Инвесторы отдыхают
24.07.2017
Большинство девелоперских проектов по реновации старых санаторно-курортных объектов связаны с жильем, а вернее – с апартаментами. «Строительный Еженедельник» разбирался, могут ли быть окупаемыми вложения в сохранение рекреационной функции.
Например, компания Seven Suns Development на территории пансионата «Дюны» реализует проект «Светлый мир внутри». Проект позиционируется как санаторно-курортный, но по факту апартаменты там продаются для постоянного проживания.
Впрочем, в городе известны и примеры, когда девелоперы сохраняли рекреационную функцию объектов. Так, «Строительный трест» несколько лет назад переделал бывший пионерлагерь «Авроровец» в базу отдыха «Аврора-клуб» – он работает именно как курортный объект.
Совершенно очевидно, что построить жилье на месте базы отдыха выгоднее. Но эксперты указывают на то, что есть федеральные целевые программы по развитию гостиничного и туристского бизнеса. В их рамках можно получить поддержку в виде субсидирования части процентной ставки кредитования и, может быть, пониженной налоговой ставки на имущество. «В целом эти суммы настолько ниже объема инвестиций, что значительным стимулирующим рычагом, привлекающим инвесторов именно в гостиничный бизнес, не являются», – констатирует Елена Лысенкова, генеральный директор Hospitality Income Consulting.
Остановка после старта
Александр Кириятских, руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Assept Management Group, заявляет, что на данный момент эта отрасль не развивается так, как развивалась до 2011 года – тогда велось строительство множества отелей в Курортном, Петродворцовом районах и даже в черте городских окраин, которые имеют выход к воде, лесным массивам или заповедным зонам. Причин того, что эта практика почти приостановлена, по его мнению, несколько. Рынок гостеприимства и отелей выходного дня в Петербурге и окраинах очень сложен, потому что имеет достаточно серьезные пиковые отклонения. «Сегодня мы можем констатировать, что проекты реконструкции баз отдыха сталкиваются с большими проблемами. Мы обнаружили их в проектах, которыми занимались в Зеленогорске и Сестрорецке, а также в локации на пересечении Приморского и Зеленогорского шоссе, где находятся деревянные и каменные полуразрушенные строения, оставшиеся от турбазы, которая не функционирует уже 15 лет. Мы прорабатывали план редевелопмента этой территории частично под классический отель, частично под апарт-отель, но зря: согласно правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга, на территории рекреационных зон можно возводить постройки только в границах ранее зарегистрированных, старых построек. Это неинтересно инвесторам, так как площадь деревянных зданий старой турбазы совершенно не удовлетворяет требованиям современной базы отдыха или комплекса апартаментов», – сокрушается господин Кириятских.
Вопрос времени
Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании KEY CAPITAL, обращает внимание на то, что в современные загородные турбазы и пионерлагеря, впрочем, как и в санаторно-курортные проекты, вкладываться непросто. «В пригородах больших мегаполисов продолжительность бронирования номера – от одного уикенда до 1 недели. Это наиболее часто востребованные форматы размещения. Лечебные же программы – 21 день. Проводить их в Московской или Ленинградской областях желающих мало. Люди предпочитают выехать на море, в горы и т.п.», – говорит она.
Госпожа Ишметова отмечает, что турбазы и пионерлагеря в индустрии гостеприимства стоят особняком – они не всегда расположены в идеальных с точки зрения локации и подъездов местах. Впрочем, часто обладают хорошими видовыми или ландшафтными характеристиками помимо наличия зданий в том или ином состоянии и коммуникаций. «Однако само строительство – это 30% дела, основные 70% – управление воссозданным объектом. Это потребует навыков работы с выбранной целевой аудиторией и способностей к управлению гостиничным объектом (в случае с пионерлагерями – специализированным детским отдыхом). Окупаемость таких проектов от 7–8 до 10–14 лет», – считает она.
«Наиболее интересный проект сейчас – RBI. Холдинг RBI Эдуарда Тиктинского приобрел под реновацию три корпуса санатория «Сестрорецкий курорт». После реконструкции здания превратят в санаторный апарт-отель, предоставляющий комплекс лечебно-восстановительных и поликлинических услуг и возможность круглогодичного проживания. Работы по модернизации продлятся до 2020 года, а инвестиции в проект составят 1,6 млрд рублей», – говорит госпожа Ишметова.
Вложения на вилке
Елена Лысенкова считает, что стоимость реконструкции рекреационного объекта зависит от его статуса, состояния, типовых характеристик. Она обращает внимание на тот факт, что нередко у курорта отсутствует требуемый объем технических условий на подключение, так как многие из них строились сезонными – без отопления и воды в достаточном объеме. Бывает, что у санатория отсутствуют качественные подъездные пути, и у инвестора возникает необходимость изменять проездные пути, расширять или даже создавать с нуля дороги с твердым покрытием. «Если здание построено более 20 лет назад, то, возможно, даже при высоте более четырех этажей в нем нет лифта, что не соответствует действующим нормам», – отмечает госпожа Лысенкова. – В большинстве старых зданий отсутствуют полностью или не выполнены в соответствии с требованиями пожарные нормативы. Поэтому получается, что объемы инвестиций находятся в вилке 50 000–130 000 рублей за кв. м, а сроки окупаемости превышают 14–16 лет».
Мнение:
Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI:
– Проекты, связанные с реновацией курортов, всегда очень настороженно воспринимаются общественностью. Люди ищут в них подвох. Они не верят, что речь идет именно о развитии территорий. Говорят о передаче общественных пространств в частную собственность. Но это в корне неверно. Наш проект c «Сестрорецким курортом», стартовавший в прошлом году – пример, когда территория под реновацию не отчуждается, а становится органичным продолжением доступной для всех курортной зоны. Наши инвестиции пойдут в том числе и на капитальное обновление инженерных коммуникаций, и на благоустройство. Но те, кто видит врага в каждом девелопере, об этом обычно не думают.
Андрей Бойков, партнер Rusland SP:
– Большинство турбаз и лагерей сегодня расположены в рекреационных зонах. Соответственно, на таких участках жилье строить в принципе невозможно, только инфраструктуру и объекты сферы гостеприимства и спорта. Инвестиций в подобные проекты на сегодняшний день крайне мало. В первую очередь, из-за того, что не совсем понятна инвестиционная целесообразность таких проектов. Есть целый ряд примеров создания современных баз отдыха с построенными коттеджами для сдачи в аренду, некой коммерческой инфраструктурой и т.д. Но далеко не каждый проект успешен. Очень многое зависит от места, концепции, коммерческих условий и т.д. В любом случае, если на участке можно построить жилой проект, скорее всего инвестор остановится именно на этой концепции развития участка – он является самым выгодным.
Кирилл Иртюга, генеральный директор УК «Росинвестотель»:
– Турбазы и пионерлагеря – экономически сложный продукт. Тут на первый план выходит множество факторов, которые работают на успех проекта: локация, формирование гостевого потока, инфраструктура, уровень персонала (а в некоторых проектах и профессиональных педагогов). В большинстве случаев это неоправданно дорого. Как правило, такие объекты требуют полной модернизации и реновации, и сохранять что-то не имеет ни экономического, ни практического смысла. За последние годы поменялись требования к таким объектам, качеству номерного фонда, инфраструктуре, сам рынок услуг изменился. Исходя из нашего опыта, мы всегда рекомендуем полную реновацию комплексов. При реновации и сохранении объекта в изначальной концепции срок окупаемости составит 10–12 лет.
