Стагнация на фоне оживления
11.09.2017
Первые восемь месяцев года на рынке торговых помещений в Петербурге прошли под знаком стагнации – новых объектов не вводилось, и до конца года эксперты появления крупных торговых центров не ожидают. При этом в городе открылось на 30-40% больше новых магазинов, кафе и ресторанов, чем за аналогичный период прошлого года.
Сегодня на этапе строительства находятся несколько небольших торговых центров и отдельно стоящие гипермаркеты. По данным компании Maris в ассоциации с CBRE за семь месяцев были открыты: специализированный магазин мебели и товаров для дома Hoff (Пулковское шоссе, 19), гипермаркет формата DIY K-rauta (3-й Верхний пер., 11), гипермаркет «Оптоклуб РЯДЫ» (на Мурманском шоссе у КАД).
Екатерина Тейдер, руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group, подсчитала, что за первое полугодие на рынке Санкт-Петербурга ввели 8,5 тыс. кв. м торговых площадей.
Ждать не стоит
Михаил Рожко, директор отдела торговой недвижимости IPG.Estate, говорит: «С момента запуска ТРЦ «Охта Молл» и второй очереди ТЦ «Порт Находка» в 2016 году на рынке Петербурга не появилось ни одного нового торгового центра. Предложение в сегменте качественной торговой недвижимости остается на прежнем уровне – 3,9 млн кв. м». Он уверен, что крупных и амбициозных проектов не стоит ждать в ближайшие 3-5 лет.
«Выход крупных торговых центров можно ожидать не раньше, чем в конце 2018 года. Вероятнее, даже в начале 2019 года. Около 85% объемов, запланированных на 2019-2020 годы, приходится на южное направление», – рассказала госпожа Тейдер.
«Сегодня можно говорить, что рынок торговой недвижимости насыщен качественными объектами, а собственникам стоит задуматься о реконцепции и реновации морально устаревших объектов. Продолжается реконцепция ТРК «Капитолий», безостановочно идет реконцепция ТРК "ПИК"», – определяет актуальную тенденцию г-н Рожко.
По мнению Михаила Рожко, стоит отметить активность ритейлеров. Количество открытий новых торговых точек выросло на 30% относительно сопоставимого периода прошлого года. При этом на рынке появляются интересные форматы, например, в ТЦ «РИО» запустили новый для рынка Петербурга формат спортивных развлечений – центр «Пляж», где можно заниматься пляжными видами спорта круглый год.
По данным Colliers International, в торговых центрах Санкт-Петербурга за первое полугодие 2017 года открылось 160 новых магазинов, кафе и ресторанов, что в 1,4 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.
«По итогам семи месяцев 2017 года Санкт-Петербург занимает второе место по обеспеченности населения торговыми центрами. В Северной столице на каждую тысячу жителей приходится 595 кв. м арендопригодной площади торговых центров. Лидирующую позицию среди российских городов занимает Самара – 664 кв. м», – рассказала Елена Тищенко, руководитель отдела исследования рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE.
Доля вакантных помещений снижается
Низкие объемы нового предложения на рынке торговой недвижимости и высокий уровень спроса привели к снижению вакансии в первом полугодии текущего года на 1,2%. Вакансия составила 5,8%.
Запрашиваемые ставки пока стабильны и находятся на уровне прошлых лет. До конца года на фоне нулевого ввода объектов и роста спроса возможно увеличение запрашиваемых ставок, прогнозирует госпожа Тищенко.
Екатерина Тейдер отмечает: «Тренд снижения вакансий сохранился в отчетном периоде, при этом темпы снижения по-прежнему остаются высокими. Если обратиться к уровню арендной ставки, то в успешных проектах можно зафиксировать рост на 3-5% в течение года. Восстанавливающийся спрос со стороны ритейлеров и отсутствие новых объектов позволяют прогнозировать дальнейшее снижение вакансии до 4,8-5% к концу текущего года».
