелировать последствия ошибок, допущенных при проектировании, или вдохнуть новую жизнь в морально устаревший, невостребованный объект.

Переизбыток предложений на рынке коммерческой недвижимости и макроструктурные изменения в отдельных отраслях экономики приводят к тому, что собственники ряда объектов коммерческой недвижимости вынуждены менять формат.
Редевелопмент деловых центров в жилые комплексы или МФК – частое явление на Западе, особенно в период кризиса. Так, в Лондоне офисное здание Black Lion House превратили в апарт-отель Adagio. А в немецком Гамбурге на месте бывшего порта с индустриальными строениями создали целый район с жилыми и коммерческими объектами. При этом в старейшем складском здании планируется разместить международный морской музей. «Стоит отметить, что принятие решения о перепрофилировании объекта коммерческой недвижимости должно сопровождаться тщательным анализом рыночной конъюнктуры и структуры спроса, что позволит снизить потенциальные риски для девелопера», – говорит Светлана Григорьева, директор по маркетингу Делового квартала Neopolis.

Болезненный сегмент

Особенно болезненно на кризис реагирует сегмент торговой недвижимости, из-за переизбытка предложения на рынке. Здесь переформатирование идет несколькими путями. Во-первых, это перепрофилирование ТЦ на новый специализированный формат. Например, «Капитолий» в Санкт-Петербурге переформатировали в дисконт-центр. Во-вторых, привлечение в качестве новых арендаторов нестандартных операторов. Особой популярностью в Москве и Санкт-Петербурге пользуются медицинские и wellness-услуги, детские центры и т. п. В-третьих, расширение фудкорта и развлекательных зон. «Из наиболее радикальных смен форматов отмечу проект Westminster Arcade в Провиденсе (США), когда торговый центр стал жилым домом с квартирами. В России таких примеров пока нет», – говорит генеральный директор «КБК Проект» Василий Костин.
Он отмечает, что и офисная недвижимость переживает не лучшие времена. Собственники либо полностью перепрофилируют бизнес-центры в многофункциональные апарт-комплексы, либо увеличивают долю жилого и гостиничного сектора. «В особенности это касается офисов класса «B» и проектов редевелопмента промышленных зданий», – говорит господин Костин. Он посчитал, что стоимость всего комплекса проектно-сметных работ очень сильно разнится в зависимости от сложности объекта и начинается от 5500 рублей за кв. м.
Один из последних примеров переформатирования коммерческих помещений – проект реконструкции 39 старых советских кинотеатров в современные smart-центры (см. «Строительный Еженедельник» №17 (762) от 12.06.2017 г., стр. 9, «Подогнать под новый формат»).
Также стоит упомянуть проект реконцепции бывшего комплекса зданий Военной академии ракетных войск стратегического назначения в центре Москвы, на Москворецкой набережной, между улицей Солянка и Устьинским проездом. «Разработанный Москомархитектурой проект предполагает реконструкцию зданий комплекса, размещение в них гостиницы и апартаментов, объектов street-retail и паркинга, а также создание скверов и благоустроенных территорий для прогулок и отдыха. Значительная территория комплекса позволит создать действительно интересный проект, который интегрируется в городскую среду и, на мой взгляд, будет востребован как жителями города, так и арендаторами», – считает Василий Костин.
Один из наиболее масштабных и успешных проектов переформатирования в России – реорганизация бывшего промышленного района вокруг шелковой фабрики «Красная Роза». Девелопер сохранил и отреставрировал старинные памятники архитектуры – усадьбу Всеволожских и галерею Жиро, дополнив их современным бизнес-центром.
«В последние годы в столице развивается тренд на перепрофилирование офисных помещений в апартаменты. Спрос на жилье в Москве демонстрирует более стабильную динамику, чем офисный сегмент, – именно этим и обусловлен новый тренд. Среди таких проектов можно выделить ЖК «Пресня Сити», Atlantic Apartments, МФК «Водный». Стоит отметить, что в некоторых случаях перепрофилирование проводилось еще на этапе проектирования объекта, как в случае с «Царской площадью» или ЖК «Пресня Сити». Это удачные примеры оперативного реагирования девелопера на рыночную конъюнктуру», – говорит Светлана Григорьева, директор по маркетингу Делового квартала Neopolis.

Без резких движений

Дмитрий Крутов, руководитель центра аналитики ГК «Доверие», отмечает, что кардинальная смена формата в коммерческой недвижимости встречается нечасто. «Зачастую подобный «редевелопмент» предполагает расширение существующих функций. Например, в Петербурге намечено обновление ряда торговых центров, которые из-за появления более современных конкурентов потеряли долю клиентов и типовых арендаторов. В этом случае, вместе с перестройкой с учетом актуальных стандартов навигации, пересматривается и подход к отдельным составляющим направлениям. К примеру, ТРК Atlantic City планирует расширить площадь ресторанной зоны, в ТЦ «МЕГА» уберут каток для увеличения фудкорта. Также распространена практика, когда к существующему формату добавляется новый. Например, торговые площади дополняются офисами», – говорит господин Крутов.
Примеров тотальных «переделок» в Петербрге не так много. Из последних – компания «Бест» планирует переоборудовать ТЦ «Аура» в бизнес-центр. «В данном случае потенциал комплекса в формате торговой недвижимости раскрыться просто не успел. Ряд крупных жилых объектов, которые могли бы генерировать посещаемость, находятся еще на стадии строительства. В это же время потенциал Приморского района как делового центра повышается вместе со строительством башни «Газпрома». В этом ключе смена концепции, которая потребует более 200 млн рублей дополнительных вложений, кажется оправданной», – рассуждает господин Крутов.

Цифра

5,5 тыс. рублей за кв. м – минимальные расходы на переформатирование объекта недвижимости.