Строительство тоннелей
08.11.2024 — 09:08
Строительство тоннелей и прочих подобных подземных систем — одно из главных инфраструктурных решений любого крупного города. Это технология, которая позволяет выполнять сразу много решений на глубине: разгрузить городские улицы, организовывать автомобильные развязки, создавать альтернативные наземным дорогам транспортные системы, такие как метро в Москве.
Также тоннелестроение позволяет делать путепроводы в местах со сложным ландшафтом, где без них приходилось совершать длинные объезды. И даже соединять целые острова между собой или с континентальной частью. Таким образом, усилиями инженеров людям удается экономить много времени и денег, оптимизировать экономическую систему городов и стран. Давайте выясним, как правильно планировать и прокладывать тоннели, какие существуют инновационные проекты и современные способы проходок. А также, с какими проблемами можно столкнуться во время строительства, и как их решить.
Современные технологии возведения тоннелей
Технологический процесс строительства тоннелей в России и мире со временем только совершенствуется, но некоторые постулаты подземных инженерных проектов остаются неизменными, потому что они эффективны и проверены временем. Например, делить возведение тоннелепроходов на два основных способа: открытый и закрытый.
Метод открытого строительства применяют в том случае, когда нужен тоннель мелкого заложения (обычно не ниже 20 м под уровнем поверхности). У этого метода есть как плюсы, так и минусы. Из преимуществ можно отметить экономическую выгоду по сравнению с закрытым способом. В то же время от инженеров потребуется учитывать все основные коммуникации над самим тоннелем, а также дороги. Это усложняет задачу, иногда вынуждая перекладывать их.
Строительство открытым способом ведется посредством вырывания котлована, который засыплют землей обратно после окончания работ. Также на этом уровне нередки грунтовые воды, и для защиты от них нужно построить специальных слой гидроизоляции.
Второй способ строительства тоннелей — закрытый. В отличие от предыдущего метода, он может применяться как на малой высоте, так и при глубине более 20 м. Типичный пример прокладки тоннелей закрытого типа — строительство метро. Чтобы начать проходку, инженерам нужно создать систему из шахт и проходов. Также обязательно установить лифты и подъемники, которыми персонал и строительные машины доставляются под землю. С их же помощью налаживается постоянные поставки материалов вместе с выведением грунта и прочего мусора.
Если использовать закрытый метод строительства, придется потратить больше средств, однако это открывает более широкие технологические возможности. Во-первых, таким способом не нарушается целостность внешней коммуникационной и транспортной системы, находящейся значительно выше. Во-вторых, уже организовав первоначальную шахту и доставив туда строительную технику, включая тоннелепроходческий щит, можно делать проходку на длину значительно больше, чем открытым типом.
Построение ступенчатым методом
При этом способе строительства тоннелей необходимо первым делом выкопать верхнюю секционную часть. Приступать к извлечению породы в нижней половине нужно после того, как будет достигнута определенная длина отверстия. После этого верхняя и нижняя секции начинают идти параллельным путем. Ступени можно поделить на 3 основных размера: короткая, длинная и очень короткая. В современном строительстве в зависимости от сложности проекта количество ступеней может быть три и даже больше.
Преимущество выкапывания тоннеля ступенчатым способом состоит в высокой скорости проходки, а также обеспечении обширного пространства для строительных маневров. При этом количество нарушений в окружающих среде из-за интерференции двух параллельных операций по изъятию грунта может повышаться. Тем не менее, стабильность поверхности выемки повышается благодаря наличию ступеньки.
Кольцевая выемка с основным грунтом
В этом методе строительства тоннеля важно подобрать правильный метраж для круговой выемки. По правилам, основной грунт в ней должен составлять более половины от совокупной площади проема. Как только проводятся земляные работы, нужно сразу устанавливать опоры стального каркаса и анкера для распыления. При этом опорные рамы соединяются между собой стальными стержнями.