В самых востребованных среди арендаторов ТЦ, таких, например, как «Галерея», «МЕГА Дыбенко» и «МЕГА Парнас», «ЛЕТО», «Невский Центр» и др., доля вакантных площадей достигла 1%. Торговые центры «Питерлэнд», «Июнь» и «Континент» на Звездной за последние полгода значительно улучшили свою заполняемость.
Стрит-ритейл привлек инвесторов
Что касается рынка street-retail, в 2017 году на рынке аренды торговых помещений этого формата наибольшую активность демонстрировали федеральные и региональные сети. «Наибольший интерес для арендаторов представляли форматные помещения площадью 400-600 кв. м – для продуктовых сетей, а также небольшие объекты до 60 кв. м – для других сфер бизнеса. Арендные ставки показали небольшой рост в пределах 5-10%», – сообщил Роман Стогов, коммерческий директор инвестиционно-управляющей компании STEIT.
Как говорят специалисты Knight Frank, первое полугодие 2017 года характеризовалось оживленным спросом со стороны арендаторов и инвесторов. На рынок вернулись понятия «лист ожидания» и «задаток». Причем на ликвидные помещения лист ожидания составляет минимум 3-4 арендатора.
Также на рынке отмечается появление частных инвесторов с бюджетом покупки до 50 млн рублей – инвесторов, ранее вкладывавших денежные средства в квартиры. Основной спрос этой группы покупателей приходится на встроенные коммерческие помещения в новых жилых комплексах.
Растущая популярность инвестирования частных лиц в сегмент street-retail в новостройках определяется доходностью помещений, которая обусловлена высоким спросом ввиду отсутствия развитой торговой инфраструктуры в ближайшей доступности. Помимо этого, сегмент street-retail преобладает по уровню доходности над квартирным жильем, несмотря на более высокую стоимость инвестирования.
«По итогам первого полугодия 2017 года, в Петербурге было введено в эксплуатацию 68 тыс. кв. м встроенных коммерческих помещений. Основная доля в размере 47% пришлась на Петроградский район за счет ввода в эксплуатацию крупных жилых комплексов «Леонтьевский мыс», «Привилегия», 4-й очереди "Европа Сити"», – говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
Мнение:
Анна Никандрова, партнер российского филиала Colliers International:
– Ритейлеры, возобновившие развитие еще в прошлом году, перешли к более активной экспансии. При текущих темпах развития операторов уровень вакантности в торговых центрах Санкт-Петербурга может достигнуть минимального значения за последние четыре года – 5% уже к концу 2017 года. В ТЦ появилось пять новых для петербургского рынка брендов, в том числе и два международных – Barbour, Converse, Shoiberg, «Галамарт» и «Легород». Мощным импульсом для появления новых имен может стать новый качественный проект – подобно тому, как в 2010 году ТРЦ «Галерея» выступил в качестве платформы для выхода большого количества новых брендов не только в Петербург, но и в Россию. Качественные площадки для новых игроков могут появиться и в действующих объектах, которые в настоящий момент обновляют концепции, конструктивные и планировочные решения или специально освобождают необходимые площади.
Михаил Рожко, директор отдела торговой недвижимости IPG.Estate:
– Street-retail показывает положительную динамику: развивается сектор общественного питания, сетевые операторы с начала года приступили к активному росту, крупные продуктовые ритейлеры начали выводить новые форматы. Уровень вакансии в сегменте street-retail зафиксировался на уровне 4-5% без существенных колебаний. Срок экспозиции ликвидных помещений не превышает двух месяцев. Все это подтверждает преодоление кризиса и начало роста активности как со стороны покупателей, так и со стороны ритейлеров. Теперь очередь за девелоперами и собственниками торговых центров, которые будут обновлять концепцию своих объектов. Окончательным подтверждением этого позитивного тренда станут возвращение иностранных ритейлеров, покинувших наш рынок в 2015-2016 годах, и приход новых игроков.
