С каждым днем все дешевле

Укрепление курса рубля и общая стабилизация экономической ситуации несколько оживили рынок загородной недвижимости в I квартале этого года. Стоимость предложений по загородному рынку в целом продолжает снижаться.

По данным «БФА Девелопмент», сегодня на рынке малоэтажного строительства в Петербурге и Ленобласти сданы и строятся более 300 проектов. «Насколько мне известно, за I квартал 2017 года на территории Петербурга не было введено в эксплуатацию ни одного объекта. Наибольшей популярностью пользуются малоэтажки на границе города и области. Так, с сначала текущего года в данной локации вышло в продажу пять проектов площадью более 30 тыс. кв. м, а за весь 2016 год – 35. Стоимость квадратного метра в зависимости от классности варьируется от 41,5 тыс. рублей до 150 тыс. рублей», – говорит Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент».
Руководитель отдела маркетинга ООО «H+H» Майя Афанасьева сообщает: «По данным наших аналитиков, за отчетный период на рынке реализовано 1,1 тыс. объектов. Положительная динамика по объемам сделок отмечена как по сравнению с аналогичным кварталом 2016 года, так и с предыдущим квартальным периодом (плюс 7,14% и плюс 14% соответственно)».

Вечный лидер

Лидерство по количеству сделок по-прежнему за продажами участков без подряда – 78% в общей структуре продаж (рост составил 5,8 процентного пункта к аналогичному периоду 2016 года). В то же время доля продаж коттеджей и таунхаусов снизилась по сравнению с тем же периодом прошлого года (на 1,9 процентного пункта и 3,9 процентного пункта соответственно). Примечательно, что участки без подряда составляют основу предложения и в коттеджных поселках: на их долю приходится 66% (рост на 8 процентных пунктов по  сравнению с тем же периодом 2016 года).
Что касается таунхаусов, то объем рынка по этим объектам на конец I квартала составил 5,8 тыс. штук (минус 11,1% по сравнению с тем же  периодом 2016 года). Чуть меньше сократился объем предложения – на  8,3%. Сегодня в продаже 2,3 тыс. таких объектов. Отметим, что доля  непроданных объектов в этом сегменте по-прежнему держится на уровне  40%.
Определенная активность отмечается в коттеджном сегменте. В отчетном периоде на рынок выведено сразу 10 новых коттеджных поселков – это тысяча новых объектов. Рост к I кварталу – на 50% в количестве проектов и в 1,4 раза в количестве объектов.

Цены падают

В ценовом диапазоне аналитики также фиксируют изменения. Так, средняя цена квадратного метра коттеджей и участков с подрядом в предложении во всех классах по сравнению с I кварталом 2016 года снизилась. Предложения в сегменте «эконом» подешевели на 1,2%, в бизнес-классе – на 0,3%, в сегменте «элита» – на 1,4%. По таунхаусам же отмечается рост средней цены квадратного метра – этот тренд свойственен практически всем ценовым группам, в том числе и  предложениям от 4 до 12 млн рублей и от 18 до 27 млн рублей. Однако совсем бюджетные объекты (до 4 млн рублей) в I квартале текущего года упали в стоимости по сравнению с I кварталом 2016 года (на 2,8%).
Марина Агеева, руководитель отдела продаж УК «Теорема», указывает на то, что стоимость предложений по загородному рынку в целом продолжает снижаться. Даже крупные компании, ранее работавшие в высоком ценовом сегменте, стали выводить на рынок недорогой продукт. «В частности, недавно один крупный загородный девелопер начал продажи участков с коммуникациями по цене 430 тыс. рублей, тогда как ранее в том же проекте цена была выше миллиона», – говорит госпожа Агеева.