В этом способе проходки проблемой может стать низкое качество породы, дающее короткий срок самостабилизации перед грунтовым изъятием. Чтобы защитить конструкцию, нужно обустроить предварительную поддержку, как того требует проектная документация.
Метод по соседству
Его также называют методом с центральной диафрагмой, или просто «CD». Это способ прокладки тоннелей, по которому необходимо выкопать одну сторону, затем возвести среднюю стену, и только после этого приступать к выкапыванию второй стороны тоннеля. Данный технологический процесс применяют, когда тоннель с двойной линией имеет большой пролет, а окружающая порода скал достаточно слабая.
Способ перекрестного соседа
Другое название — способ с поперечной центральной диафрагмой «CRD». Также как и предыдущий, он применим в тоннелях, имеющих большой пролет, и прокладываемых в условиях слабой скальной породы. Отличие заключается в том, что вместо последовательного выкапывания сначала одной, а затем другой стороны, в этом способе выемку делают попеременно с обеих сторон небольшими частями.
Также по центру устанавливается средняя стена. Эта перегородка с диафрагмой подстраивается по ходу вскрытия новых участков породы с обеих сторон, пока не будут выкопаны последние части. Снимать среднюю поддерживающую стенку нужно только после закрытия всей секции с установлением стабильности.
Пилотная яма с двойной стенкой
Суть данного метода заключается в том, чтобы продольно разделить вес участок на 3 части двумя перегородками. В итоге в поперечном сечении прохода образуются две отдельные стороны — пилотные ямы. А центральный участок тоже можно условно поделить на пару составляющих: ступени снизу и основной грунт сверху.
Основные этапы строительства
Прокладывание тоннелей — сложный процесс, включающий много инженерно-технологических этапов. Однако первым из них всегда должен быть исследовательский. Любой тоннель проходит в определенной толще земли, которая имеет сложный состав, включает в себя разные слои, может содержать подземные воды и прочие геологические факторы. Поэтому перед началом любых строительных шагов требуется определение, где и как в данной местности допустимо вести раскопки, чтобы не допустить ошибок.
Этап подготовки
Геологическое обследование участка подразумевает комплекс различных мероприятий, а выводы делаются на основании суммирования всех результатов. Вот из каких видов исследований состоит анализ строительного участка:
- Изучение документации. Включает в себя ознакомление с любой доступной литературой, геологическими картами местности, отчетами других специалистов.
- Геофизические методы. Например, георадар и сейсмические показатели, электромагнитное обследование, проверка удельного сопротивления.
- Проба через бурение скважин. Из них можно достать образцы местной почвы и горной породы, чтобы затем испытать их в лаборатории.
- Выкапывание ям для визуального осмотра.
- Картирование полей для выяснения геологических структур и прочих важных для сооружения особенностей.
Также по ходу строительства используют различные узконаправленные инструменты, которыми измеряют производительность грунтов: пьезометр, тензодатчик, инклинометр.
Закончив исследовательскую работу, инженерам на ее основании требуется составить технический проектный план. Здесь создаются чертежи будущего тоннеля и его коммуникаций. Основные параметры проходки: длина, диаметр, метод возведения, условия безопасности и т.д. После этого нужно подготовить строительную площадку. В рамках этого монтируются временные конструкции, доставляется техника, строятся шахты, проходы и бункеры.
Этап проходки
Когда подготовка прошла успешно, начинают непосредственно прокладывать участок тоннеля. Это может быть открытый метод с траншеей и котлованом, или закрытый — путем тоннелепроходческого щита. Разница между ними, как правило, определяется глубиной заложения, а также ожидаемыми финансовыми затратами и временем. На данном этапе строители делают все действия, позволяющие отделить и удалить твердую породу.
