«Газпром» начал переселяться в «Лахта Центр»
Источник: Михаил Тихонов/Деловой Петербург
"Газпром" полностью освободил БЦ Electro класса А на Московском пр., 156, рядом со станцией метро "Электросила".
По словам участников рынка, прежние арендаторы переехали на Высотную ул., 1, в "Лахта Центр". Сейчас в помещениях небоскрёба, построенного ещё в 2018 году, завершаются отделочные работы и туда постепенно заезжают сотрудники. Это привело не только к высвобождению части площадей в городских бизнес–центрах высокого уровня, но и к переездам сотрудников различных подразделений "Газпрома" и его дочерних структур на другие площадки (внутренняя ротация).
По словам участников рынка, прежние арендаторы переехали на Высотную ул., 1, в "Лахта Центр". Сейчас в помещениях небоскрёба, построенного ещё в 2018 году, завершаются отделочные работы и туда постепенно заезжают сотрудники. Это привело не только к высвобождению части площадей в городских бизнес–центрах высокого уровня, но и к переездам сотрудников различных подразделений "Газпрома" и его дочерних структур на другие площадки (внутренняя ротация).
БЦ Electro был построен в 2014 году, его общая площадь — около 19 тыс. м2 (арендопригодная — 15,7 тыс. м2). После ввода в эксплуатацию его сразу же занял "Газпром", договор аренды был заключён на 10 лет.
Очевидно, что после истечения контракта он не был пролонгирован. По данным брокеров, объект уже вовсю предлагается потенциальным арендаторам, но подписанных новых договоров пока нет. Запрашиваемая ставка — 4 200–4 800 рублей за 1 м2 в месяц в зависимости от этажа. Это достаточно высокий, но не рекордный ценник. Как всегда, здание можно арендовать полностью или блоками.
Объект изначально принадлежал британской GHP Group. Но в июне 2022 года она продала Electro вместе с БЦ Trinity Place на наб. Адмирала Лазарева (он, кстати, также арендован "Газпромом"). Консультанты оценивали тогда стоимость Electro примерно в 4 млрд рублей. Покупателями назывались физлица, связанные с Королёвским трубным заводом.
По слухам, в скором времени "Газпром" и связанные с ним структуры также могут освободить арендуемые площади в бизнес–центре "Аура" в Лахте. Впрочем, в компании "МТЛ. Управление активами" (ГК "БестЪ"), которая управляет объектом, говорят, что это не соответствует истине, — просто на арендованных площадях постоянно происходит ротация пользователей.
"Такие слухи ходят ровно 6 лет, что сидит “Газпром” в “Ауре”. Возможно, они связаны с тем, что там действительно периодически меняются компании — конечные пользователи, происходит перезаключение договоров и т. п., — комментирует партнёр, генеральный директор “МТЛ. Управление активами” Станислав Ступников. — На сегодняшний день мы перезаключаем контракт с одной компании на другую".
Кто арендует офисы после "Газпрома"
Брокеры отмечают, что сдать площади БЦ Electro будет достаточно просто, — это связано в том числе с острым дефицитом крупных офисных блоков хорошего, высокого класса. Да и в целом рынок офисной недвижимости Петербурга сегодня опять практически ничего не может предложить арендаторам, которым нужны площади классов А и В. На данный момент средний уровень вакансии по городу составляет 5,9%. Это в 2 раза меньше, чем было ещё 1,5 года назад, когда на рынке оказалось большое количество помещений, ранее арендованных ушедшими из России компаниями.
По словам брокеров, Electro — качественный бизнес–центр класса А, полностью соответствующий характеристикам объекта высокого класса (наличие собственного паркинга, современные инженерные системы и т. д.). Из недостатков можно назвать только близость к железной дороге. Рассказывают, что после подписания договора аренды в 2014 году руководство "Газпрома" было крайне недовольно таким соседством.
Примечательно, что, опять же по слухам, в числе новых арендаторов могут оказаться другие структуры "Газпрома", которые до сих пор ищут себе площади для аренды. Впрочем, конкуренцию им могут составить и другие активные участники рынка: IT–компании, производственные предприятия и т. п.
Недвижимость газового монополиста
По данным компании Maris, по состоянию на конец I квартала 2024 года "Газпром" и аффилированные с ним структуры занимали в городе более 600 тыс. м2 офисных площадей в различных бизнес–центрах, рассредоточенных по всему городу. Наибольшая их концентрация наблюдается в Московском районе (даже после переезда из Electro). Часть объектов арендована, часть (например, "Морская резиденция", Mezon Plaza, "Арена Холл", "Эриксонъ", "Энергия" и др.) были приобретены или изначально построены для нужд компании — уже много лет "Газпром" и его структуры возглавляют список крупнейших собственников офисной недвижимости в Петербурге, опережая сеть "Сенатор" (ФХК "Империя"), "Адамант", "Теорему", Rennaisance Development и других владельцев бизнес–центров.
Площадь первой очереди небоскрёба "Лахта Центр" составляет 400 тыс. м2, из них полезная — около 300 тыс. м2. При этом общая площадь качественных офисов в Петербурге по итогам 2023 года составила порядка 4,2 млн м2. Соответственно, даже в случае одномоментного переезда на рынок могло бы попасть лишь около половины от общего количества газпромовских офисов (ожидалось, что это будут основные подразделения газового монополиста). В 2022 году для Петербурга (официально регистрация ПАО "Газпром" в Петербурге прошла в августе 2021 года) это могло быть достаточно ощутимым негативным фактором. А сейчас офисный сегмент уже "переварил" все лишние объекты и, наоборот, страдает от их отсутствия.