Многоэтажки оттянули спрос

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик группы компаний «ФИНАМ», оценивает ситуацию пессимистично: «На рынке малоэтажного загородного жилья ситуация в I квартале заметно отличалась от таковой на рынке жилой недвижимости региона в целом. Так, наблюдался значительный переизбыток предложения из-за вялых продаж на фоне сложной экономической конъюнктуры». По его мнению, негативным фактором стало и оттягивание спроса из-за ускоренных темпов ввода в эксплуатацию строящихся многоэтажных объектов и активных продаж собственниками недвижимости в многоэтажках на вторичном рынке из-за опасений снижения цен. «Падение ввода можно оценить в 10-15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года».
Председатель совета Ассоциации СРО «Центр развития строительства» Алексей Пышкин говорит: «Несмотря на усилия Правительства Ленинградской области и введенную им программу «Светофор», загородное малоэтажное строительство развивается в регионе недостаточно уверенно. Но нельзя забывать о растущей маятниковой миграции, и, думается, в ближайшие годы именно она окажется способной кардинально изменить формулу «Предложение рождает спрос». Одной из важнейших задач на этом пути остается скорейшее развитие качественной дорожно-транспортной инфраструктуры. К сожалению, вопреки всему миру, мы по-прежнему сначала строим дома, а потом дороги».
Общая тенденция на загородном рынке – это сокращение вывода в продажу участков с домостроениями и увеличение количества участков без подряда. Застройщики начали сокращать площади выводимых на рынок проектов, что также обусловлено колебаниями спроса на загородном рынке. «Такая позиция застройщиков обусловлена снижением платежеспособности покупателя на период кризиса. Однако ввиду постепенной стабилизации экономики, а также дефицита проектов с готовыми домами, спрос на такие объекты начал активизироваться», – говорит Анастасия Александрова, ведущий аналитик E3 Group. По подсчетам аналитиков E3 Group, cпрос на загородную недвижимость в январе был достаточно хорошим, в феврале упал, но в марте опять вырос, что, по их мнению, позволяет говорить о постепенном выходе загородного рынка на докризисный уровень. «Популярным по-прежнему остается северное направление, а именно Выборгский, Приозерский и Курортный районы. Наиболее востребованными за I квартал 2017 года стали деревянные дома, средняя площадь которых составляла около 90 кв. м», – говорит Анастасия Александрова.

Заметные события рынка загородной недвижимости:

– Компания «Сигмакс» вывела в продажу лоты в КП «Березовка» в 17 км от Санкт-Петербурга, общая площадь КП составляет 28 га.
– Компания «Clever Grad» открыла продажи в «Петровской Слободе».
– Компания «Петростиль» вывела в продажу участки в Мистолово.
– ГК «Факт» открыла продажи участков во второй очереди КП «Нева-ДА!». Кроме этого компания запустила раннее бронирование участков в КП «Ульяновка» в Тосненском районе.
– Выведены в продажу участки без подряда в КП «Всеволожский».
– ГК «Puzzle» выводит в продажу дома премиум-класса в КП «Golden Park Шувалово».
– Компания «АТС Малиновка – управление дачными поселками» открыла продажи участков в КП miniLAHTI.
Источник: E3 Group

Мнение:

Марина Агеева, руководитель отдела продаж УК «Теорема»:

– Продажи участков в старых садоводствах идут несколько активнее, чем на первичном рынке. Здесь за небольшие деньги покупатель приобретает понятный продукт, пусть и с минимальными коммуникациями, но с дорогами, соседями, где сразу можно провести лето. Наиболее активно идут сделки с объектами в диапазоне от 300 тыс. рублей до 1 млн рублей.

Антон Гаринов, руководитель группы продаж загородной недвижимости компании «Строительный трест»:

– Сегодня у покупателей загородной недвижимости нет гонки за максимальными площадями домов и участков. Клиенты подходят к выбору рационально, с позиции, что площадь, прежде всего, должна быть эффективной. Большинство покупателей предпочитает строить коттеджи от 180 до 250 кв. м, планировками которых предусмотрено наличие большой кухни-гостиной, нескольких спален, а также теплого гаража. Обязательным условием становится наличие больших гардеробных, технических и хозяйственно-бытовых помещений.