Затем следует укрепление пролетов, ведь сама по себе горная порода очень нестабильна, способна обваливаться и давать трещины. Укрепляют проход в несколько стадий. Сначала первичной конструкцией по мере продвижения, которая потом будет удалена. После этого делают уже окончательную отделку железобетонными блоками вместе с изоляцией от грунтовых вод. Делается дренаж.
Отделка и коммуникации
После завершения основного этапа строительства, особенно если в тоннеле должна проходить дорога для автомобилей, следует облагораживание внутренней территории. Нужно проложить кабели для электрификации, создать по всей длине вентиляционные шахты, источники освещение, канализацию, системы снабжения водой и прочее. Особенно такое благоустройство требуется в тоннелях с большой длиной, где транспорт может проводить не одну минуту.
Также нужны противопожарные системы и другие, которые нужны для безопасной эксплуатации перегона. Дополнительно нужны различные датчики, чтобы мониторить состояние тоннеля: деформацию, вибрацию и т.д. Только после этого можно делать финальную облицовку, красить стены и вводить тоннель в работу.
Проблемы современного тоннелестроения
В процессе строительства тоннелей недопустимо совершать ошибки, которые могут привести к возникновению трещин, обсыпанию неустойчивой почвы, подтапливанию и обрушению несущих конструкций. Такие проблемы способны превратиться в настоящую катастрофу, если внутри находятся сотни и тысячи людей как, например, в метрополитене. Факторов риска может быть множество, особенно наличие водоемов поблизости, которые влияют на геологические свойства на километры вокруг. Ярчайший пример таких сложностей — московское метро, многие станции которого и перегоны между ними прокладывают рядом с одноименной рекой столицы, а также ее притоков.
С не меньшими проблемами сталкиваются и тоннели для авто. Как правило, этот тип подземных магистралей не опускается ниже уровня почвы, а проходит внутри гор и холмов. Здесь главным фактором риска выступает наличие над проходкой десятков метров горной породы. Некоторые ее виды не являются достаточно устойчивыми и склонны к осыпанию, оползням как, например, известняк. Это требует от инженеров и строителей целого комплекса защитных и укрепляющих мер, чтобы структура местности оставалась стабильной, а сам километровый тоннель не раздавило тяжестью земли.
Вот перечень основных проблем и вопросов, с которыми сталкиваются компании по прокладыванию тоннелей, а также варианты ответов на них и принимаемых мер:
- Цель сооружения. Есть много видов тоннелей по предназначению, и от конкретного типа будут зависеть все дальнейшие технические характеристики.
- Геологические и технические особенности. Сбор данных и анализ всего, что связано с подземной местностью и ее составом: выявить разломы, грунтовые воды, устойчивость и прочность породы и т.д.
- Выбор методов строительства. После исследований инженерам предстоит решить, какой способ выполнения проходки подойдет. В прокладывании тоннелей можно использовать не только классические тоннелепроходческие машины (ТПМ) и СЭМ, но также буровзрывной метод.
- Выравнивание тоннеля. Включает в себя комплекс мер по минимизации влияния подземного инженерного сооружения на другую надземную инфраструктуру и соседние коммуникации, а также защиту самого прохода от факторов окружения.
- Поперечное сечение. Этот параметр тоннеля нужно определить, прежде всего, исходя из назначения постройки. Если он является транспортным, то важно также учитывать ожидаемый трафик и другие нагрузки. В зависимости от условий и желания застройщика сечение тоннеля может быть круглым, эллиптическим, в форме подковы, прямоугольным.
- Обеспечение поддержки при строительстве. Чтобы во время проходки и других этапов строительства стабилизировать местность, требуется обделка системой поддержки.
- Циркуляция воздуха. Тоннель не сможет нормально функционировать без продуманной системы вентиляции. Это важно не только для людей внутри, но и для некоторых материалов. Вентиляция избавляется от углекислого газа и доставляет с поверхности свежий воздух, богатый кислородом.