Одномоментный выход на рынок освободившихся офисов может оказать влияние на сроки экспозиции пустующих площадей и (незначительно) на скорость роста арендных ставок в определённых локациях, признают участники рынка. Но сейчас понятно, что переезд и дальше будет растянутым во времени и поэтапным. А значит и в будущем, скорее всего, удастся обойтись без потрясений и стремительного роста показателя вакансии.
"Влияния так называемого фактора “Газпрома” мы пока не ощутили, никакого провала нет. Но дело в том, что сейчас бизнес активно расширяется, все помещения, которые освобождают одни арендаторы, сразу же арендуют другие. Почему так растут ставки аренды? Потому что ничего нет, садиться некуда", — комментирует генеральный директор УК "Теорема" Борис Жуков.
Когда строительство небоскрёба в Лахте только начиналось, многие переживали за то, что площади существующих бизнес–центров, занятых "Газпромом" в Петербурге, освободятся, напоминает Станислав Ступников. "Но уже тогда было очевидно, что небоскрёб не сможет вместить сотрудников всех подразделений компании. Безусловно, мы ещё увидим высвобождение площадей, но оно будет не столь критичным, как можно было опасаться, — говорит он. — Также стоит учесть, что “Газпром” занимает достаточно хорошие офисы в отличных локациях, которые обязательно будут востребованы другими компаниями. Например, объекты в Петроградском районе или в самом центре Петербурга. Спрос на объекты сегодня крайне высок, тем более — в хороших локациях, в том числе со стороны московских компаний".
Отложенные ожидания
По словам брокеров, заметной волны переездов и ротаций газпромовских компаний в бизнес–центрах Петербурга можно ожидать после ввода в эксплуатацию площадей "Невской ратуши", где ещё в 2022 году "Газпром нефть" арендовала порядка 80 тыс. м2 (договор был заключён на стадии строительства).
В более отдалённой перспективе возможно высвобождение площадей в случае реализации девелоперских проектов на Охтинском мысу и на площадках ПАО "Территориальная генерирующая компания № 1" (ТГК–1) на Синопской набережной и на набережной Обводного канала (на них, согласно планам правообладателя, в результате редевелопмента суммарно может появиться порядка 100 тыс. м2 офисной недвижимости).
Впрочем, учитывая неспешность всех процессов по "Лахта Центру", здесь тоже, скорее всего, обойдётся без революционных ситуаций. К тому же до этого времени ситуация на рынке офисной недвижимости Петербурга может ещё несколько раз измениться, отмечают брокеры, вспоминая череду "чёрных лебедей" последних лет, которые в итоге оказали на сегмент более заметное влияние, чем долго обсуждавшийся всеми фактор "Газпрома".
Распродажа в столице
В итоге прямо сейчас, в моменте, более заметное влияние переезд "Газпрома" окажет на офисный рынок Москвы, а не Петербурга, отмечают участники рынка.
Дело в том, что несколько недель назад ПАО "Газпром" объявило о продаже портфеля недвижимости в столице, объяснив это завершением переезда в город на Неве.
Так, на сегодняшний день к реализации запланированы: офисные здания на ул. Строителей, 8, корп. 1, и на Новочерёмушкинской ул., 65, помещения на Новочерёмушкинской, 71 / 32, помещения в БЦ "Даниловский дом" на Новоданиловской наб., производственно–техническая база на ул. Обручева, вл. 27, корп. 2–5, автостоянка на 96 машино–мест на ул. Каховка, 30, и санаторно–курортный комплекс "Империал Парк отель & Спа" в поселении Первомайское деревни Рогозино (Новая Москва). Возможно, в будущем этот список пополнится новыми адресами.
Условия продажи московских активов "Газпрома", включая цены и сроки, не афишируются. По предварительным оценкам брокеров, речь может идти о сделках общей стоимостью более 10 млрд рублей.
"БЦ "Электро" экспонируется по верхней границе диапазона класса А. Вероятность сдачи объекта — велика. Новыми арендаторами могут стать местные IT–игроки, госсектор, банковские структуры. Для рынка это однозначно заметное событие, особенно для тех, кто ищет офис класса А. На рынок оно повлияет сохранением или повышением вакансии и небольшим увеличением ставок на свободные площади класса А. По состоянию на конец I квартала 2024 года "Газпром" и аффилированные структуры занимали в городе более 600 тыс. м2. Самой знаковой сделкой последних лет с ними была, несомненно, сделка по аренде второй очереди строительства административно–делового квартала "Невская ратуша". В 2023–м и начале текущего года структуры нефтегазового сектора не были столь активны на рынке аренды офисных площадей Петербурга. В 2023–м доля подразделений монополиста и аффилированных структур в валовом объёме спроса составила 13,6%. По итогам I квартала данный показатель не превысил отметку 2%", -Алёна Бердиган, директор департамента офисной недвижимости компании Maris.
"ПАО "Газпром" не является арендатором бизнес–центров сети "Сенатор", площади в "Сенаторе" арендуют его дочерние общества, включая "Газпром нефть". Мы продолжаем наше сотрудничество с ними, площади в "Сенаторе" они не высвобождают. Поэтому как такового какого–то бума съезда "Газпрома" из офисных помещений мы не наблюдаем. Переезд "Газпрома" на собственные площади действительно происходит, но он небольшой и достаточно постепенный. Сегодня — лучший момент для этого с точки зрения рынка офисной недвижимости Петербурга, с точки зрения влияния на него. На рынке практически нет качественных свободных офисов, за последние полгода уровень вакансии существенно снизился. С текущим уровнем ключевой ставки новым площадям появиться неоткуда, на этот год запланирован минимальный новый ввод, ситуация будет только обостряться. Соответственно, если "Газпром" будет высвобождать площади с той же скоростью, как сейчас, то на рынок это не только не окажет негативного воздействия, но и поддержит его", - Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес–центров "Сенатор".
