Наполовину заморожен
06.11.2017
Сегодня продажи на рынке загородного малоэтажного жилья осуществляются в 270 проектах Санкт-Петербурга и Ленинградской области. При этом как минимум треть от коттеджных поселков Петербурга и Ленобласти можно относить к проблемным объектам.
По подсчетам аналитиков экспертного бюро «Сперанский», в настоящее время на первичном рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленинградской области представлено около 480 коттеджных поселков. Из них в 358 предлагаются участки без подряда, в 163 – коттеджи и в 55 – таунхаусы. «При этом 212 поселков относятся к разряду «замороженных». Продаж там нет совсем. И с каждым годом «замороженных» поселков становится больше. Многие девелоперы предлагают участки без подряда. Такой формат недвижимости пользуется популярностью среди покупателей. Клиенты обычно приобретают эти участки по цене от 60 до 100 тыс. рублей за сотку», – говорит эксперт Дмитрий Сперанский.
По данным «ФИНАМ», наметилась тенденция на переориентацию покупательского спроса с земельных участков без подряда (их доля по сравнению с аналогичным периодом 2016 года снизилась на 10%) на сегмент готовых домов, чья доля за этот же период выросла на 7%. При этом относительно стабильным спросом продолжают пользоваться только коттеджные поселки и таунхаусы, расположенные на границе с городом, то есть с хорошей транспортной доступностью и разветвленной инфраструктурой. Среди удаленных от города вариантов относительно стабильно развивается только сектор дач. «В целом же, рынок малоэтажного загородного жилья продолжает находиться в стадии стагнации и пусть и незначительного (в отдельных областях темпы снижения упали до нуля), но падения спроса», – говорит Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ».
Стагнация – общий тренд на рынке. Со стороны предложения – потому что застройщики боятся выходить на рынок из-за относительно низкой рентабельности инвестиций, особенно по сравнению с городским многоэтажным строительством. Со стороны спроса – наблюдается плавное смещение от пригородной зоны к городской черте. Это связано с повышением требований покупателей к инфраструктуре, которая зачастую отсутствует в малоэтажных жилых комплексах. Также немаловажным фактором становятся и затраты на транспорт, которые существенно возрастают при жизни в отдалении от городской черты. Повышение доступности ипотеки также дает возможность приобрести комфортное жилье ближе к деловому центру города.
«Рынок загородной недвижимости становится узконишевым и таргетируется на покупателей, желающих быть ближе к природе, но не готовых переплачивать за собственное домовладение», – говорит Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие».
Директор департамента загородной недвижимости АН «Александр-Недвижимость» Наталья Тушина отмечает, что, поскольку на первичном рынке загородной недвижимости присутствует большой объем предложений, возникает сложность с реализацией объектов на вторичном рынке. «В настоящее время клиенты продают коттеджи себе в убыток. Экспозиция по каждому объекту составляет в среднем от двух лет. Такая ситуация связана с тем, что рынок затоварен. Цены и переизбыток предложения на «первичке» влияют на стоимость объектов на вторичном рынке. Коттеджи продаются с дисконтом в 35-40%», – отмечает Наталья Тушина.
Мнение:
Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные поселки»:
– По нашим наблюдениям, большинство предложений на загородном рынке сосредоточено в классах «комфорт» и «эконом». Судя по количеству сделок на рынке – спрос ровный. Резкого контраста между сезонами не было: активный спрос был зафиксирован в январе и феврале, а с марта по конец лета установился стабильный период с отдельными всплесками активности. В этом году не будет такого существенного снижения покупательской активности, как в октябре и ноябре 2016-го. К примеру, только в октябре текущего года мы уже продали на 50% участков больше, чем за аналогичный период прошлого года. По нашей статистике, 80% всех сделок на загородном рынке приходится на участки без подряда и только около 15% – это спрос на дома. Покупку готового дома рассматривают в основном те, кому нужно срочно переехать, либо те, у кого нет возможности организовать стройку самостоятельно.
Мы продаем инженерно подготовленные участки с оформленными документами. В одних проектах предлагаем минимальный пакет (дороги и электричество), все остальное – по желанию и за дополнительные деньги. В других проектах в стоимость входит полный набор коммуникаций (вода, электричество, газ). Сегодня в нашей компании можно заказать и строительство дома.
Алексей Васильченко, генеральный директор ОАО «Региональное управление оценки»
Участки без подряда лидируют в сегменте «эконом», при этом спросом пользуются именно участки с наличием всех коммуникаций, расположенные на территории коттеджных поселков, с хорошей транспортной доступностью. Из готовых предложений самыми востребованными объектами загородной недвижимости в настоящее время являются индивидуальные жилые дома и таунхаусы. Большим преимуществом пользуются проекты с развитой инфраструктурой, спортивными и детскими площадками и доступом к водоему – озеру, заливу или реке.
Что касается спроса, на своей практике мы отмечаем несколько сезонных тенденций. Весной и летом - повышение спроса на земельные участки и загородную недвижимость. В этот период мы наблюдаем ощутимый прирост обращений за оценкой для целей ипотечного кредитования. Осенью же, после получения квитанций из налоговой, собственники недвижимого имущества чаще задумываются о величине кадастровой стоимости своего имущества и обращаются за услугами по её оспариванию. Покупать загородную недвижимость выгоднее всего в зимний период, когда девелоперы формируют привлекательные ценовые предложения и инициируют акции.