- Решение проблемы грунтовых вод. Также потребуется система дренажа, иначе тоннель будет страдать от накапливания поземной жидкости. Обязательное мероприятие поблизости с озерами, реками и прудами.
Также нельзя забывать, что одно из основных мест тоннеля, проходящего через рельеф местности — вход. Ему следует уделять особое внимание, потому что в данном месте всегда есть риск обрушений и оползней, которые способны заблокировать выход для людей и машин. Чтобы избежать этого, в районе входов требуется обустройство укрепляющей конструкции, защитных козырьков и рам и т.д.
Напоследок проблема, которая главным образов волнует застройщика — определение стоимости проекта. Итогом проектирования тоннеля должна стать оценка затрат с учетом всех используемых материалов, ожидаемых сроков, количества задействованных людей, разнообразия строительной техники и многого другого.
Импортозамещение в строительстве тоннелей
В последнее время страна поставила ключевой задачей обретение как можно большей самостоятельности и независимости от иностранных поставщиков. Особенно это важно в сфере инженерного строительства. Вместе с тем поменялись тенденции импортозамещения. Раньше упор делался на создание отечественного высокотехнологического комплекса и IT-технологий. Теперь же возникла острая необходимость в качественных домашних материалах, технике и комплектующих к ней.
В этой сфере у нас до сих пор существует неравенство между разными сегментами. Если широко используемые материалы имеют большую долю именно среди российского производства, то более сложные и дорогие системы до сих пор закупаются у других стран, особенно в Европе. Дефицит отечественного производства наблюдается в устройствах:
- кондиционирования и вентиляции;
- пожарной безопасности;
- систем оповещения;
- средства автоматического управления;
- насосы и оборудование к ним.
Все эти устройства имеют непосредственное отношение к строительству тоннелей. Поэтому нужно развивать домашний рынок производства сложных инженерных систем.
Инновационные проекты
В рамках представления новых технологий и инноваций, а также для обмена опытом большой значимостью обладают международные выставки. В сфере тоннельной инженерии такое важное событие происходит осенью 2024 года в Берлине — InnoTrans 2024. Там свои революционные проекты представят около 30 технологических компаний из разных стран.
Одним из ключевых вопросов выставки является экологическая безопасность используемых материалов. Среди новинок можно заметить проект 55-километрового тоннеля между двумя горными регионами Австрии, современные системы кабельной прокладки, план строительства высокоскоростной подземной ж/д в Египте. А итальянская строительная фирма презентует новейшее оборудование для прокладки тоннелей, повышающее скорость проходок.
Как изменилась коммерческая недвижимость осенью 2024 года
29.10.2024 — 09:00
Развитая коммерция является одним из двигателей благосостояния граждан. Для владельцев недвижимости она приносит прибыль и позволяет в перспективе открывать новые торговые точки. Для клиентов создает большой выбор из товаров, сервисов и услуг, что также сказывается на качестве жизни людей. Все понимают, что от уровня развития коммерции напрямую зависит сила экономики в регионе. Поэтому внимание и простых граждан, и бизнесменов приковано к темпам развития рынка. Давайте разберем подробнее, что собой представляет коммерческая недвижимость осенью 2024-го, насколько она изменилась в сравнении с предыдущими годами, а также подробнее рассмотрим секторы и форматы коммерции.
Что и как изменилось на рынке коммерции за последние годы
Все познается в сравнении, а это значит, что нет лучшего способа оценить изменения коммерческой недвижимости к осени 2024 года, чем сопоставить их с предыдущими периодами в экономике страны. Например, общая сумма инвестиций в коммерцию России за 2023-й достигала 570 миллиардов рублей. Из этого числа почти 60% составили вложения именно в торговую инфраструктуру.
Среди факторов, которые повлияли на спрос на недвижимость в этот период, отмечаются:
- В связи со сложившейся политической ситуацией и ослаблением торгово-экономических связей с рядом бывших стран-партнеров, значимая доля отечественных инвесторов, работавших за границей, развернули курс деятельности на 180°, и теперь совершают вложения внутри страны.
- Также наблюдается кризис и нестабильность в некоторых других инвестиционных инструментах, которые обычно противопоставляются недвижимости.
- С развитием проектного финансирования, многие стали переходить на такую систему вложений как в жилье, так и в коммерцию. Это означает, что набрала популярность тенденция у покупателей приобретать недвижимость еще на этапе заложения фундамента, чтобы потом перепродать готовый проект по возросшей цене или сдавать его в аренду.
Уже только эти причины, помимо множества более мелких и нишевых, формируют сложившийся портрет рынка торговой недвижимости как предсказуемого, достаточно стабильного и обещающего долгосрочную выгоду. Это понимают многие инвесторы, и за 2023-2024 годы в сегменте уличных продаж капитализация недвижимости возросла на 40-50%.
Как выглядит коммерческая недвижимость осенью 2024 года
Среди торговой недвижимости важнейшим событием, которое сейчас влияет на ее состояние, стал уход компаний из Европы и Северной Америки, что открыло широкую дверь для входа российских игроков рынка. И это до неузнаваемости поменяло структуру коммерции в данном сегменте.
Теперь перейдем к конкретным изменениям. Первая большая перемена в коммерческой недвижимости этого года — изменение спроса, но не в цифрах, а в сегментно. Ранее повышенной популярностью пользовались большие площади в центральных районах городов. Теперь главенство среди инвестиций начинают занимать небольшие помещения вблизи спальных районов.
Это те лоты коммерции, до которых большинство людей могут добраться пешком от своих домов, особенно жилых комплексов в новых кварталах с высокой плотностью населения. Именно в местностях такого типа люди с невысоким и средним достатком становятся основными потребителями, создавая покупательский трафик.
Какие данные показывает аналитика
Также за последний контрольный период рекордный уровень за все время показала востребованность складских помещений. Только за 2024 год, который еще не закончился, объем сделок покупки и аренды складов по всей России достиг суммарного показателя 2021-2022 вместе. Такие данные предоставляет консалтинговая компания CORE.XP.
Другое аналитическое агентство — NF Group — показывает данные, согласно которым в 2024-ом в эксплуатацию введено почти в 2 раза больше торговых площадей, находящихся не в Москве и Санкт-Петербурге, чем за прошлый год. Это более 560 тыс. м² новой коммерции для ритейла в нескольких десятках торговых центров. Что касается столицы, там с начала уже построено, и до конца года планируется увеличить коммерческую недвижимость на 310 тыс. м². Для Москвы этот показатель выше прошлогоднего в 3 раза.
Примечательно, что спрос на торговую коммерцию к осени 2024 года вырос как для инвесторов, так и для арендаторов. Успех аренды на этом поприще объясняется, опять же, уходом иностранных компаний, которые держали эти помещения раньше, но теперь их квадратные метры освободились для отечественных компаний.
На фоне повышенного спроса количество предложений, наоборот, снизилось. Это связано с тем, что торговые площади занимают быстрее, чем отстраивают новые, из-за чего вакантной коммерции становится меньше. Например, в Москве доля незанятых помещений уличного ритейла равна почти 10%, а в прошлом году она была 14.8%. Это показатель, находящийся близко к уровню до пандемии COVID-19, благодаря чему можно констатировать, что спрос в области коммерции почти восстановился после всего, что произошло, начиная с 2020 года. В абсолютных цифрах площадь небольших уличных торговых помещений Москвы сейчас равняется более 700 тысячам м², а пустующих из них — чуть меньше 70 тыс. м².
Перспективность коммерческих форматов
Место размещения по-прежнему является главным критерием выбора недвижимости для коммерции. Наибольшим спросом среди них обладают помещения и здания, построенные на так называемой первой линии. Это объекты, находящие вблизи основных мест человеческого трафика, таких как крупные транспортные узлы, станции метро, популярные среди туристов локации, учебные заведения и бизнес-центры.
Если ранжировать коммерческую недвижимость по размеру, в Москве осенью 2024 года наиболее популярная коммерческая недвижимость — места с площадью до 200 м², где размещают торговые точки, и площадью до 500 м² — для магазинов с продуктами. А разнообразие локаций их расположения стало шире предыдущих лет. Теперь это не только центральные улицы и ключевые районы городов, а еще спальные кварталы, появившиеся относительно недавно в результате бума строительства ЖК.
Среди инвесторов существует устоявшаяся система оценивания каждого коммерческого объекта, который рассматривается для приобретения. Он включает десятки параметров. Вот основные из них, которые входят в отчет рентабельности:
- размеры трафика пешеходов и транспорта;
- охват населения;
- уровень доходов и усредненный бюджет домохозяйств в округе;
- ставки по аренде в соседних объектах недвижимости;
- наличие точек притяжения, привлекающих больше людей;
- наличие конкурентов.
С точки зрения инвестиций стрит-ритейл — лидирующий формат для сетевой аренды, где договор с арендаторами заключается на долгий срок. Он показывает высокую надежность, являются стабильным для вложений. И многие эксперты сходятся во мнении, что по состоянию на последний квартал 2024 года этот тип коммерческой недвижимости относится к лучшим активам, что есть в стране. Ожидается, что в будущем стрит-ритейл небольшой площади не просто сохранит, а увеличит показатели.
Как правильно работать с коммерческой недвижимостью в 2024 году
Продвижение коммерческой недвижимости в наше время практически не сталкивается со сложностями. Механизмы довольно ясны и прозрачны: чем ликвиднее предлагаемая площадь, тем скорее на нее находится покупатель или арендатор. А привлекательность помещения тесно связана с параметрами вроде соответствия стоимости ценовым тенденциям рынка, «злачности» места и профильных навыков у лица, которое реализует объект. Если все характеристики подобраны в соответствии друг другу — можно считать, что заключение договора осталось вопросом времени.
В связи с этим логично считать, что для достижения выгодных условий в кратчайший срок будет не лишней помощь человека, разбирающегося во всех данных тонкостях — брокера. Это компания, которая занимается сведением инвесторов с владельцами недвижимости коммерческой направленности и ведет деловое взаимодействие между ними до заключения сделки. Также агентство-брокер выступает гарантом соблюдения условий сторон.
Основная выгода для покупателя коммерции — это открытие доступа к закрытой базе выгодных предложений, которые не найдет инвестор, работающий самостоятельно. Более того, по таким объектам брокер проводит комплексный анализ и предоставляет клиентам информацию о рисках, проверяет условия. Эти функции берет на себя целая команда профессионалов, а не один покупатель.
Собственники коммерческой недвижимости осенью 2024 года тоже имеют выгоду от работы через брокерское агентство. Они дают массу полезных данных о состоянии рынка. Это путь владельца недвижимости к тому, чтобы продать объект быстро и в рамках выгодных рыночных условий.
Продвижением коммерции в компании занимаются не только финансисты, но и специалисты в сфере маркетинга. Они создают честный и привлекательный образ проекта, который покупателю захочется купить, правильно расставляя акценты, указывающие на выгоду сделки. А если компания-брокер на рынке работает давно, то у нее уже имеется внушительный кейс закрытых проектов, чем вызывает доверие у обеих сторон.
Аренда или покупка: что выбрать?
Первый вопрос, которым задаются все начинающие инвесторы в коммерцию — покупать или арендовать? В этом аспекте наблюдаются определенные тренды в 2024 году. Не только в России, но и мире все больше опытных участников рынка отказываются от купли полезной площади, отдавая приоритет арендной. Но давайте сравним эти опции с разных точек зрения.
Преимущества аренды
Ни для кого не секрет, что недавно процентная ставка была повышена. А это означает, что приобрести квадратные метры в долгосрок стало дороже, ведь покупателю придется переплатить большую сумму в сравнении с предыдущим годом. А в условиях инфляции длительная зависимость от регулярных выплат делает вашу жизнь вдвойне нестабильной. Из соображений минимизации риска значительно проще вести бизнес в помещении, из которого будет возможность выехать в любой неблагоприятный момент.
Также аренду рекомендуется избирать молодым компаниям и частным инвесторам, которые планируют расширяться. Ведь если в самом начале потратить бОльшую часть бюджета на первоначальный взнос, будет сложнее открывать новые коммерческие точки. Аренда, напротив, позволит гибко планировать объем средств, которые вы готовы отдать за дополнительные площади.
Также важно помнить, что у собственной недвижимости среди статей расходов есть ремонт и обслуживание. Данные операционные затраты обязательно учитывать как отдельную немалую статью расходов. Арендую коммерцию, вы избавляете себя от этих факторов, потому что ремонт ложится на плечи владельцев, а арендатор заезжает в готовое помещение.
Еще один аргумент в пользу аренды коммерции осенью 2024 года — прощупывание рынка. Сейчас в силу внешних и внутренних политических и экономических обстоятельств не каждый готов рисковать и вливаться в бизнес, связанный с недвижимостью. А аренда способна стать инструментом тестирования. Например, арендовать коммерческую площадь для магазина на 6 месяцев и посмотреть, как пойдет дело. У покупателя же, особенно со строго фиксированным бюджетом, будет лишь один шанс без вторых попыток.
Важным показателем для компаний, занимающихся инвестициями, особенно вкладывающим средства в несколько коммерческих проектов, является ликвидность. Показатели ставок по кредитам и инфляция всегда находятся в поле зрения, из-за чего в условиях нестабильной обстановки более дальновидным выбором станет аренда.
Преимущества покупки
Первый весомый довод в пользу приобретения коммерции в собственность — капитализация. Покупая недвижимость, в определенных ситуациях можно рассчитывать на ее рост в цене в долгосрочной перспективе, что поможет быстрее сколотить капитал. Эта стратегия в основном касается объектов, пользующихся стабильным спросом. К таким относятся:
- наличие в округе развитой инфраструктуры, особенно плотной деловой застройки;
- центральные части крупных городов и другие районы с высокой степенью урбанизации;
- популярные туристические зоны;
- многофункциональные торговые площади, которые можно приспособить под различные сферы деятельности;
- наличие условий, позволяющих с относительной простотой адаптировать помещение под предполагаемых арендаторов.
Они дают весомые основания верить, что и дальше останутся востребованными для предполагаемой перепродаже за повышенную цену или сдачи в аренду.
Другое достоинство купленной коммерции, которого нет у аренды, это отсутствие арендных рисков. Осень 2024 года и ближайший год в целом — период, когда ставка за съем коммерческих площадей может двигаться вверх-вниз (гораздо вероятнее, что вверх). Владельцы недвижимости будут этим пользоваться, ведь никто не желает вести бизнес в минус. И лучше вам находиться по их сторону, чем оказаться арендатором, которому внезапно подняли цену. И особенно, если финансовая подушка не позволяет тянуть возросшие затраты, а переместиться с мебелью и оборудованием в другое место проблематично.
Третий плюс владения собственностью — возможность распоряжаться каждым ее аспектом по собственному желанию. Владелец коммерции способен в любой момент организовать реконструкцию или ремонт, обновить дизайн и внешнее оформление, завезти сложное и громоздкое оборудование. Все эти детали работы арендатор вынужден согласовывать с хозяином коммерции.
Стоит помнить и то, что коммерческая недвижимость может быть очень разной. Далеко не всегда это небольшая площадь под магазин или кафе, которой сложно распорядиться альтернативно. Более крупная недвижимость способна иметь более сложную структуру и планировку, что позволит ее владельцу частично использовать торговое или рабочее пространство для своих нужд, и частично — сдавать в аренду одному или нескольким бизнесам. Так можно более гибко контролировать финансовые риски.
А что касается ипотечных ставок и других процентных показателей — они могут вовсе не быть недостатком, если инвестор готов заплатить полную сумму сразу. Кроме того, для владельцев в коммерческом секторе в некоторых странах полагаются налоговые льготы и вычеты, которых точно лишены арендаторы.
Чего можно ожидать в 2025 году
Динамика цен на коммерцию за последнюю пару лет в России менялась слишком сильно. Как мы знаем, происходило это в связи с санкциями, ставками по ипотеке и колебаниями курса рубля. В связи с этим многим людям не понятно, что будет с рынком в новом 2025 году. Ответить с полной достоверностью невозможно, по крайней мере, из-за возможных форс-мажоров и фундаментальных событий в мировой экономике. Тем не менее, нам удалось подметить определенные тенденции.
Вероятнее всего, в 2025-ом коммерцию в стране все еще ожидает стагнация. Она станет отголоском всего, что происходило и произойдет вплоть до конца этого года. В то же время отмечается ряд положительных факторов, говорящих о том, что рынок коммерции сохранит свою силу и не упадет ниже:
- По-прежнему высок спрос на мелкий бизнес. Несмотря на экономические трудности, предприимчивое население продолжает открывать собственные дела. В основном, небольшие магазины и складские помещения.
- Поддержка от правительства. Органы власти в РФ разработали и реализовывают меры, направленные на поддержание и поощрение стабильности и в жилом, и в коммерческом секторе. Они включают в себя ряд льготных программ и улучшенных условий кредитования для некоторых категорий.
- Региональное развитие. В последние годы делается серьезный упор на уменьшение экономического разрыва между регионами и городами-миллионниками, такими как Москва и Санкт-Петербург. Благодаря этому в периферии спрос на коммерческую недвижимость даже растет.
- Активная застройка. Многие крупные инвесторы не боятся экономической нестабильности и продолжают выстраивать новые объекты инфраструктуры под выкуп и аренду помещений.
Единого рецепта для инвесторов в коммерцию на предстоящий год не существует. Можно лишь констатировать, что ждать взлета цен на недвижимость точно не стоит. Для собственников также нет причин паниковать, ведь и резкий упадок не предвидится, а значит, не нужно наспех продавать.
В целом в нынешней ситуации коммерцию можно охарактеризовать как источник инвестирования, совсем не обещающий быструю прибыль по вышеописанным причинам, но имеющий перспективу долгосрочно. Верить в это позволяет цикличная природа рынка недвижимости в целом и коммерческого сектора в том числе: после периода спада обязательно следует подъем.
Также учитывайте различия между центрами и регионами. Существует тенденция, что в столице и крупных городах стабильности в динамике цен больше. А регионы могут давать более высокую волатильность, причем в обе стороны. Для них большую роль играет распределение государственного бюджета, и какая доля из него попадет в региональную казну.
По итогу можно сказать, что в прогнозах на 2025 год в коммерческой недвижимости причин нет ни для паники, ни для ликования. Если вы инвестор или владелец коммерческих площадей, нужно просто внимательнее наблюдать за изменениями в вашем секторе.
Итоги
В 2024 году рынок коммерческой недвижимости в РФ демонстрирует, что он почти оправился от потрясений прошлых нескольких лет. Спрос на объекты для малого бизнеса растет, как и разнообразие локаций для него расширяется. Это стало возможным благодаря активизации домашних компаний, пришедших на смену заграничным. В зависимости от того, что желает инвестор, в текущих реалиях можно и арендовать, и покупать помещения: для обоих типов сделок есть выгодные условия. А после осени 2024-го, с начала 2025 года можно ожидать еще больше вложений в развитие рынка коммерции по регионам.
